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Achat maison 3 étages

Bien expiré
VilleEspéraza (11)
Surface475m²
Coût Total556 120€
Loyer Annuel34 461€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-353€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 379 000 €
Surface : 475 m²
Prix au m² : 797,89 €/m²
Chambres : 8
Pièces : Non spécifié
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2.55 m² Cave, 1 Terrasse, Surface de 475 m², Bâtiment de 3 étages, 8 Chambres, 2 Salles de bain, 5 Salles d'eau, 9 Toilettes, Salle à manger, Salle de séjour : 22.5 m², 1 Box, Etat : bon

A vendre une bâtisse de 475 m² habitables, entièrement rénovée entre 2007 et 2010. Belle cour sans vis à vis de 67 m². Actuellement, la bâtisse comprend une cuisine, une salle à manger, 2 salles d'exposition, 2 bureaux, 2 studios, un loft, 7 chambres, 2 salles de bains et 4 salles d'eau. Les espaces peuvent être remodelés pour y faire un projet entièrement personnalisé, à visée touristique, ou pour un habitat partagé. La bâtisse est idéalement située sur la place centrale du village, agréable et ombragée, entourée des petits commerces locaux et de proximité. La commune d'Espéraza se situe à 1h15 des plages, à 3/4 d'heure des 1ères stations de ski, et à 2h de l'Espagne. L'avis de votre agence : un bien en très bon état, offrant de multiples possibilités, et plein de charme.

Ville : Espéraza
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11260
Coordonnées : 42.939210, 2.210580
Total : 556 120€
Prix d'acquisition : 379 000€
Travaux : 146 800€
Valeur du bien : 525 800€
Frais de notaire : 30 320€
Coût estimé : 30 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 475m²
Loyer prédit : 6.05€/m²/mois
Fourchette : 4.49€ - 8.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 2872€/mois
Loyer annuel estimé : 34461€/an
Fourchette totale : 2133€ - 3867€/mois
Fourchette annuelle : 25594€ - 46400€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :556 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 775,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :162,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 937,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :276 418,45€
Coût de l'assurance :48 660,50€
Taxe foncière : 3 446,11€/an
Soit par mois : 287,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 871,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 224,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-352,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 78 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage des murs et du sol dans les 2 salles de bains.
Quantité: 2 salles de bains
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes et confort.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour les 8 chambres.
Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour confort et esthétique.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des installations électriques dans l'ensemble de la maison.
Quantité: 1 système pour 475 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité des occupants.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et des évacuations dans l'ensemble de la maison.
Quantité: 1 système pour 475 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires et éviter les fuites.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :146 800 €(309 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:24 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 12000€/salle = 24000€ (incluant tous les éléments sanitaires et carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:8 800€
    Rénovation chambres: 80 m² × 110€/m² = 8800€ (revêtement sol et peinture murs/plafonds, main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:57 000€
    Mise aux normes électricité: 475 m² × 120€/m² = 57000€ (vérification et mise aux normes du tableau électrique, main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:57 000€
    Mise aux normes plomberie: 475 m² × 120€/m² = 57000€ (vérification de la tuyauterie et des évacuations, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Espéraza). Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés selon la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 872 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 461 €/an
Calcul : 2 872 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 054 €/an
Base de calcul : Emprunt de 556 120 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 946 €/an
Calcul : 162 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 446 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 146 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 171 247 €
Revenus locatifs : +34 461 €
Charges déductibles : -171 247 €
Résultat foncier Année 1 : -136 786 €(Déficit de 136 786 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 126 086 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 447 €/an
Revenus locatifs : +34 461 €
Charges déductibles : -24 447 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 014 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 126085.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 379 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 246 350 €(65% de 379 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 958 €/an
Calcul : 246 350 € × 3,636% = 8 958 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 461 €171 265 €19 072 €-136 804 €10 700 €126 104 €126 104 €
235 150 €23 963 €18 571 €11 187 €--114 917 €
335 853 €23 444 €18 051 €12 409 €--102 508 €
436 570 €22 906 €17 514 €13 664 €--88 843 €
537 302 €22 350 €16 957 €14 952 €--73 891 €
638 048 €21 773 €16 381 €16 274 €--57 617 €
738 809 €21 177 €15 784 €17 632 €--39 985 €
839 585 €20 559 €15 167 €19 026 €--20 959 €
940 377 €19 920 €14 527 €20 457 €--502 €
1041 184 €19 258 €13 865 €21 926 €---
1142 008 €18 573 €13 180 €23 435 €---
1242 848 €17 863 €12 471 €24 985 €---
1343 705 €17 129 €11 736 €26 576 €---
1444 579 €16 368 €10 976 €28 211 €---
1545 471 €15 581 €10 189 €29 889 €---
1646 380 €14 766 €9 374 €31 614 €---
1747 308 €13 923 €8 530 €33 385 €---
1848 254 €13 049 €7 657 €35 204 €---
1949 219 €12 145 €6 753 €37 074 €---
2050 203 €11 209 €5 817 €38 994 €---
2151 207 €10 240 €4 848 €40 967 €---
2252 232 €9 237 €3 844 €42 995 €---
2353 276 €8 198 €2 806 €45 078 €---
2454 342 €7 123 €1 731 €47 219 €---
2555 429 €6 010 €618 €49 418 €---
TOTAL1 103 800 €558 032 €276 418 €545 768 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 545 768 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 461 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 237 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 237 €-3 210 €+10 447 €
2+7 237 €0 €+7 237 €
3+7 237 €0 €+7 237 €
4+7 237 €0 €+7 237 €
5+7 237 €0 €+7 237 €
6+7 237 €0 €+7 237 €
7+7 237 €0 €+7 237 €
8+7 237 €0 €+7 237 €
9+7 237 €0 €+7 237 €
10+7 237 €+6 427 €+810 €
11+7 237 €+7 031 €+206 €
12+7 237 €+7 495 €-258 €
13+7 237 €+7 973 €-736 €
14+7 237 €+8 463 €-1 226 €
15+7 237 €+8 967 €-1 730 €
16+7 237 €+9 484 €-2 247 €
17+7 237 €+10 015 €-2 778 €
18+7 237 €+10 561 €-3 324 €
19+7 237 €+11 122 €-3 885 €
20+7 237 €+11 698 €-4 461 €
21+7 237 €+12 290 €-5 053 €
22+7 237 €+12 898 €-5 661 €
23+7 237 €+13 523 €-6 286 €
24+7 237 €+14 166 €-6 929 €
25+7 237 €+14 826 €-7 589 €
Total+180 925 €+163 730 €+17 195 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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