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Appartement unique sur Privas

Bien expiré
VillePrivas (07)
Surface244m²
Coût Total345 300€
Loyer Annuel25 274€
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois+65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 245 000 €
Surface : 244 m²
Prix au m² : 1 004,1 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vends appartement dans petite copropriété situé dans un parc privatif au cœur de Privas. Ce bien est disponible de suite. Des travaux sont à prévoir ainsi qu'un réagencement est à faire . chambres 17 , 22 , 10 , 20 M2 Cuisine salon séjour 77 M2 Salle de bain 5.5 M2 Bibliothèque 13 M2 Buanderie 9 M2 Véranda 20 M2 Terrasse 14 M2 2 caves 30 , 41 M2 Le mode de chauffage sera à définir pendant la rénovation. A ce bien s'ajoute un parc arboré attenant de 1300 M2 Ce parc est piscinable en partie.

Ville : Privas
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07000
Coordonnées : 44.732872, 4.597230
Total : 345 300€
Prix d'acquisition : 245 000€
Travaux : 80 700€
Valeur du bien : 325 700€
Frais de notaire : 19 600€
Coût estimé : 19 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 244m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 11.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 2106€/mois
Loyer annuel estimé : 25274€/an
Fourchette totale : 1620€ - 2738€/mois
Fourchette annuelle : 19442€ - 32856€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 9.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :345 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 732,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :97,84€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 830,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :174 407,76€
Coût de l'assurance :29 350,50€
Taxe foncière : 2 527,39€/an
Soit par mois : 210,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 106,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 040,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :65,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage à définir (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 244 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 24 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 69 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de finition dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 700 €(331 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Installation: 3000€
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 1000€ = 24000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 2500€ = 2500€, Installation: 1000€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde 4 chambres: 69 m² × 150€/m² = 10350€, Électricité et menuiseries: 1650€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Privas (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 106 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 274 €/an
Calcul : 2 106 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 003 €/an
Base de calcul : Emprunt de 345 300 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 174 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 527 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 96 404 €
Revenus locatifs : +25 274 €
Charges déductibles : -96 404 €
Résultat foncier Année 1 : -71 130 €(Déficit de 71 130 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 730 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 704 €/an
Revenus locatifs : +25 274 €
Charges déductibles : -15 704 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 570 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49730.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 245 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 159 250 €(65% de 245 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 791 €/an
Calcul : 159 250 € × 3,636% = 5 791 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 274 €96 415 €12 014 €-71 141 €21 400 €49 741 €49 741 €
225 779 €15 401 €11 700 €10 378 €--39 364 €
326 295 €15 076 €11 375 €11 219 €--28 145 €
426 821 €14 740 €11 038 €12 081 €--16 064 €
527 357 €14 391 €10 689 €12 966 €--3 097 €
627 904 €14 029 €10 328 €13 875 €---
728 462 €13 655 €9 954 €14 807 €---
829 032 €13 268 €9 566 €15 764 €---
929 612 €12 866 €9 165 €16 746 €---
1030 205 €12 450 €8 749 €17 754 €---
1130 809 €12 020 €8 318 €18 789 €---
1231 425 €11 574 €7 872 €19 851 €---
1332 053 €11 112 €7 410 €20 942 €---
1432 694 €10 633 €6 932 €22 061 €---
1533 348 €10 137 €6 436 €23 211 €---
1634 015 €9 624 €5 922 €24 391 €---
1734 696 €9 092 €5 391 €25 604 €---
1835 390 €8 541 €4 840 €26 848 €---
1936 097 €7 971 €4 269 €28 127 €---
2036 819 €7 380 €3 678 €29 439 €---
2137 556 €6 768 €3 066 €30 788 €---
2238 307 €6 134 €2 432 €32 173 €---
2339 073 €5 477 €1 776 €33 596 €---
2439 854 €4 797 €1 095 €35 057 €---
2540 651 €4 092 €391 €36 559 €---
TOTAL809 529 €347 643 €174 408 €461 887 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 461 887 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 274 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 308 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 308 €-6 420 €+11 728 €
2+5 308 €0 €+5 308 €
3+5 308 €0 €+5 308 €
4+5 308 €0 €+5 308 €
5+5 308 €0 €+5 308 €
6+5 308 €+3 233 €+2 075 €
7+5 308 €+4 442 €+866 €
8+5 308 €+4 729 €+579 €
9+5 308 €+5 024 €+284 €
10+5 308 €+5 326 €-18 €
11+5 308 €+5 637 €-329 €
12+5 308 €+5 955 €-647 €
13+5 308 €+6 283 €-975 €
14+5 308 €+6 618 €-1 310 €
15+5 308 €+6 963 €-1 655 €
16+5 308 €+7 317 €-2 009 €
17+5 308 €+7 681 €-2 373 €
18+5 308 €+8 054 €-2 746 €
19+5 308 €+8 438 €-3 130 €
20+5 308 €+8 832 €-3 524 €
21+5 308 €+9 236 €-3 928 €
22+5 308 €+9 652 €-4 344 €
23+5 308 €+10 079 €-4 771 €
24+5 308 €+10 517 €-5 209 €
25+5 308 €+10 968 €-5 660 €
Total+132 700 €+138 566 €+-5 866 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
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