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Maison 3 pièces 70 m²

VilleMontbarrois (45)
Surface70m²
Coût Total109 980€
Loyer Annuel7 590€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 41 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 585,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 70 m²

Située dans un petit hameau sur la commune de Montbarrois (45340), l'agence NESTENN vous présente cette maison à rénover entièrement. Elle se compose d'une entrée, une salle d'eau avec WC, une pièce de vie et une chambre. Une grange et un jardin de 1500m2 complètent ce bien. Fenêtres bois simple vitrage. Assainissement individuel à créer. Le tout sur un parcelle cadastrée de 1500m2 environ. N'hésitez pas pour toute demande, question, information, visite à contacter l'agence et demander notre conseiller Pierre-Arthur.

Surface : 70 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Montbarrois
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45340
Coordonnées : 48.044468, 2.402884
Total : 109 980€
Prix d'acquisition : 41 000€
Travaux : 65 700€
Valeur du bien : 106 700€
Frais de notaire : 3 280€
Coût estimé : 3 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 9.04€/m²/mois
Fourchette : 7.24€ - 11.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 633€/mois
Loyer annuel estimé : 7590€/an
Fourchette totale : 507€ - 789€/mois
Fourchette annuelle : 6082€ - 9472€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 8.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 107,87 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :77 551 €
Prix d'achat :41 000 €
Décote à l'achat :-36 551€ (-47.1%)
Marge achat-revente :-32 429€ (-41.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :550,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :32,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 582,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 195,74€
Coût de l'assurance :9 623,25€
Taxe foncière : 759,01€/an
Soit par mois : 63,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 632,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 645,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-13,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres bois simple vitrage par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon : murs, sol, électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 1/5 visible - salon en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des chambres : revêtement de sol, peinture, électricité
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 1.5/5 visible - chambre en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine : placards, plan de travail, plomberie, électricité, revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10-12 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - cuisine en mauvais état
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Création
Création d'un système d'assainissement individuel
Quantité: 1 système
Raison: Nécessaire pour la conformité et l'habitabilité de la maison

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 700 €(939 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Isolation:2 800€
    Isolation combles: 70 m² × 40€/m² = 2800€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Salon:12 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 500€
    Rénovation complète chambre: 1 chambre × 2500€ = 2500€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Assainissement:8 000€
    Création système d'assainissement: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montbarrois (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 633 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 590 €/an
Calcul : 633 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 801 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 980 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 385 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 759 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 645 €
Revenus locatifs : +7 590 €
Charges déductibles : -70 645 €
Résultat foncier Année 1 : -63 055 €(Déficit de 63 055 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 655 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 945 €/an
Revenus locatifs : +7 590 €
Charges déductibles : -4 945 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 645 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41654.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 41 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 650 €(65% de 41 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 969 €/an
Calcul : 26 650 € × 3,636% = 969 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 590 €70 649 €3 805 €-63 059 €21 400 €41 659 €41 659 €
27 742 €4 849 €3 705 €2 893 €--38 766 €
37 897 €4 746 €3 602 €3 151 €--35 615 €
48 055 €4 639 €3 495 €3 416 €--32 199 €
58 216 €4 528 €3 384 €3 688 €--28 511 €
68 380 €4 413 €3 270 €3 967 €--24 544 €
78 548 €4 295 €3 151 €4 253 €--20 292 €
88 719 €4 172 €3 028 €4 547 €--15 745 €
98 893 €4 045 €2 901 €4 848 €--10 896 €
109 071 €3 913 €2 769 €5 158 €--5 738 €
119 252 €3 776 €2 632 €5 476 €--262 €
129 437 €3 635 €2 491 €5 802 €---
139 626 €3 488 €2 344 €6 138 €---
149 819 €3 337 €2 193 €6 482 €---
1510 015 €3 180 €2 036 €6 835 €---
1610 215 €3 017 €1 873 €7 198 €---
1710 420 €2 849 €1 705 €7 571 €---
1810 628 €2 675 €1 531 €7 953 €---
1910 840 €2 494 €1 350 €8 346 €---
2011 057 €2 307 €1 163 €8 750 €---
2111 278 €2 113 €969 €9 165 €---
2211 504 €1 913 €769 €9 591 €---
2311 734 €1 705 €561 €10 029 €---
2411 969 €1 490 €346 €10 479 €---
2512 208 €1 268 €124 €10 941 €---
TOTAL243 112 €149 494 €55 196 €93 618 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 618 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 590 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 594 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 594 €-6 420 €+8 014 €
2+1 594 €0 €+1 594 €
3+1 594 €0 €+1 594 €
4+1 594 €0 €+1 594 €
5+1 594 €0 €+1 594 €
6+1 594 €0 €+1 594 €
7+1 594 €0 €+1 594 €
8+1 594 €0 €+1 594 €
9+1 594 €0 €+1 594 €
10+1 594 €0 €+1 594 €
11+1 594 €0 €+1 594 €
12+1 594 €+1 741 €-147 €
13+1 594 €+1 841 €-247 €
14+1 594 €+1 945 €-351 €
15+1 594 €+2 051 €-457 €
16+1 594 €+2 159 €-565 €
17+1 594 €+2 271 €-677 €
18+1 594 €+2 386 €-792 €
19+1 594 €+2 504 €-910 €
20+1 594 €+2 625 €-1 031 €
21+1 594 €+2 750 €-1 156 €
22+1 594 €+2 877 €-1 283 €
23+1 594 €+3 009 €-1 415 €
24+1 594 €+3 144 €-1 550 €
25+1 594 €+3 282 €-1 688 €
Total+39 850 €+28 164 €+11 686 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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