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Appartement à vendre

VilleMarseille 13e (13)
Surface73m²
Coût Total181 700€
Loyer Annuel12 408€
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-303€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 849,32 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 8 m²), 3 chambres, 1 place de parking, Balcon, calme, Sans vis-à-vis, Exposition sud-est, Interphone, Pas de balcon

** Exclusivité MSG Immo 13 ** Les Olivarelles 2 - 41 rue de la maurelle 13013 Marseille. Belle résidence TRES arborée et au calme absolu ! Très beau T4 de 73m² en TBE + balcon + Parking privatif + cave --> VENDU AVEC LOCATAIRES FIABLES EN PLACE (fin du bail 28.02.2027). Loyer : 600 + 250 = 850€. T4 poss grand T3 très bien disposé, dans un angle du batiment, en rdc coté arrière sans vis à vis et lumineux exposé EST. Dble vitrage partout. Chauff collectif eau chaude et froide dans les charges : 270€/mois. TF : 1600€ env. Prix très attractif !!

Ville : Marseille 13e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13013
Coordonnées : 43.323162, 5.441482
Total : 181 700€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 35 900€
Valeur du bien : 170 900€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.06€ - 18.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1034€/mois
Loyer annuel estimé : 12408€/an
Fourchette totale : 808€ - 1324€/mois
Fourchette annuelle : 9692€ - 15886€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 8.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 341,65 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :170 940 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-35 940€ (-21.0%)
Marge achat-revente :-10 760€ (-6.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :880,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :53,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 933,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 498,51€
Coût de l'assurance :15 898,75€
Taxe foncière : 1 600,00€/an
Soit par mois : 133,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 270,00€/mois
Soit par an : 3 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 034,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 336,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-302,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'étanchéité des fenêtres double vitrage et remplacement si nécessaire
Quantité: 7 fenêtres (estimation pour 73 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification du système de production d'eau chaude et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine vieillissants et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires vieillissants et peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 900 €(492 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:300€
    Mise aux normes chauffage collectif: 1 système × 300€ = 300€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€/fenêtre = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Mise aux normes chauffe-eau: 1 système × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 100€/chambre = 300€ (100€/chambre) ; 3 chambres × 150€/chambre = 450€ (150€/chambre) ; Total: 300€ + 450€ = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 600€ = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 034 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 408 €/an
Calcul : 1 034 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 738 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 700 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 636 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 600 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 240 €/an
Calcul : 270 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 114 €
Revenus locatifs : +12 408 €
Charges déductibles : -47 114 €
Résultat foncier Année 1 : -34 706 €(Déficit de 34 706 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 306 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 214 €/an
Revenus locatifs : +12 408 €
Charges déductibles : -11 214 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 194 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13305.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 408 €47 120 €5 744 €-34 712 €21 400 €13 312 €13 312 €
212 657 €11 063 €5 587 €1 593 €--11 718 €
312 910 €10 902 €5 426 €2 008 €--9 710 €
413 168 €10 735 €5 259 €2 433 €--7 277 €
513 431 €10 562 €5 086 €2 869 €--4 408 €
613 700 €10 384 €4 908 €3 316 €--1 092 €
713 974 €10 200 €4 724 €3 773 €---
814 253 €10 011 €4 535 €4 243 €---
914 538 €9 815 €4 339 €4 724 €---
1014 829 €9 612 €4 137 €5 217 €---
1115 126 €9 404 €3 928 €5 722 €---
1215 428 €9 188 €3 712 €6 240 €---
1315 737 €8 965 €3 489 €6 771 €---
1416 052 €8 735 €3 260 €7 316 €---
1516 373 €8 498 €3 022 €7 874 €---
1616 700 €8 253 €2 777 €8 447 €---
1717 034 €8 000 €2 524 €9 034 €---
1817 375 €7 739 €2 263 €9 636 €---
1917 722 €7 469 €1 993 €10 253 €---
2018 077 €7 191 €1 715 €10 886 €---
2118 438 €6 903 €1 427 €11 535 €---
2218 807 €6 606 €1 131 €12 201 €---
2319 183 €6 300 €824 €12 883 €---
2419 567 €5 984 €508 €13 583 €---
2519 958 €5 657 €181 €14 301 €---
TOTAL397 444 €255 297 €82 499 €142 147 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 147 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 408 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 606 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 606 €-6 420 €+9 026 €
2+2 606 €0 €+2 606 €
3+2 606 €0 €+2 606 €
4+2 606 €0 €+2 606 €
5+2 606 €0 €+2 606 €
6+2 606 €0 €+2 606 €
7+2 606 €+804 €+1 802 €
8+2 606 €+1 273 €+1 333 €
9+2 606 €+1 417 €+1 189 €
10+2 606 €+1 565 €+1 041 €
11+2 606 €+1 717 €+889 €
12+2 606 €+1 872 €+734 €
13+2 606 €+2 031 €+575 €
14+2 606 €+2 195 €+411 €
15+2 606 €+2 362 €+244 €
16+2 606 €+2 534 €+72 €
17+2 606 €+2 710 €-104 €
18+2 606 €+2 891 €-285 €
19+2 606 €+3 076 €-470 €
20+2 606 €+3 266 €-660 €
21+2 606 €+3 460 €-854 €
22+2 606 €+3 660 €-1 054 €
23+2 606 €+3 865 €-1 259 €
24+2 606 €+4 075 €-1 469 €
25+2 606 €+4 290 €-1 684 €
Total+65 150 €+42 644 €+22 506 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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