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Détails du bien

Bien expiré
VilleTours (37)
Surface71m²
Coût Total115 422€
Loyer Annuel10 306€
Rentabilité8.93%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 020 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 267,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 5, Cave, Balcon

TOURS, QUARTIER PROCHE PASSERELLE FOURNIER, AU CALME, CET APPARTEMENT T3 REFAIT A NEUF PROPOSE : ENTRÉE AVEC DÉGAGEMENT QUI DESSERT SALON SÉJOUR D'ENV 27 M² AVEC BALCON, CUISINE SÉPARÉE D'ENV 7 M², DEUX CHAMBRES D'ENV 12 M² AVEC PLACARDS AMÉNAGÉS, SDB, WC, CELLIER.

CAVE PRIVATIVE + LOCAL À VÉLOS.

POINTS TECHNIQUES :

  • REVÊTEMENTS DE SOLS, FAIENCES ET PEINTURES NEUVES
  • COMPTEUR EAU INDIVIDUEL
  • CHAUFFAGE AU SOL COLLECTIF
  • MENUISERIES EN PVC EN DOUBLE VITRAGE.
  • CHARGES DE COPROPRIÉTÉ MENSUELLES DONT CHAUFFAGE : 232.00 € / MOIS
  • ESTIMATION PRORATA TAXE FONCIÈRE : 823.00 €

TOURS METROPOLE HABITAT EST UN BAILLEUR SOCIAL SOUMIS A LA RÉGLEMENTATION HLM. ACHAT EXCLUSIVEMENT RÉSERVÉ POUR LA RÉSIDENCE PRINCIPALE. LA REGLMENTATION DE LA VENTE HLM S'APPLIQUE À LA VENTE DE CE LOGEMENT. LES OFFRES D'ACHAT DOIVENT ÊTRE REÇUES PENDANT LE DÉLAI DE LA PUBLICITÉ LÉGALE. ELLES SERONT DÉPARTAGÉES SELON DES CRITÈRES RÉGLEMENTAIRES (CCH art. D443-12-1). RETROUVEZ TOUS NOS BIENS SUR TMH.FR

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.382142, 0.698164
Total : 115 422€
Prix d'acquisition : 90 020€
Travaux : 18 200€
Valeur du bien : 108 220€
Frais de notaire : 7 202€
Coût estimé : 7 202€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 859€/mois
Loyer annuel estimé : 10306€/an
Fourchette totale : 679€ - 1087€/mois
Fourchette annuelle : 8142€ - 13044€/an
Rentabilité brute :8.93%
Fourchette de rentabilité :7.05% - 11.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 690,75 €/m²
Basé sur :540 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :191 043 €
Prix d'achat :90 020 €
Décote à l'achat :-101 023€ (-52.9%)
Marge achat-revente :75 621€ (39.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 422€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :579,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :33,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 613,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 484,54€
Coût de l'assurance :10 099,43€
Taxe foncière : 823,00€/an
Soit par mois : 68,58€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 232,00€/mois
Soit par an : 2 784,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 858,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 913,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-55,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 111 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Aucune action nécessaire car le chauffage au sol collectif est déjà en place.
Quantité: 1 système collectif
Raison: DPE C - Appartement - Système de chauffage déjà en place
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et de l'électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine sans photo, état supposé bon mais nécessite une vérification
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et de l'électricité si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état supposé bon mais nécessite une vérification
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 200 €(256 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car le chauffage au sol collectif est déjà en place.
  • Cuisine:8 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Vérification plomberie: 1000€, Vérification électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:7 000€
    Salle de bain complète: 4000€, Vérification plomberie: 1000€, Vérification électricité: 500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:1 800€
    Peinture 2 chambres (40m²): 25€/m² × 40 = 1000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon:900€
    Peinture salon (30m²): 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours. Main d'œuvre incluse. Les prix pour la cuisine et la salle de bain sont basés sur des estimations pour des rénovations de milieu de gamme. Les vérifications de plomberie et d'électricité sont incluses dans les coûts.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 859 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 306 €/an
Calcul : 859 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 024 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 422 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 404 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 823 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 784 €/an
Calcul : 232 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 235 €
Revenus locatifs : +10 306 €
Charges déductibles : -26 235 €
Résultat foncier Année 1 : -15 929 €(Déficit de 15 929 €)
Imputable sur revenu global : 15 929 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 035 €/an
Revenus locatifs : +10 306 €
Charges déductibles : -8 035 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 271 €/an
Prix d'achat du bien : 90 020 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 513 €(65% de 90 020 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 128 €/an
Calcul : 58 513 € × 3,636% = 2 128 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 306 €26 238 €4 027 €-15 933 €15 933 €--
210 512 €7 933 €3 922 €2 579 €---
310 722 €7 824 €3 813 €2 898 €---
410 936 €7 712 €3 701 €3 225 €---
511 155 €7 595 €3 584 €3 560 €---
611 378 €7 474 €3 463 €3 904 €---
711 606 €7 348 €3 337 €4 257 €---
811 838 €7 219 €3 208 €4 619 €---
912 075 €7 084 €3 073 €4 991 €---
1012 316 €6 945 €2 934 €5 371 €---
1112 563 €6 801 €2 790 €5 762 €---
1212 814 €6 651 €2 640 €6 163 €---
1313 070 €6 496 €2 485 €6 574 €---
1413 331 €6 336 €2 325 €6 996 €---
1513 598 €6 170 €2 159 €7 428 €---
1613 870 €5 998 €1 987 €7 873 €---
1714 147 €5 819 €1 808 €8 328 €---
1814 430 €5 635 €1 624 €8 796 €---
1914 719 €5 443 €1 432 €9 276 €---
2015 013 €5 245 €1 234 €9 768 €---
2115 314 €5 040 €1 029 €10 274 €---
2215 620 €4 827 €816 €10 793 €---
2315 932 €4 607 €596 €11 326 €---
2416 251 €4 379 €368 €11 872 €---
2516 576 €4 142 €131 €12 434 €---
TOTAL330 093 €176 959 €58 485 €153 134 €15 933 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 780 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 134 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 306 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 164 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 164 €-4 780 €+6 944 €
2+2 164 €+774 €+1 390 €
3+2 164 €+869 €+1 295 €
4+2 164 €+967 €+1 197 €
5+2 164 €+1 068 €+1 096 €
6+2 164 €+1 171 €+993 €
7+2 164 €+1 277 €+887 €
8+2 164 €+1 386 €+778 €
9+2 164 €+1 497 €+667 €
10+2 164 €+1 611 €+553 €
11+2 164 €+1 729 €+435 €
12+2 164 €+1 849 €+315 €
13+2 164 €+1 972 €+192 €
14+2 164 €+2 099 €+65 €
15+2 164 €+2 229 €-65 €
16+2 164 €+2 362 €-198 €
17+2 164 €+2 498 €-334 €
18+2 164 €+2 639 €-475 €
19+2 164 €+2 783 €-619 €
20+2 164 €+2 931 €-767 €
21+2 164 €+3 082 €-918 €
22+2 164 €+3 238 €-1 074 €
23+2 164 €+3 398 €-1 234 €
24+2 164 €+3 562 €-1 398 €
25+2 164 €+3 730 €-1 566 €
Total+54 100 €+45 940 €+8 160 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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