Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 67 m²

Bien expiré
VilleAngoulême (16)
Surface67m²
Coût Total120 990€
Loyer Annuel8 129€
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-282€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 283,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 67 m²

16000 Angoulême à vendre appartement au 5e étage avec ascenseur transversal de 67m² avec balcon, place de parking et cave . Ce bien vous offre un salon , salle manger , une cuisine équipée , un cellier, un wc séparé , un dressing, une salle de bain, et 2 chambres. Entièrement rénové , aucun travaux prévoir. taxe foncière 1400€ environ , charges de co-pro environ 660€ par trimestre . tout à l égout , chauffage gaz de ville collectif . VENEZ VITE LE VISITER!Ce bien vous est présenté par Jean-yves Lecoq , votre conseiller indépendant Dr House Immo. Retrouvez toutes les informations des risques sur : https://www.georisques.gouv.fr

Surface : 67 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Angoulême
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16000
Coordonnées : 45.643430, 0.122285
Total : 120 990€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 28 110€
Valeur du bien : 114 110€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 10.11€/m²/mois
Fourchette : 8.03€ - 12.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 677€/mois
Loyer annuel estimé : 8129€/an
Fourchette totale : 538€ - 853€/mois
Fourchette annuelle : 6453€ - 10240€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 8.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 133,97 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 976 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :+10 024€ (+13.2%)
Marge achat-revente :-45 014€ (-59.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 990€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :592,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :30,25€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 623,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 851,35€
Coût de l'assurance :9 074,25€
Taxe foncière : 1 400,00€/an
Soit par mois : 116,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 220,00€/mois
Soit par an : 2 640,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 677,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 959,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-282,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une chaudière gaz à condensation, pour remplacer le chauffage collectif existant.
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du plan de travail usé et mise à jour de l'électroménager si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 110 €(420 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:800€
    Carrelage murs et sol: 5 m² × 160€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:660€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 30€/m² = 660€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angoulême (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 677 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 129 €/an
Calcul : 677 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 941 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 990 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 363 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 400 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 640 €/an
Calcul : 220 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 110 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 454 €
Revenus locatifs : +8 129 €
Charges déductibles : -36 454 €
Résultat foncier Année 1 : -28 325 €(Déficit de 28 325 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 925 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 344 €/an
Revenus locatifs : +8 129 €
Charges déductibles : -8 344 €
Résultat foncier Années 2+ : -215 €/an(Déficit de 215 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6925.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 129 €36 458 €3 945 €-28 329 €21 400 €6 929 €6 929 €
28 292 €8 242 €3 839 €50 €--6 879 €
38 457 €8 132 €3 729 €325 €--6 554 €
48 627 €8 019 €3 616 €608 €--5 946 €
58 799 €7 902 €3 499 €898 €--5 048 €
68 975 €7 780 €3 377 €1 195 €--3 854 €
79 155 €7 655 €3 252 €1 499 €--2 354 €
89 338 €7 526 €3 123 €1 812 €--543 €
99 524 €7 392 €2 989 €2 132 €---
109 715 €7 254 €2 851 €2 461 €---
119 909 €7 111 €2 708 €2 798 €---
1210 107 €6 964 €2 561 €3 144 €---
1310 310 €6 811 €2 408 €3 499 €---
1410 516 €6 653 €2 250 €3 862 €---
1510 726 €6 490 €2 087 €4 236 €---
1610 941 €6 322 €1 919 €4 619 €---
1711 159 €6 148 €1 745 €5 011 €---
1811 383 €5 968 €1 565 €5 414 €---
1911 610 €5 782 €1 379 €5 828 €---
2011 842 €5 590 €1 187 €6 252 €---
2112 079 €5 392 €989 €6 688 €---
2212 321 €5 186 €783 €7 135 €---
2312 567 €4 974 €571 €7 593 €---
2412 819 €4 755 €352 €8 064 €---
2513 075 €4 529 €126 €8 547 €---
TOTAL260 375 €195 036 €56 851 €65 340 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 65 340 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 129 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 707 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 707 €-6 420 €+8 127 €
2+1 707 €0 €+1 707 €
3+1 707 €0 €+1 707 €
4+1 707 €0 €+1 707 €
5+1 707 €0 €+1 707 €
6+1 707 €0 €+1 707 €
7+1 707 €0 €+1 707 €
8+1 707 €0 €+1 707 €
9+1 707 €+477 €+1 230 €
10+1 707 €+738 €+969 €
11+1 707 €+839 €+868 €
12+1 707 €+943 €+764 €
13+1 707 €+1 050 €+657 €
14+1 707 €+1 159 €+548 €
15+1 707 €+1 271 €+436 €
16+1 707 €+1 386 €+321 €
17+1 707 €+1 503 €+204 €
18+1 707 €+1 624 €+83 €
19+1 707 €+1 748 €-41 €
20+1 707 €+1 876 €-169 €
21+1 707 €+2 006 €-299 €
22+1 707 €+2 140 €-433 €
23+1 707 €+2 278 €-571 €
24+1 707 €+2 419 €-712 €
25+1 707 €+2 564 €-857 €
Total+42 675 €+19 602 €+23 073 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →