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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBéziers (34)
Surface215m²
Coût Total329 000€
Loyer Annuel24 202€
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois+90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 275 000 €
Surface : 215 m²
Prix au m² : 1 279,07 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre de WC : 2, Cheminée

Très bien placé.. Au calme sur Béziers Clémenceau.. Ce rarissime et exceptionnel !! Appartement T6 offrant 215 m² donnant sur 84 m² de terrasse au 1°et dernier étage d' une maison avec un syndic bénévole ( 2 propriétaires).. Beau séjour de 50 m² avec cheminée insert et multiples ouvertures, Salle à manger et cuisine aménagée de 38 m² donnant sur la terrasse, 4 chambres allant de 12 m² à 17 m² et une suite parentale de 25 m².. Belles prestations: Menuiseries PVC et Alus double vitrage, volets roulants élec, chauffage central avec pompe à chaleur, cheminée insert, 2 bains et 2 WC.. A visiter au plus vite.. Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Nb de lots : 2. Pas de procédure en cours. Honoraires à la charge du vendeur

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.348715, 3.221253
Total : 329 000€
Prix d'acquisition : 275 000€
Travaux : 32 000€
Valeur du bien : 307 000€
Frais de notaire : 22 000€
Coût estimé : 22 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 215m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 2017€/mois
Loyer annuel estimé : 24202€/an
Fourchette totale : 1585€ - 2566€/mois
Fourchette annuelle : 19022€ - 30793€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 9.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 500 €/m²
Basé sur :801 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :322 500 €
Prix d'achat :275 000 €
Décote à l'achat :-47 500€ (-14.7%)
Marge achat-revente :-6 500€ (-2.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :329 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 629,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :95,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 725,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :159 837,88€
Coût de l'assurance :28 787,50€
Taxe foncière : 2 420,21€/an
Soit par mois : 201,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 016,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 927,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :89,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 137 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, remplacement des éléments datés
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain (environ 10 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds si nécessaire
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 000 €(149 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 750€/m² = 9000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation de 2 salles de bain: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation 5 chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été ajustés pour refléter le marché local.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 017 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 202 €/an
Calcul : 2 017 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 044 €/an
Base de calcul : Emprunt de 329 000 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 151 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 420 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 615 €
Revenus locatifs : +24 202 €
Charges déductibles : -46 615 €
Résultat foncier Année 1 : -22 413 €(Déficit de 22 413 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 713 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 615 €/an
Revenus locatifs : +24 202 €
Charges déductibles : -14 615 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 587 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11713.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 275 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 178 750 €(65% de 275 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 500 €/an
Calcul : 178 750 € × 3,636% = 6 500 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 202 €46 626 €11 054 €-22 424 €10 700 €11 724 €11 724 €
224 686 €14 333 €10 761 €10 354 €--1 370 €
325 180 €14 029 €10 457 €11 151 €---
425 683 €13 715 €10 143 €11 969 €---
526 197 €13 390 €9 818 €12 807 €---
626 721 €13 054 €9 482 €13 668 €---
727 256 €12 706 €9 134 €14 550 €---
827 801 €12 346 €8 774 €15 455 €---
928 357 €11 974 €8 402 €16 383 €---
1028 924 €11 589 €8 017 €17 335 €---
1129 502 €11 190 €7 618 €18 312 €---
1230 092 €10 778 €7 206 €19 314 €---
1330 694 €10 352 €6 780 €20 343 €---
1431 308 €9 910 €6 339 €21 398 €---
1531 934 €9 454 €5 882 €22 480 €---
1632 573 €8 982 €5 410 €23 591 €---
1733 224 €8 493 €4 922 €24 731 €---
1833 889 €7 988 €4 416 €25 901 €---
1934 567 €7 465 €3 894 €27 101 €---
2035 258 €6 925 €3 353 €28 333 €---
2135 963 €6 365 €2 793 €29 598 €---
2236 682 €5 786 €2 215 €30 896 €---
2337 416 €5 187 €1 616 €32 229 €---
2438 164 €4 568 €996 €33 596 €---
2538 928 €3 927 €355 €35 000 €---
TOTAL775 201 €281 131 €159 838 €494 071 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 494 071 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 202 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 082 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 082 €-3 210 €+8 292 €
2+5 082 €0 €+5 082 €
3+5 082 €+2 934 €+2 148 €
4+5 082 €+3 591 €+1 491 €
5+5 082 €+3 842 €+1 240 €
6+5 082 €+4 100 €+982 €
7+5 082 €+4 365 €+717 €
8+5 082 €+4 636 €+446 €
9+5 082 €+4 915 €+167 €
10+5 082 €+5 201 €-119 €
11+5 082 €+5 494 €-412 €
12+5 082 €+5 794 €-712 €
13+5 082 €+6 103 €-1 021 €
14+5 082 €+6 419 €-1 337 €
15+5 082 €+6 744 €-1 662 €
16+5 082 €+7 077 €-1 995 €
17+5 082 €+7 419 €-2 337 €
18+5 082 €+7 770 €-2 688 €
19+5 082 €+8 130 €-3 048 €
20+5 082 €+8 500 €-3 418 €
21+5 082 €+8 879 €-3 797 €
22+5 082 €+9 269 €-4 187 €
23+5 082 €+9 669 €-4 587 €
24+5 082 €+10 079 €-4 997 €
25+5 082 €+10 500 €-5 418 €
Total+127 050 €+148 221 €+-21 171 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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