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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Rome-de-Tarn (12)
Surface158.5m²
Coût Total203 092€
Loyer Annuel13 733€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 900 €
Surface : 158.5 m²
Prix au m² : 851,1 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 4 chambres, Entrée séparée, Belle vue, Pas de balcon, Non meublé

Retrouvez dans votre agence. Maison de village divisé en 1 appartement T5 et 2 locaux commerciaux actuellement loués. L'appartement est d'une superficie de 78 m² vendu meublé. Très cosy avec jolie vue dégagée. Le premier local est d'une superficie 55 m², il se composent de 4 pièces avec plusieurs caves disposant d'entrée indépendante. Le deuxième local est d'une superficie de 25 m², il se composent de 3 pièces. Projet idéal pour investisseurs Plus d'informations par téléphone. Agence immobilière Philippe Daunay

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie F, Classe climat C Logement à consommation énergétique excessive. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2260.00 euros et 3110.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Saint-Rome-de-Tarn
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12490
Coordonnées : 44.034220, 2.888551
Total : 203 092€
Prix d'acquisition : 134 900€
Travaux : 57 400€
Valeur du bien : 192 300€
Frais de notaire : 10 792€
Coût estimé : 10 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 158.5m²
Loyer prédit : 7.22€/m²/mois
Fourchette : 5.38€ - 9.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1144€/mois
Loyer annuel estimé : 13733€/an
Fourchette totale : 854€ - 1535€/mois
Fourchette annuelle : 10242€ - 18415€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 9.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 126,74 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :178 588 €
Prix d'achat :134 900 €
Décote à l'achat :-43 688€ (-24.5%)
Marge achat-revente :-24 504€ (-13.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 092€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :995,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :50,77€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 045,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 429,82€
Coût de l'assurance :15 231,90€
Taxe foncière : 1 373,35€/an
Soit par mois : 114,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 144,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 160,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 352 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 158.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 158.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 20 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 400 €(362 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:500€
    Isolation toiture/combles: 158.5 m² × 67€/m² = 10619.5€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 800€/fenêtre = 16000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 1920€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Rome-de-Tarn (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 144 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 733 €/an
Calcul : 1 144 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 616 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 092 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 609 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 373 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 998 €
Revenus locatifs : +13 733 €
Charges déductibles : -65 998 €
Résultat foncier Année 1 : -52 265 €(Déficit de 52 265 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 865 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 598 €/an
Revenus locatifs : +13 733 €
Charges déductibles : -8 598 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 135 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30864.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 134 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 685 €(65% de 134 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 189 €/an
Calcul : 87 685 € × 3,636% = 3 189 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 733 €66 005 €6 622 €-52 271 €21 400 €30 871 €30 871 €
214 008 €8 426 €6 444 €5 582 €--25 290 €
314 288 €8 242 €6 260 €6 046 €--19 244 €
414 574 €8 052 €6 069 €6 522 €--12 721 €
514 866 €7 855 €5 873 €7 010 €--5 711 €
615 163 €7 652 €5 669 €7 511 €---
715 466 €7 442 €5 459 €8 024 €---
815 775 €7 225 €5 242 €8 551 €---
916 091 €7 000 €5 018 €9 091 €---
1016 413 €6 768 €4 786 €9 645 €---
1116 741 €6 529 €4 546 €10 212 €---
1217 076 €6 281 €4 298 €10 795 €---
1317 417 €6 025 €4 042 €11 393 €---
1417 766 €5 760 €3 777 €12 006 €---
1518 121 €5 487 €3 504 €12 634 €---
1618 483 €5 204 €3 221 €13 280 €---
1718 853 €4 912 €2 929 €13 941 €---
1819 230 €4 610 €2 627 €14 620 €---
1919 615 €4 298 €2 315 €15 317 €---
2020 007 €3 975 €1 993 €16 032 €---
2120 407 €3 642 €1 659 €16 765 €---
2220 815 €3 298 €1 315 €17 518 €---
2321 232 €2 942 €959 €18 290 €---
2421 656 €2 574 €591 €19 083 €---
2522 089 €2 193 €211 €19 896 €---
TOTAL439 888 €202 395 €95 430 €237 492 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 237 492 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 733 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 884 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 884 €-6 420 €+9 304 €
2+2 884 €0 €+2 884 €
3+2 884 €0 €+2 884 €
4+2 884 €0 €+2 884 €
5+2 884 €0 €+2 884 €
6+2 884 €+540 €+2 344 €
7+2 884 €+2 407 €+477 €
8+2 884 €+2 565 €+319 €
9+2 884 €+2 727 €+157 €
10+2 884 €+2 893 €-9 €
11+2 884 €+3 064 €-180 €
12+2 884 €+3 239 €-355 €
13+2 884 €+3 418 €-534 €
14+2 884 €+3 602 €-718 €
15+2 884 €+3 790 €-906 €
16+2 884 €+3 984 €-1 100 €
17+2 884 €+4 182 €-1 298 €
18+2 884 €+4 386 €-1 502 €
19+2 884 €+4 595 €-1 711 €
20+2 884 €+4 810 €-1 926 €
21+2 884 €+5 030 €-2 146 €
22+2 884 €+5 255 €-2 371 €
23+2 884 €+5 487 €-2 603 €
24+2 884 €+5 725 €-2 841 €
25+2 884 €+5 969 €-3 085 €
Total+72 100 €+71 248 €+852 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 80 jours
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