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Maison à vendre

Bien expiré
VilleRéguiny (56)
Surface135m²
Coût Total233 568€
Loyer Annuel14 546€
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 171 600 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 271,11 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 27 m²), 4 chambres, 3 parkings: 3 parkings, Jardin, Exposition sud, Pas de balcon

Maison traditionnelle de 1974 d'une surface habitable de 135m² située dans le centre bourg de Réguiny à pied de toutes les commodités. Implantée sur un terrain aménagé et arboré de plus de 700m², la maison offre une belle habitabilté comprenant notamment une pièce de vie exposée sud, une cuisine fermée aménagée et équipée de 2017, une chambre avec sa salle d'eau privative, buanderie et pièce aménageable ; à l'étage 3 chambres dont une de 20m², un bureau, une salle de bains avec wc. Des extensions sont possibles ( garage, dépendances, habutat..) De part sa siituation au coeur du bourg, peut aussi convenir pour une activité tertiaire..

Ville : Réguiny
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56500
Coordonnées : 47.986541, -2.776627
Total : 233 568€
Prix d'acquisition : 171 600€
Travaux : 48 240€
Valeur du bien : 219 840€
Frais de notaire : 13 728€
Coût estimé : 13 728€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 8.98€/m²/mois
Fourchette : 6.92€ - 11.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1212€/mois
Loyer annuel estimé : 14546€/an
Fourchette totale : 934€ - 1573€/mois
Fourchette annuelle : 11211€ - 18872€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 8.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 472,6 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :198 801 €
Prix d'achat :171 600 €
Décote à l'achat :-27 201€ (-13.7%)
Marge achat-revente :-34 767€ (-17.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 568€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 158,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :68,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 226,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 847,87€
Coût de l'assurance :20 437,20€
Taxe foncière : 1 454,56€/an
Soit par mois : 121,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 212,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 347,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-135,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 240 €(357 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 450€
    Isolation toiture/combles: 135 m² × 70€/m² = 9450€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 200€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 600€ = 10200€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 30€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture cuisine:300€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Réguiny (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 150€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 212 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 546 €/an
Calcul : 1 212 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 864 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 568 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 817 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 455 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 376 €
Revenus locatifs : +14 546 €
Charges déductibles : -58 376 €
Résultat foncier Année 1 : -43 830 €(Déficit de 43 830 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 430 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 136 €/an
Revenus locatifs : +14 546 €
Charges déductibles : -10 136 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 410 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22430.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 171 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 540 €(65% de 171 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 056 €/an
Calcul : 111 540 € × 3,636% = 4 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 546 €58 383 €7 871 €-43 838 €21 400 €22 438 €22 438 €
214 836 €9 934 €7 662 €4 902 €--17 535 €
315 133 €9 718 €7 446 €5 415 €--12 121 €
415 436 €9 495 €7 223 €5 941 €--6 180 €
515 745 €9 264 €6 992 €6 481 €---
616 059 €9 025 €6 753 €7 035 €---
716 381 €8 777 €6 505 €7 603 €---
816 708 €8 521 €6 249 €8 187 €---
917 042 €8 256 €5 984 €8 786 €---
1017 383 €7 982 €5 710 €9 401 €---
1117 731 €7 699 €5 427 €10 032 €---
1218 086 €7 405 €5 133 €10 680 €---
1318 447 €7 102 €4 830 €11 346 €---
1418 816 €6 788 €4 516 €12 029 €---
1519 193 €6 463 €4 191 €12 730 €---
1619 576 €6 127 €3 855 €13 450 €---
1719 968 €5 779 €3 507 €14 189 €---
1820 367 €5 419 €3 147 €14 948 €---
1920 775 €5 047 €2 774 €15 728 €---
2021 190 €4 661 €2 389 €16 529 €---
2121 614 €4 263 €1 991 €17 351 €---
2222 046 €3 850 €1 578 €18 196 €---
2322 487 €3 424 €1 152 €19 064 €---
2422 937 €2 982 €710 €19 955 €---
2523 396 €2 525 €253 €20 870 €---
TOTAL465 899 €218 889 €113 848 €247 010 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 010 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 546 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 055 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 055 €-6 420 €+9 475 €
2+3 055 €0 €+3 055 €
3+3 055 €0 €+3 055 €
4+3 055 €0 €+3 055 €
5+3 055 €+90 €+2 965 €
6+3 055 €+2 110 €+945 €
7+3 055 €+2 281 €+774 €
8+3 055 €+2 456 €+599 €
9+3 055 €+2 636 €+419 €
10+3 055 €+2 820 €+235 €
11+3 055 €+3 010 €+45 €
12+3 055 €+3 204 €-149 €
13+3 055 €+3 404 €-349 €
14+3 055 €+3 609 €-554 €
15+3 055 €+3 819 €-764 €
16+3 055 €+4 035 €-980 €
17+3 055 €+4 257 €-1 202 €
18+3 055 €+4 485 €-1 430 €
19+3 055 €+4 718 €-1 663 €
20+3 055 €+4 959 €-1 904 €
21+3 055 €+5 205 €-2 150 €
22+3 055 €+5 459 €-2 404 €
23+3 055 €+5 719 €-2 664 €
24+3 055 €+5 986 €-2 931 €
25+3 055 €+6 261 €-3 206 €
Total+76 375 €+74 103 €+2 272 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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