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Maison 5 pièces 100 m²

VilleUssel (19)
Surface100m²
Coût Total132 360€
Loyer Annuel9 249€
Rentabilité6.99%
Cashflow/mois+10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 770 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 100 m²

EXCLUSIVITÉ [URL masquée pour votre sécurité] / Cet immeuble de rapport, situé en centre-ville offre un beau potentiel d'investissement. Actuellement, le rez-de-chaussée est occupé par une boulangerie en activité, dont l'exploitation prendra fin courant août, laissant place à de nouvelles possibilités. Les étages permettent d'envisager la création de deux appartements de type T2, chacun composé d'une chambre. À l'arrière, une dépendance d'environ 45m2 complète le bien, avec la possibilité d'y créer un logement indépendant avec jardin.

Surface : 100 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/10/2025

Consommation énergie primaire : 577 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 185 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 550 € et 6 200 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Ussel
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19200
Coordonnées : 45.546100, 2.307741
Total : 132 360€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 49 200€
Valeur du bien : 126 200€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.71€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 771€/mois
Loyer annuel estimé : 9249€/an
Fourchette totale : 607€ - 978€/mois
Fourchette annuelle : 7287€ - 11738€/an
Rentabilité brute :6.99%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 217,95 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 795 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-44 795€ (-36.8%)
Marge achat-revente :-10 565€ (-8.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :646,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,50€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 683,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 563,31€
Coût de l'assurance :11 250,60€
Taxe foncière : 924,86€/an
Soit par mois : 77,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 770,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 760,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation pour 100 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 visible - chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage et petites réparations
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - salon en bon état mais quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 200 €(492 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:8 000€
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 80€/m² = 8 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 600€/fenêtre = 7 200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 500€ = 3 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8 000€ = 8 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5 000€ = 5 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 000€
    Rénovation lourde chambres: 2 chambres (20 m²) × 200€/m² = 4 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1 000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ussel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 771 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 249 €/an
Calcul : 771 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 272 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 360 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 450 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 925 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 847 €
Revenus locatifs : +9 249 €
Charges déductibles : -54 847 €
Résultat foncier Année 1 : -45 598 €(Déficit de 45 598 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 198 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 647 €/an
Revenus locatifs : +9 249 €
Charges déductibles : -5 647 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 602 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24198.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 249 €54 851 €4 276 €-45 603 €21 400 €24 203 €24 203 €
29 434 €5 536 €4 161 €3 898 €--20 305 €
39 622 €5 416 €4 041 €4 206 €--16 099 €
49 815 €5 293 €3 918 €4 522 €--11 577 €
510 011 €5 166 €3 791 €4 845 €--6 731 €
610 211 €5 034 €3 659 €5 177 €--1 554 €
710 415 €4 898 €3 523 €5 518 €---
810 624 €4 757 €3 382 €5 866 €---
910 836 €4 612 €3 237 €6 224 €---
1011 053 €4 462 €3 087 €6 591 €---
1111 274 €4 307 €2 932 €6 967 €---
1211 500 €4 147 €2 772 €7 353 €---
1311 730 €3 981 €2 607 €7 748 €---
1411 964 €3 810 €2 436 €8 154 €---
1512 203 €3 634 €2 259 €8 570 €---
1612 447 €3 451 €2 076 €8 996 €---
1712 696 €3 263 €1 888 €9 434 €---
1812 950 €3 068 €1 693 €9 882 €---
1913 209 €2 867 €1 492 €10 343 €---
2013 474 €2 659 €1 284 €10 815 €---
2113 743 €2 444 €1 069 €11 299 €---
2214 018 €2 222 €847 €11 796 €---
2314 298 €1 992 €618 €12 306 €---
2414 584 €1 755 €381 €12 829 €---
2514 876 €1 511 €136 €13 365 €---
TOTAL296 237 €145 135 €61 563 €151 101 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 101 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 249 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 942 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 942 €-6 420 €+8 362 €
2+1 942 €0 €+1 942 €
3+1 942 €0 €+1 942 €
4+1 942 €0 €+1 942 €
5+1 942 €0 €+1 942 €
6+1 942 €0 €+1 942 €
7+1 942 €+1 189 €+753 €
8+1 942 €+1 760 €+182 €
9+1 942 €+1 867 €+75 €
10+1 942 €+1 977 €-35 €
11+1 942 €+2 090 €-148 €
12+1 942 €+2 206 €-264 €
13+1 942 €+2 324 €-382 €
14+1 942 €+2 446 €-504 €
15+1 942 €+2 571 €-629 €
16+1 942 €+2 699 €-757 €
17+1 942 €+2 830 €-888 €
18+1 942 €+2 965 €-1 023 €
19+1 942 €+3 103 €-1 161 €
20+1 942 €+3 244 €-1 302 €
21+1 942 €+3 390 €-1 448 €
22+1 942 €+3 539 €-1 597 €
23+1 942 €+3 692 €-1 750 €
24+1 942 €+3 849 €-1 907 €
25+1 942 €+4 010 €-2 068 €
Total+48 550 €+45 330 €+3 220 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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