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Appartement à vendre

VilleTulle (19)
Surface51m²
Coût Total108 710€
Loyer Annuel6 394€
Rentabilité5.88%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 750 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 093,14 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 1 chambre, Entrée séparée, 1 place de parking, Balcon, Non meublé

Appartement situé au troisième étage comprenant une entrée avec dégagement, une cuisine, un séjour lumineux, une chambre, une salle d'eau et un WC indépendant. Ce bien est complété par une place de stationnement. Pour plus de renseignements ou une éventuelle visite : Vanessa JAUGEY VACHER

Honoraires inclus de 12.99% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 49 338,75 euros. Dans une copropriété de 18 lots. Aucune procédure n'est en cours. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat F Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1520.00 euros et 2100.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.269705, 1.760357
Total : 108 710€
Prix d'acquisition : 55 750€
Travaux : 48 500€
Valeur du bien : 104 250€
Frais de notaire : 4 460€
Coût estimé : 4 460€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 10.45€/m²/mois
Fourchette : 8.12€ - 13.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 533€/mois
Loyer annuel estimé : 6394€/an
Fourchette totale : 414€ - 685€/mois
Fourchette annuelle : 4970€ - 8225€/an
Rentabilité brute :5.88%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :892,86 €/m²
Basé sur :71 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :45 536 €
Prix d'achat :55 750 €
Décote à l'achat :+10 214€ (+22.4%)
Marge achat-revente :-63 174€ (-138.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 710€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :526,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :31,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 558,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 358,36€
Coût de l'assurance :9 512,13€
Taxe foncière : 639,40€/an
Soit par mois : 53,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 532,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 611,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-79,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec plan de travail usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état général mais nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 38 m² total)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 500 €(951 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (6 m²) × 2000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 900€
    Peinture salon: 38 m² × 50€/m² = 1900€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 533 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 394 €/an
Calcul : 533 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 433 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 710 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 380 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 639 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 953 €
Revenus locatifs : +6 394 €
Charges déductibles : -52 953 €
Résultat foncier Année 1 : -46 559 €(Déficit de 46 559 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 159 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 453 €/an
Revenus locatifs : +6 394 €
Charges déductibles : -4 453 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 941 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25159.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 238 €(65% de 55 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 318 €/an
Calcul : 36 238 € × 3,636% = 1 318 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 394 €52 957 €3 437 €-46 563 €21 400 €25 163 €25 163 €
26 522 €4 363 €3 343 €2 159 €--23 003 €
36 652 €4 266 €3 246 €2 386 €--20 617 €
46 785 €4 166 €3 146 €2 619 €--17 998 €
56 921 €4 063 €3 043 €2 858 €--15 140 €
67 059 €3 956 €2 937 €3 103 €--12 037 €
77 201 €3 847 €2 827 €3 354 €--8 683 €
87 345 €3 733 €2 713 €3 612 €--5 071 €
97 492 €3 616 €2 596 €3 876 €--1 195 €
107 641 €3 495 €2 475 €4 147 €---
117 794 €3 370 €2 350 €4 424 €---
127 950 €3 241 €2 221 €4 709 €---
138 109 €3 108 €2 088 €5 002 €---
148 271 €2 970 €1 950 €5 301 €---
158 437 €2 828 €1 808 €5 609 €---
168 605 €2 681 €1 662 €5 924 €---
178 778 €2 530 €1 510 €6 247 €---
188 953 €2 374 €1 354 €6 579 €---
199 132 €2 212 €1 193 €6 920 €---
209 315 €2 046 €1 026 €7 269 €---
219 501 €1 874 €854 €7 627 €---
229 691 €1 696 €676 €7 995 €---
239 885 €1 513 €493 €8 372 €---
2410 083 €1 324 €304 €8 759 €---
2510 284 €1 128 €108 €9 156 €---
TOTAL204 801 €123 355 €49 358 €81 446 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 446 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 394 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 343 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 343 €-6 420 €+7 763 €
2+1 343 €0 €+1 343 €
3+1 343 €0 €+1 343 €
4+1 343 €0 €+1 343 €
5+1 343 €0 €+1 343 €
6+1 343 €0 €+1 343 €
7+1 343 €0 €+1 343 €
8+1 343 €0 €+1 343 €
9+1 343 €0 €+1 343 €
10+1 343 €+885 €+458 €
11+1 343 €+1 327 €+16 €
12+1 343 €+1 413 €-70 €
13+1 343 €+1 500 €-157 €
14+1 343 €+1 590 €-247 €
15+1 343 €+1 683 €-340 €
16+1 343 €+1 777 €-434 €
17+1 343 €+1 874 €-531 €
18+1 343 €+1 974 €-631 €
19+1 343 €+2 076 €-733 €
20+1 343 €+2 181 €-838 €
21+1 343 €+2 288 €-945 €
22+1 343 €+2 398 €-1 055 €
23+1 343 €+2 512 €-1 169 €
24+1 343 €+2 628 €-1 285 €
25+1 343 €+2 747 €-1 404 €
Total+33 575 €+24 434 €+9 141 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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