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Appartement 3 pièces 52 m²

VilleMarseille 12e (13)
Surface52m²
Coût Total144 210€
Loyer Annuel9 265€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-182€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 769,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 52 m²

SPECIAL INVESTISSEUR - 13012 - BOIS LEMAITRE -

Nous vous proposons d'acquérir cet appartement de type 3 situé à la résidence Bois Lemaitre.

Situé au quatrième et dernier étage, ce bien est une belle opportunité pour les investisseurs. Il est loué 710 euros charges comprises, soit 627 euros hors charge et 83 euros de provisions sur charges.

Les locataires sont présents depuis 50 ans, un vrai gage de stabilité.

Rare sur le marché, cet appartement est à visiter sans tarder ! (gedeon_32509_33987760)

Surface : 52 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 100 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/09/2026

Consommation énergie primaire : 276 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 320 € et 1 820 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Marseille 12e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13012
Coordonnées : 43.320236, 5.433378
Total : 144 210€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 44 850€
Valeur du bien : 136 850€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 14.85€/m²/mois
Fourchette : 11.98€ - 18.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 772€/mois
Loyer annuel estimé : 9265€/an
Fourchette totale : 623€ - 957€/mois
Fourchette annuelle : 7474€ - 11485€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 7.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 375 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :123 500 €
Prix d'achat :92 000 €
Décote à l'achat :-31 500€ (-25.5%)
Marge achat-revente :-20 710€ (-16.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 210€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :705,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :57,68€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 763,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 532,90€
Coût de l'assurance :17 305,20€
Taxe foncière : 926,51€/an
Soit par mois : 77,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 113,25€/mois
Soit par an : 1 359,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 772,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 953,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-181,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 276 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 850 €(863 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la plomberie, électricité et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la plomberie, électricité et la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture du salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 772 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 265 €/an
Calcul : 772 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 683 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 210 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 692 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 927 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 359 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 511 €
Revenus locatifs : +9 265 €
Charges déductibles : -52 511 €
Résultat foncier Année 1 : -43 246 €(Déficit de 43 246 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 846 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 661 €/an
Revenus locatifs : +9 265 €
Charges déductibles : -7 661 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 604 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21845.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 265 €52 516 €4 688 €-43 250 €21 400 €21 850 €21 850 €
29 450 €7 539 €4 562 €1 911 €--19 939 €
39 639 €7 409 €4 431 €2 231 €--17 708 €
49 832 €7 274 €4 296 €2 558 €--15 150 €
510 029 €7 134 €4 157 €2 895 €--12 255 €
610 229 €6 990 €4 013 €3 239 €--9 016 €
710 434 €6 841 €3 864 €3 593 €--5 424 €
810 643 €6 688 €3 710 €3 955 €--1 469 €
910 856 €6 529 €3 551 €4 327 €---
1011 073 €6 364 €3 387 €4 708 €---
1111 294 €6 195 €3 217 €5 100 €---
1211 520 €6 019 €3 041 €5 501 €---
1311 750 €5 838 €2 860 €5 913 €---
1411 985 €5 650 €2 673 €6 335 €---
1512 225 €5 457 €2 479 €6 768 €---
1612 470 €5 257 €2 279 €7 213 €---
1712 719 €5 050 €2 072 €7 669 €---
1812 973 €4 836 €1 859 €8 137 €---
1913 233 €4 615 €1 638 €8 617 €---
2013 498 €4 387 €1 410 €9 110 €---
2113 768 €4 151 €1 174 €9 616 €---
2214 043 €3 908 €930 €10 135 €---
2314 324 €3 656 €678 €10 668 €---
2414 610 €3 396 €418 €11 215 €---
2514 902 €3 127 €149 €11 776 €---
TOTAL296 765 €186 826 €67 533 €109 939 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 939 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 265 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 946 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 946 €-6 420 €+8 366 €
2+1 946 €0 €+1 946 €
3+1 946 €0 €+1 946 €
4+1 946 €0 €+1 946 €
5+1 946 €0 €+1 946 €
6+1 946 €0 €+1 946 €
7+1 946 €0 €+1 946 €
8+1 946 €0 €+1 946 €
9+1 946 €+858 €+1 088 €
10+1 946 €+1 413 €+533 €
11+1 946 €+1 530 €+416 €
12+1 946 €+1 650 €+296 €
13+1 946 €+1 774 €+172 €
14+1 946 €+1 901 €+45 €
15+1 946 €+2 031 €-85 €
16+1 946 €+2 164 €-218 €
17+1 946 €+2 301 €-355 €
18+1 946 €+2 441 €-495 €
19+1 946 €+2 585 €-639 €
20+1 946 €+2 733 €-787 €
21+1 946 €+2 885 €-939 €
22+1 946 €+3 041 €-1 095 €
23+1 946 €+3 200 €-1 254 €
24+1 946 €+3 364 €-1 418 €
25+1 946 €+3 533 €-1 587 €
Total+48 650 €+32 982 €+15 668 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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