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Achat maison

Bien expiré
VillePuyrolland (17)
Surface98m²
Coût Total160 710€
Loyer Annuel10 530€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 500 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 096,94 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 98 m², 4 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel électrique, 2 Parkings, Terrain de 231 m², Travaux

Située à 10 minutes de Surgères et de sa gare TGV, cette maison se compose d'une cuisine ouverte sur pièce de vie en rez-de-chaussée. A l'étage se trouve 3 chambres, 1 WC et 1 salle d'eau à rénover entièrement. Un extérieur complète ce bien. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Puyrolland
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17380
Coordonnées : 46.027480, -0.667540
Total : 160 710€
Prix d'acquisition : 107 500€
Travaux : 44 610€
Valeur du bien : 152 110€
Frais de notaire : 8 600€
Coût estimé : 8 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.09€ - 11.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 878€/mois
Loyer annuel estimé : 10530€/an
Fourchette totale : 695€ - 1108€/mois
Fourchette annuelle : 8342€ - 13292€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 710€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :784,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :45,53€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 829,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 494,54€
Coût de l'assurance :13 660,35€
Taxe foncière : 1 053,01€/an
Soit par mois : 87,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 877,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 917,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rénovation du carrelage au sol dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible - carrelage nécessitant rénovation
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour pour sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer que la plomberie est en bon état et conforme

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 610 €(455 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:13 610€
    Rénovation complète salle de bain: 9 m² × 130€/m² = 1170€, Douche: 1 × 1000€ = 1000€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Carrelage sol: 9 m² × 60€/m² = 540€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 5000€.
  • Cuisine:22 100€
    Rénovation complète cuisine: 15 m² × 130€/m² = 1950€, Cuisine équipée: 1 × 10000€ = 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Revêtement sol: 15 m² × 60€/m² = 900€, Revêtement murs: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: 5000€.
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€.
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Revêtement sol:1 800€
    Carrelage sol: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse.
  • Électricité générale - Mise aux normes:200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€.
  • Plomberie générale - Mise aux normes:300€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 300€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puyrolland (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 878 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 530 €/an
Calcul : 878 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 171 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 710 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 546 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 053 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 610 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 381 €
Revenus locatifs : +10 530 €
Charges déductibles : -51 381 €
Résultat foncier Année 1 : -40 850 €(Déficit de 40 850 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 30 150 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 771 €/an
Revenus locatifs : +10 530 €
Charges déductibles : -6 771 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 760 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 30150.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 875 €(65% de 107 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 541 €/an
Calcul : 69 875 € × 3,636% = 2 541 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 530 €51 386 €5 176 €-40 856 €10 700 €30 156 €30 156 €
210 741 €6 636 €5 036 €4 105 €--26 051 €
310 956 €6 491 €4 892 €4 465 €--21 586 €
411 175 €6 342 €4 742 €4 833 €--16 753 €
511 398 €6 187 €4 588 €5 211 €--11 542 €
611 626 €6 028 €4 428 €5 598 €--5 943 €
711 859 €5 863 €4 263 €5 996 €---
812 096 €5 693 €4 093 €6 403 €---
912 338 €5 517 €3 917 €6 821 €---
1012 584 €5 335 €3 736 €7 249 €---
1112 836 €5 147 €3 548 €7 689 €---
1213 093 €4 953 €3 354 €8 140 €---
1313 355 €4 753 €3 154 €8 602 €---
1413 622 €4 546 €2 947 €9 076 €---
1513 894 €4 332 €2 733 €9 562 €---
1614 172 €4 111 €2 512 €10 061 €---
1714 456 €3 883 €2 284 €10 573 €---
1814 745 €3 647 €2 048 €11 097 €---
1915 040 €3 404 €1 804 €11 636 €---
2015 340 €3 152 €1 553 €12 188 €---
2115 647 €2 892 €1 293 €12 755 €---
2215 960 €2 624 €1 024 €13 337 €---
2316 279 €2 346 €747 €13 933 €---
2416 605 €2 060 €460 €14 545 €---
2516 937 €1 763 €164 €15 174 €---
TOTAL337 283 €159 090 €74 495 €178 193 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 193 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 530 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 211 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 211 €-3 210 €+5 421 €
2+2 211 €0 €+2 211 €
3+2 211 €0 €+2 211 €
4+2 211 €0 €+2 211 €
5+2 211 €0 €+2 211 €
6+2 211 €0 €+2 211 €
7+2 211 €+16 €+2 195 €
8+2 211 €+1 921 €+290 €
9+2 211 €+2 046 €+165 €
10+2 211 €+2 175 €+36 €
11+2 211 €+2 307 €-96 €
12+2 211 €+2 442 €-231 €
13+2 211 €+2 581 €-370 €
14+2 211 €+2 723 €-512 €
15+2 211 €+2 869 €-658 €
16+2 211 €+3 018 €-807 €
17+2 211 €+3 172 €-961 €
18+2 211 €+3 329 €-1 118 €
19+2 211 €+3 491 €-1 280 €
20+2 211 €+3 656 €-1 445 €
21+2 211 €+3 827 €-1 616 €
22+2 211 €+4 001 €-1 790 €
23+2 211 €+4 180 €-1 969 €
24+2 211 €+4 364 €-2 153 €
25+2 211 €+4 552 €-2 341 €
Total+55 275 €+53 458 €+1 817 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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