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Maison à grand potentiel

VilleJoigny (89)
Surface208m²
Coût Total251 720€
Loyer Annuel18 674€
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois+67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 171 000 €
Surface : 208 m²
Prix au m² : 822,12 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison atypique en L dans envionnement calme. ¨roche gare, centre ville et hopital. Logement attenant d'environ 33m2. Dépendances (atelier, cave suplémentaire) rez de chaussée : séjour avec coin cuisine, véranda. Salle d'eau? Grand garage. Cave. grande pièce de vie lumineuse avec cuisine. Double accès à l'étage : 5 chambres dont 1 suite parentale. Salle de bains. Salon. Chaudière neuve. Toiture récente sur une aile.

Ville : Joigny
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89300
Coordonnées : 47.976680, 3.396480
Total : 251 720€
Prix d'acquisition : 171 000€
Travaux : 67 040€
Valeur du bien : 238 040€
Frais de notaire : 13 680€
Coût estimé : 13 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 208m²
Loyer prédit : 7.48€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 1556€/mois
Loyer annuel estimé : 18674€/an
Fourchette totale : 1232€ - 1966€/mois
Fourchette annuelle : 14784€ - 23588€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 9.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 226,57 €/m²
Basé sur :48 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :255 126 €
Prix d'achat :171 000 €
Décote à l'achat :-84 126€ (-33.0%)
Marge achat-revente :3 406€ (1.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :251 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 260,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :73,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 333,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 330,90€
Coût de l'assurance :22 025,50€
Taxe foncière : 1 867,38€/an
Soit par mois : 155,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 556,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 489,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :66,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 208 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 208 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - Salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 040 €(322 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 480€
    Isolation combles: 208 m² × 60€/m² = 12480€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 600€ = 15600€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 800€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 800€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:960€
    Peinture murs: 12 m² × 80€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joigny (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 080€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 556 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 674 €/an
Calcul : 1 556 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 700 €/an
Base de calcul : Emprunt de 251 720 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 881 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 867 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 488 €
Revenus locatifs : +18 674 €
Charges déductibles : -78 488 €
Résultat foncier Année 1 : -59 814 €(Déficit de 59 814 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 414 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 448 €/an
Revenus locatifs : +18 674 €
Charges déductibles : -11 448 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 226 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38414.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 171 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 150 €(65% de 171 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 042 €/an
Calcul : 111 150 € × 3,636% = 4 042 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 674 €78 496 €8 708 €-59 823 €21 400 €38 423 €38 423 €
219 047 €11 228 €8 480 €7 819 €--30 603 €
319 428 €10 992 €8 244 €8 436 €--22 167 €
419 817 €10 747 €7 999 €9 069 €--13 098 €
520 213 €10 494 €7 746 €9 719 €--3 379 €
620 617 €10 232 €7 483 €10 386 €---
721 030 €9 960 €7 212 €11 070 €---
821 450 €9 679 €6 930 €11 772 €---
921 879 €9 387 €6 639 €12 492 €---
1022 317 €9 086 €6 337 €13 231 €---
1122 763 €8 773 €6 025 €13 990 €---
1223 219 €8 449 €5 701 €14 769 €---
1323 683 €8 114 €5 366 €15 569 €---
1424 157 €7 767 €5 019 €16 389 €---
1524 640 €7 408 €4 660 €17 232 €---
1625 133 €7 036 €4 288 €18 097 €---
1725 635 €6 651 €3 902 €18 985 €---
1826 148 €6 252 €3 503 €19 896 €---
1926 671 €5 838 €3 090 €20 833 €---
2027 204 €5 410 €2 662 €21 794 €---
2127 748 €4 967 €2 219 €22 781 €---
2228 303 €4 508 €1 760 €23 795 €---
2328 869 €4 033 €1 285 €24 836 €---
2429 447 €3 541 €792 €25 906 €---
2530 036 €3 031 €283 €27 004 €---
TOTAL598 129 €262 081 €126 331 €336 048 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 336 048 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 674 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 922 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 922 €-6 420 €+10 342 €
2+3 922 €0 €+3 922 €
3+3 922 €0 €+3 922 €
4+3 922 €0 €+3 922 €
5+3 922 €0 €+3 922 €
6+3 922 €+2 102 €+1 820 €
7+3 922 €+3 321 €+601 €
8+3 922 €+3 532 €+390 €
9+3 922 €+3 748 €+174 €
10+3 922 €+3 969 €-47 €
11+3 922 €+4 197 €-275 €
12+3 922 €+4 431 €-509 €
13+3 922 €+4 671 €-749 €
14+3 922 €+4 917 €-995 €
15+3 922 €+5 169 €-1 247 €
16+3 922 €+5 429 €-1 507 €
17+3 922 €+5 695 €-1 773 €
18+3 922 €+5 969 €-2 047 €
19+3 922 €+6 250 €-2 328 €
20+3 922 €+6 538 €-2 616 €
21+3 922 €+6 834 €-2 912 €
22+3 922 €+7 139 €-3 217 €
23+3 922 €+7 451 €-3 529 €
24+3 922 €+7 772 €-3 850 €
25+3 922 €+8 101 €-4 179 €
Total+98 050 €+100 814 €+-2 764 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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