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Appartement - 3 pièce(s) - 61 m²

VilleSaint-Jean-de-la-Ruelle (45)
Surface61
Coût Total134 260
Loyer Annuel7 865
Rentabilité5.86%
Cashflow/mois-286
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 94 500 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 549,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Corinne Vaussard vous propose: Dans une résidence sécurisée, Au rez de chaussée surélevé appartement T3, vendu loué, composé d'une entrée, séjour, cuisine, cellier, 2 chambres, salle de bains, WC séparé. Cave. Place de parking privative. Double vitrage. Ravalement et isolation effectués. Proche Tram, bus, commerces et toutes commodités.

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 362 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 165€ par mois (soit 1980 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 182 et classe CLIMAT A indice 5. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Corinne Vaussard mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de ORLEANS sous le numéro 831113204, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 61
  • Nbre. d'étages : 4
  • Nbre. de chambres : 2
  • Nb. de pièces : 3
  • Nb. de salles de bain : 1
  • Nb. de WC : 1
  • Nb. Parking : 1
  • Cave
Ville : Saint-Jean-de-la-Ruelle
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45140
Total : 134 260
Prix d'acquisition : 94 500
Travaux : 32 200
Valeur du bien : 126 700
Frais de notaire : 7 560
Coût estimé : 7 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61
Loyer prédit : 10.75€/m²/mois
Fourchette : 9.31€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 655€/mois
Loyer annuel estimé : 7865€/an
Fourchette totale : 568€ - 757€/mois
Fourchette annuelle : 6813€ - 9081€/an
Rentabilité brute :5.86%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 6.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 865,67 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 806
Prix d'achat :94 500
Décote à l'achat :-19 306 (-17.0%)
Marge achat-revente :-20 454€ (-18.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 260
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :672,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :39,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 711,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 381,16
Coût de l'assurance :11 747,75
Taxe foncière : 786,54€/an
Soit par mois : 65,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 165,00€/mois
Soit par an : 1 980,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 655,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 941,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-286,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 182 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Classe énergétique D avec indice 182

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à la classe énergétique D
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 9 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement de sol et peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 installation pour l'appartement
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 200(528 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 1 cuisine complète (9 m²) × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (5 m²) × 1000€/m² = 5000€ (installation incluse)
  • Chambres:3 000
    Revêtement de sol et peinture: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (installation incluse)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Jean-de-la-Ruelle (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 655 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 865 €/an
Calcul : 655 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 640 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 260 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 470 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 787 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 980 €/an
Calcul : 165 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 077
Revenus locatifs : +7 865
Charges déductibles : -40 077
Résultat foncier Année 1 : -32 211(Déficit de 32 211 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 811
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 877 €/an
Revenus locatifs : +7 865
Charges déductibles : -7 877
Résultat foncier Années 2+ : -11 €/an(Déficit de 11 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10811.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 425(65% de 94 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 234 €/an
Calcul : 61 425 € × 3,636% = 2 234
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 86540 0814 645-32 21621 400 €10 816 €10 816 €
28 0237 7594 523263--10 552 €
38 1837 6334 397550--10 003 €
48 3477 5034 266844--9 159 €
58 5147 3684 1311 146--8 013 €
68 6847 2283 9911 456--6 556 €
78 8587 0833 8461 775--4 782 €
89 0356 9333 6962 102--2 680 €
99 2166 7773 5412 438--241 €
109 4006 6163 3802 783---
119 5886 4503 2133 138---
129 7806 2773 0413 502---
139 9756 0992 8623 877---
1410 1755 9132 6774 261---
1510 3785 7222 4854 656---
1610 5865 5232 2875 062---
1710 7975 3182 0815 480---
1811 0135 1051 8685 908---
1911 2344 8851 6486 349---
2011 4584 6561 4206 802---
2111 6884 4201 1837 268---
2211 9214 1759397 746---
2312 1603 9226858 238---
2412 4033 6594238 744---
2512 6513 3871519 264---
TOTAL251 930180 49267 38171 43721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 71 437
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 865 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 652 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 652-6 420+8 072
2+1 6520+1 652
3+1 6520+1 652
4+1 6520+1 652
5+1 6520+1 652
6+1 6520+1 652
7+1 6520+1 652
8+1 6520+1 652
9+1 6520+1 652
10+1 652+763+889
11+1 652+941+711
12+1 652+1 051+601
13+1 652+1 163+489
14+1 652+1 278+374
15+1 652+1 397+255
16+1 652+1 519+133
17+1 652+1 644+8
18+1 652+1 773-121
19+1 652+1 905-253
20+1 652+2 041-389
21+1 652+2 180-528
22+1 652+2 324-672
23+1 652+2 471-819
24+1 652+2 623-971
25+1 652+2 779-1 127
Total+41 300+21 431+19 869
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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