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Appartement 256 m² à Calais

VilleCalais (62)
Surface256m²
Coût Total554 210€
Loyer Annuel29 627€
Rentabilité5.35%
Cashflow/mois-687€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 365 750 €
Surface : 256 m²
Prix au m² : 1 428,71 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 256 m², 5 pièces, Climatisation

A Vendre - Calais

Idéal Investisseurs

Immeuble de Rapport en Centre Ville de Calais

Ce bien est composé de 5 Lots Type 3 pour une surface totale de 253M2.

Vous y retrouverez au Rez-de-chaussée : 2 Appartements Type 3 ( 50M2 - 48M2 )

Au 1 er étage : 2 Appartements Type 3 ( 54M2 )

Au 2 ème étage : 1 Appartement Type 3 ( 47M2 )

Chauffage électrique individuel pour chaque Appartement.

Revenu Annuel : 30 000€

N'hésitez pas à nous pour plus de renseignements.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Calais
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62100
Coordonnées : 50.959195, 1.852719
Total : 554 210€
Prix d'acquisition : 365 750€
Travaux : 159 200€
Valeur du bien : 524 950€
Frais de notaire : 29 260€
Coût estimé : 29 260€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 256m²
Loyer prédit : 9.64€/m²/mois
Fourchette : 7.84€ - 11.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 2469€/mois
Loyer annuel estimé : 29627€/an
Fourchette totale : 2007€ - 3037€/mois
Fourchette annuelle : 24083€ - 36447€/an
Rentabilité brute :5.35%
Fourchette de rentabilité :4.35% - 6.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 024,77 €/m²
Basé sur :190 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :518 340 €
Prix d'achat :365 750 €
Décote à l'achat :-152 590€ (-29.4%)
Marge achat-revente :-35 870€ (-6.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :554 210€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 700,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :207,83€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 2 908,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :256 016,58€
Coût de l'assurance :62 348,63€
Taxe foncière : 2 962,69€/an
Soit par mois : 246,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 468,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 155,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-686,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour chaque appartement (5 systèmes au total)
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant dans chaque appartement
Quantité: environ 5 fenêtres par appartement (total estimé de 25 fenêtres)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamiques pour chaque appartement
Quantité: 1 chauffe-eau par appartement (5 chauffe-eaux au total)
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain par appartement (5 salles de bain au total)
Raison: État 3/5 présumé - nécessité de mise aux normes plomberie/électricité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine (placards, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: 1 cuisine par appartement (5 cuisines au total)
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :159 200 €(622 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 5 systèmes × 2400€/système = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:32 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 1300€/fenêtre = 32500€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:17 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 5 chauffe-eaux × 3500€/chauffe-eau = 17500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:50 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 salles de bain × 10000€/salle = 50000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:40 000€
    Rénovation cuisine: 5 cuisines × 8000€/cuisine = 40000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 200€
    Revêtement sol (parquet flottant): 60 m² × 120€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Calais (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 62 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 469 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 627 €/an
Calcul : 2 469 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 778 €/an
Base de calcul : Emprunt de 554 210 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 494 €/an
Calcul : 208 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 963 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 159 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 182 435 €
Revenus locatifs : +29 627 €
Charges déductibles : -182 435 €
Résultat foncier Année 1 : -152 808 €(Déficit de 152 808 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 131 408 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 235 €/an
Revenus locatifs : +29 627 €
Charges déductibles : -23 235 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 392 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 131407.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 365 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 237 738 €(65% de 365 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 645 €/an
Calcul : 237 738 € × 3,636% = 8 645 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 627 €182 452 €17 795 €-152 825 €21 400 €131 425 €131 425 €
230 219 €22 770 €17 313 €7 449 €--123 976 €
330 824 €22 272 €16 815 €8 552 €--115 424 €
431 440 €21 758 €16 301 €9 683 €--105 741 €
532 069 €21 226 €15 770 €10 843 €--94 898 €
632 710 €20 677 €15 221 €12 033 €--82 865 €
733 365 €20 110 €14 654 €13 254 €--69 611 €
834 032 €19 525 €14 068 €14 507 €--55 103 €
934 713 €18 919 €13 463 €15 793 €--39 310 €
1035 407 €18 294 €12 838 €17 112 €--22 198 €
1136 115 €17 649 €12 192 €18 466 €--3 732 €
1236 837 €16 982 €11 525 €19 855 €---
1337 574 €16 293 €10 836 €21 281 €---
1438 326 €15 581 €10 125 €22 744 €---
1539 092 €14 846 €9 390 €24 246 €---
1639 874 €14 087 €8 630 €25 787 €---
1740 671 €13 302 €7 846 €27 369 €---
1841 485 €12 492 €7 035 €28 993 €---
1942 314 €11 655 €6 198 €30 659 €---
2043 161 €10 790 €5 334 €32 370 €---
2144 024 €9 897 €4 441 €34 127 €---
2244 904 €8 975 €3 518 €35 930 €---
2345 803 €8 022 €2 565 €37 781 €---
2446 719 €7 037 €1 580 €39 682 €---
2547 653 €6 020 €563 €41 633 €---
TOTAL948 958 €551 632 €256 017 €397 325 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 397 325 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 627 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 222 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 222 €-6 420 €+12 642 €
2+6 222 €0 €+6 222 €
3+6 222 €0 €+6 222 €
4+6 222 €0 €+6 222 €
5+6 222 €0 €+6 222 €
6+6 222 €0 €+6 222 €
7+6 222 €0 €+6 222 €
8+6 222 €0 €+6 222 €
9+6 222 €0 €+6 222 €
10+6 222 €0 €+6 222 €
11+6 222 €0 €+6 222 €
12+6 222 €+5 957 €+265 €
13+6 222 €+6 384 €-162 €
14+6 222 €+6 823 €-601 €
15+6 222 €+7 274 €-1 052 €
16+6 222 €+7 736 €-1 514 €
17+6 222 €+8 211 €-1 989 €
18+6 222 €+8 698 €-2 476 €
19+6 222 €+9 198 €-2 976 €
20+6 222 €+9 711 €-3 489 €
21+6 222 €+10 238 €-4 016 €
22+6 222 €+10 779 €-4 557 €
23+6 222 €+11 334 €-5 112 €
24+6 222 €+11 904 €-5 682 €
25+6 222 €+12 490 €-6 268 €
Total+155 550 €+120 317 €+35 233 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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