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Triplex à vendre

Bien expiré
VilleRumilly (74)
Surface91.9m²
Coût Total259 300€
Loyer Annuel14 560€
Rentabilité5.62%
Cashflow/mois-269€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 91.9 m²
Prix au m² : 1 958,65 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Revêtement du sol: Parquet, 3 chambres, Entrée séparée, Jardin, Terrasse, calme, Belle vue, Non meublé

BEAUCOUP DE CHARME pour cet appartement 4-5 pièces à vendre en centre-ville de Rumilly (74150), situé au dernier étage d'une petite copropriété à proximité des écoles, commerces et de la gare.

L'appartement offre environ 110 m² (91,91 m² loi carrez), il est en bon état et dispose d'une belle terrasse avec vue, d'une grande cave de 21,58 m² et d'un jardin privatif. L'appartement est en bon état général.

Nos conseillers sont à votre disposition pour tout renseignement et visite. Référence agence : 4057 - 84

Ville : Rumilly
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74150
Coordonnées : 45.870025, 5.943853
Total : 259 300€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 64 900€
Valeur du bien : 244 900€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91.9m²
Loyer prédit : 13.20€/m²/mois
Fourchette : 10.66€ - 16.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1213€/mois
Loyer annuel estimé : 14560€/an
Fourchette totale : 980€ - 1502€/mois
Fourchette annuelle : 11759€ - 18027€/an
Rentabilité brute :5.62%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 6.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 037,5 €/m²
Basé sur :191 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :279 146 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-99 146€ (-35.5%)
Marge achat-revente :19 846€ (7.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :259 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 285,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :75,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 361,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 390,40€
Coût de l'assurance :22 688,75€
Taxe foncière : 1 455,98€/an
Soit par mois : 121,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 213,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 482,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-269,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 262 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 91.9 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 visible - nécessite léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 900 €(706 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 11500€ + Main d'œuvre: 1500€ = 13000€
  • Menuiseries:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: 900€ = 8100€
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation complète: 1 salle de bain: 5000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€ = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres (90 m²): 20€/m² × 90 = 1800€
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon (30 m²): 20€/m² × 30 = 600€, Main d'œuvre: 400€ = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rumilly (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 213 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 560 €/an
Calcul : 1 213 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 730 €/an
Base de calcul : Emprunt de 259 300 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 908 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 456 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 993 €
Revenus locatifs : +14 560 €
Charges déductibles : -75 993 €
Résultat foncier Année 1 : -61 434 €(Déficit de 61 434 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 034 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 093 €/an
Revenus locatifs : +14 560 €
Charges déductibles : -11 093 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 466 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40033.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 560 €76 002 €8 738 €-61 442 €21 400 €40 042 €40 042 €
214 851 €10 870 €8 507 €3 981 €--36 061 €
315 148 €10 630 €8 267 €4 518 €--31 543 €
415 451 €10 382 €8 019 €5 069 €--26 475 €
515 760 €10 126 €7 762 €5 634 €--20 840 €
616 075 €9 860 €7 497 €6 215 €--14 625 €
716 397 €9 585 €7 222 €6 811 €--7 814 €
816 725 €9 301 €6 938 €7 423 €--391 €
917 059 €9 007 €6 644 €8 052 €---
1017 400 €8 703 €6 339 €8 697 €---
1117 748 €8 388 €6 025 €9 360 €---
1218 103 €8 062 €5 699 €10 041 €---
1318 465 €7 725 €5 362 €10 740 €---
1418 835 €7 377 €5 013 €11 458 €---
1519 211 €7 016 €4 652 €12 195 €---
1619 596 €6 643 €4 279 €12 953 €---
1719 987 €6 257 €3 893 €13 731 €---
1820 387 €5 857 €3 494 €14 530 €---
1920 795 €5 444 €3 080 €15 351 €---
2021 211 €5 016 €2 652 €16 195 €---
2121 635 €4 573 €2 210 €17 062 €---
2222 068 €4 116 €1 752 €17 952 €---
2322 509 €3 642 €1 278 €18 867 €---
2422 959 €3 152 €788 €19 807 €---
2523 419 €2 645 €281 €20 774 €---
TOTAL466 354 €250 379 €126 390 €215 976 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 215 976 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 560 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 058 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 058 €-6 420 €+9 478 €
2+3 058 €0 €+3 058 €
3+3 058 €0 €+3 058 €
4+3 058 €0 €+3 058 €
5+3 058 €0 €+3 058 €
6+3 058 €0 €+3 058 €
7+3 058 €0 €+3 058 €
8+3 058 €0 €+3 058 €
9+3 058 €+2 298 €+760 €
10+3 058 €+2 609 €+449 €
11+3 058 €+2 808 €+250 €
12+3 058 €+3 012 €+46 €
13+3 058 €+3 222 €-164 €
14+3 058 €+3 437 €-379 €
15+3 058 €+3 659 €-601 €
16+3 058 €+3 886 €-828 €
17+3 058 €+4 119 €-1 061 €
18+3 058 €+4 359 €-1 301 €
19+3 058 €+4 605 €-1 547 €
20+3 058 €+4 858 €-1 800 €
21+3 058 €+5 118 €-2 060 €
22+3 058 €+5 386 €-2 328 €
23+3 058 €+5 660 €-2 602 €
24+3 058 €+5 942 €-2 884 €
25+3 058 €+6 232 €-3 174 €
Total+76 450 €+64 793 €+11 657 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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