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Maison Vignoc

VilleVignoc (35)
Surface250
Coût Total375 949
Loyer Annuel27 084
Rentabilité7.20%
Cashflow/mois+33
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 284 490 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 1 137,96 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Jardin

GUENNO IMMOBILIER MET A VOTRE DISPOSITION UNE CHARMANTE LONGERE SUR LA COMMUNE DE VIGNOC . Un véritable havre de paix à la campagne Nichée dans un environnement verdoyant et paisible, cette longère pleine de caractère séduira les amoureux de la campagne et des beaux projets de vie. Dès l'entrée, vous découvrirez une agréable pièce de vie avec son insert, idéale pour partager de chaleureux moments en famille, ainsi qu'une cuisine conviviale. Le rez-de-chaussée propose également trois belles chambres, une salle de bains, un WC, une buanderie et un atelier. À l'étage, un magnifique plateau de plus de 110 m², reposant sur un plancher bois en excellent état, n'attend que votre imagination. Créez-y les espaces dont vous rêvez : chambres supplémentaires, suite parentale, bureau, salle de jeux ou encore espace indépendant pour accueillir famille et amis. À l'extérieur, les dépendances, hangar, étable et bâtiment annexe offrent de nombreuses possibilités d'aménagement, de stockage ou de développement d'un projet personnel ou professionnel. Vous apprécierez également la sérénité des lieux, la belle exposition de la propriété ainsi que les toitures et charpentes récemment rénovées, vous permettant d'envisager l'avenir en toute tranquillité. Une propriété authentique, habitable immédiatement, qui offre un potentiel exceptionnel pour créer un lieu de vie unique à votre image. Un bien rare où charme, espace et possibilités se conjuguent parfaitement. GUENNO IMMOBILIER LE PLUS GRAND CHOIX DE BIENS SUR RENNES ET SES ALENTOURS. + 5.37 % honoraires de ngociation TTC. - https://www.guenno.com/frontend/files/honoraires.pdf

Ville : Vignoc
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35630
Coordonnées : 48.263357, -1.758769
Total : 375 949
Prix d'acquisition : 284 490
Travaux : 68 700
Valeur du bien : 353 190
Frais de notaire : 22 759
Coût estimé : 22 759
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250
Loyer prédit : 9.03€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 11.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 2257€/mois
Loyer annuel estimé : 27084€/an
Fourchette totale : 1776€ - 2868€/mois
Fourchette annuelle : 21312€ - 34419€/an
Rentabilité brute :7.20%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 9.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 621,72 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :655 429
Prix d'achat :284 490
Décote à l'achat :-370 939 (-56.6%)
Marge achat-revente :279 480€ (42.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :375 949
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 888,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :109,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 997,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :190 494,06
Coût de l'assurance :32 895,54
Taxe foncière : 2 708,39€/an
Soit par mois : 225,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 256,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 223,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :33,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 330 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 250 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 700(275 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 000
    Isolation combles: 250 m² × 40€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:21 000
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 600€ = 18600€, Main d'œuvre: 2400€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 42 m² × 60€/m² = 2520€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vignoc (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 257 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 084 €/an
Calcul : 2 257 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 105 €/an
Base de calcul : Emprunt de 375 949 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 316 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 708 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 830
Revenus locatifs : +27 084
Charges déductibles : -85 830
Résultat foncier Année 1 : -58 746(Déficit de 58 746 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 346
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 130 €/an
Revenus locatifs : +27 084
Charges déductibles : -17 130
Résultat foncier Années 2+ : 9 954 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37345.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 284 490
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 184 919(65% de 284 490 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 724 €/an
Calcul : 184 919 € × 3,636% = 6 724
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 08485 84213 118-58 75821 400 €37 358 €37 358 €
227 62616 80012 77510 826--26 532 €
328 17816 44512 42111 733--14 799 €
428 74216 07812 05412 664--2 135 €
529 31615 69711 67313 619---
629 90315 30311 27914 600---
730 50114 89510 87115 606---
831 11114 47210 44816 639---
931 73314 03410 01017 699---
1032 36813 5809 55618 787---
1133 01513 1109 08619 905---
1233 67512 6238 59921 052---
1334 34912 1198 09522 230---
1435 03611 5967 57223 439---
1535 73711 0557 03124 681---
1636 45110 4956 47025 957---
1737 1809 9145 89027 266---
1837 9249 3125 28828 612---
1938 6828 6894 66529 993---
2039 4568 0444 01931 412---
2140 2457 3753 35132 870---
2241 0506 6822 65834 368---
2341 8715 9651 94135 906---
2442 7095 2211 19737 487---
2543 5634 45242739 111---
TOTAL867 504359 799190 494507 70521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 507 705
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 084 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 688 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 688-6 420+12 108
2+5 6880+5 688
3+5 6880+5 688
4+5 6880+5 688
5+5 688+3 445+2 243
6+5 688+4 380+1 308
7+5 688+4 682+1 006
8+5 688+4 992+696
9+5 688+5 310+378
10+5 688+5 636+52
11+5 688+5 971-283
12+5 688+6 316-628
13+5 688+6 669-981
14+5 688+7 032-1 344
15+5 688+7 404-1 716
16+5 688+7 787-2 099
17+5 688+8 180-2 492
18+5 688+8 583-2 895
19+5 688+8 998-3 310
20+5 688+9 424-3 736
21+5 688+9 861-4 173
22+5 688+10 310-4 622
23+5 688+10 772-5 084
24+5 688+11 246-5 558
25+5 688+11 733-6 045
Total+142 200+152 311+-10 111
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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