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Maison à vendre

VilleJoigny (89)
Surface84.61m²
Coût Total126 864€
Loyer Annuel7 596€
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 000 €
Surface : 84.61 m²
Prix au m² : 839,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Cheminée, Salon (total 27 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking, Balcon, Jardin, Belle vue, TV par câble, Non meublé

JOIGNY QUARTIER PARADIS/ PAVILLON sur sous-sol sur 698 m² de terrain clos comprenant : Entrée par le sous-sol, garage, cave, chaufferie avec coin buanderie. A l’étage : Palier, cuisine vide (sans évier ni meuble), salon/salle à manger avec cheminée insert donnant sur un balcon, 2 chambres, salle de bains, wc. Fenêtres PVC double vitrage. Chauffage fuel. Prévoir travaux intérieurs assez importants et isolation.Toiture en fibrociment. IDEAL 1ER ACHAT

Ville : Joigny
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89300
Coordonnées : 48.014733, 3.410682
Total : 126 864€
Prix d'acquisition : 71 000€
Travaux : 50 184€
Valeur du bien : 121 184€
Frais de notaire : 5 680€
Coût estimé : 5 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84.61m²
Loyer prédit : 7.48€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 633€/mois
Loyer annuel estimé : 7596€/an
Fourchette totale : 501€ - 800€/mois
Fourchette annuelle : 6014€ - 9595€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 7.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 319,82 €/m²
Basé sur :126 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :111 670 €
Prix d'achat :71 000 €
Décote à l'achat :-40 670€ (-36.4%)
Marge achat-revente :-15 194€ (-13.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 864€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :631,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :50,75€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 682,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 650,27€
Coût de l'assurance :15 223,68€
Taxe foncière : 759,61€/an
Soit par mois : 63,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 633,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 745,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-112,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 447 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 84.61 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 84.61 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par des modèles performants
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec évier et meubles
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vide nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du carrelage
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie (eau chaude/froide, évacuations)
Quantité: plomberie complète
Raison: État 2/5 visible - plomberie à mettre aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 184 €(593 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:3 384€
    Isolation des combles: 84.61 m² × 40€/m² = 3384€, Main d'œuvre: 12€
  • Chauffage - Remplacement système:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€
  • Menuiseries - Fenêtres:5 500€
    Remplacement fenêtres: 5 fenêtres × 1100€ = 5500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix des fenêtres)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (incluant meubles, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 000€
    Revêtement sol: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Peinture murs: 60 m² × 25€/m² = 1500€, Électricité: 80€/m² × 30 = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Rafraîchissement:800€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Entretien carrelage: 200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la peinture)
  • Second œuvre - Électricité:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€
  • Second œuvre - Plomberie:4 000€
    Réfection plomberie complète: 4000€ (incluant eau chaude/froide, évacuations, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joigny (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix des matériaux pour les postes concernés.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 384€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 633 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 596 €/an
Calcul : 633 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 322 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 864 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 609 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 760 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 184 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 874 €
Revenus locatifs : +7 596 €
Charges déductibles : -55 874 €
Résultat foncier Année 1 : -48 278 €(Déficit de 48 278 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 878 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 690 €/an
Revenus locatifs : +7 596 €
Charges déductibles : -5 690 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 906 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26877.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 150 €(65% de 71 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 678 €/an
Calcul : 46 150 € × 3,636% = 1 678 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 596 €55 878 €4 326 €-48 282 €21 400 €26 882 €26 882 €
27 748 €5 580 €4 212 €2 168 €--24 714 €
37 903 €5 462 €4 093 €2 441 €--22 273 €
48 061 €5 340 €3 971 €2 721 €--19 552 €
58 222 €5 213 €3 845 €3 009 €--16 543 €
68 387 €5 082 €3 714 €3 304 €--13 239 €
78 554 €4 947 €3 578 €3 608 €--9 631 €
88 726 €4 807 €3 438 €3 919 €--5 712 €
98 900 €4 661 €3 293 €4 239 €--1 473 €
109 078 €4 511 €3 143 €4 567 €---
119 260 €4 356 €2 987 €4 904 €---
129 445 €4 194 €2 826 €5 250 €---
139 634 €4 028 €2 659 €5 606 €---
149 826 €3 855 €2 487 €5 971 €---
1510 023 €3 677 €2 308 €6 346 €---
1610 223 €3 492 €2 123 €6 731 €---
1710 428 €3 301 €1 932 €7 127 €---
1810 636 €3 103 €1 734 €7 534 €---
1910 849 €2 898 €1 529 €7 951 €---
2011 066 €2 686 €1 317 €8 380 €---
2111 287 €2 466 €1 098 €8 821 €---
2211 513 €2 239 €870 €9 274 €---
2311 743 €2 004 €635 €9 740 €---
2411 978 €1 760 €392 €10 218 €---
2512 218 €1 508 €140 €10 710 €---
TOTAL243 306 €147 048 €62 650 €96 258 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 258 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 596 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 595 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 595 €-6 420 €+8 015 €
2+1 595 €0 €+1 595 €
3+1 595 €0 €+1 595 €
4+1 595 €0 €+1 595 €
5+1 595 €0 €+1 595 €
6+1 595 €0 €+1 595 €
7+1 595 €0 €+1 595 €
8+1 595 €0 €+1 595 €
9+1 595 €0 €+1 595 €
10+1 595 €+928 €+667 €
11+1 595 €+1 471 €+124 €
12+1 595 €+1 575 €+20 €
13+1 595 €+1 682 €-87 €
14+1 595 €+1 791 €-196 €
15+1 595 €+1 904 €-309 €
16+1 595 €+2 019 €-424 €
17+1 595 €+2 138 €-543 €
18+1 595 €+2 260 €-665 €
19+1 595 €+2 385 €-790 €
20+1 595 €+2 514 €-919 €
21+1 595 €+2 646 €-1 051 €
22+1 595 €+2 782 €-1 187 €
23+1 595 €+2 922 €-1 327 €
24+1 595 €+3 065 €-1 470 €
25+1 595 €+3 213 €-1 618 €
Total+39 875 €+28 877 €+10 998 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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