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Appartement lumineux en plein cœur de Montargis

VilleMontargis (45)
Surface77m²
Coût Total143 260€
Loyer Annuel9 106€
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 194,81 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Gaz Individuel

Superbe appartement lumineux en centre-ville de Montargis. Ce bien se distingue par son grand séjour salon, deux chambres, une cuisine fermée et sa salle de bains. À seulement 1 km de la gare et à proximité immédiate d'un arrêt de bus, l’appartement est entouré de toutes les commodités nécessaires (commerces, services, écoles). Un cadre idéal pour allier confort et praticité ! le plus vous bénéficiez d'un emplacement de parking securisé. - https://blaincochet-immobilier.com/fr/mentions-legales/honoraires

Ville : Montargis
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45200
Coordonnées : 47.996066, 2.733351
Total : 143 260€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 43 900€
Valeur du bien : 135 900€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 9.85€/m²/mois
Fourchette : 7.97€ - 12.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 759€/mois
Loyer annuel estimé : 9106€/an
Fourchette totale : 614€ - 938€/mois
Fourchette annuelle : 7369€ - 11253€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 7.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 403,42 €/m²
Basé sur :212 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 063 €
Prix d'achat :92 000 €
Décote à l'achat :-16 063€ (-14.9%)
Marge achat-revente :-35 197€ (-32.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :717,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :41,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 758,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 898,00€
Coût de l'assurance :12 535,25€
Taxe foncière : 910,60€/an
Soit par mois : 75,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 758,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 834,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-76,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 259 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - nécessitant une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification des prises et éclairage
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 900 €(570 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8500€ = 8500€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète (5 m²) × 2000€ = 10000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation chambres: 20 m² × 240€/m² = 4800€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montargis (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 759 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 106 €/an
Calcul : 759 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 951 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 260 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 501 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 911 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 263 €
Revenus locatifs : +9 106 €
Charges déductibles : -50 263 €
Résultat foncier Année 1 : -41 157 €(Déficit de 41 157 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 757 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 363 €/an
Revenus locatifs : +9 106 €
Charges déductibles : -6 363 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 743 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19757.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 106 €50 268 €4 956 €-41 162 €21 400 €19 762 €19 762 €
29 288 €6 238 €4 826 €3 050 €--16 712 €
39 474 €6 104 €4 692 €3 370 €--13 342 €
49 663 €5 964 €4 552 €3 699 €--9 643 €
59 857 €5 820 €4 408 €4 036 €--5 606 €
610 054 €5 671 €4 259 €4 383 €--1 224 €
710 255 €5 516 €4 104 €4 739 €---
810 460 €5 356 €3 944 €5 104 €---
910 669 €5 190 €3 778 €5 479 €---
1010 882 €5 019 €3 607 €5 864 €---
1111 100 €4 841 €3 429 €6 259 €---
1211 322 €4 657 €3 245 €6 666 €---
1311 549 €4 466 €3 054 €7 083 €---
1411 780 €4 268 €2 856 €7 511 €---
1512 015 €4 064 €2 652 €7 951 €---
1612 255 €3 852 €2 440 €8 403 €---
1712 501 €3 633 €2 221 €8 868 €---
1812 751 €3 406 €1 994 €9 345 €---
1913 006 €3 171 €1 759 €9 835 €---
2013 266 €2 927 €1 515 €10 339 €---
2113 531 €2 675 €1 263 €10 856 €---
2213 802 €2 414 €1 002 €11 388 €---
2314 078 €2 143 €731 €11 935 €---
2414 359 €1 863 €451 €12 496 €---
2514 646 €1 573 €161 €13 073 €---
TOTAL291 667 €151 098 €71 898 €140 569 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 569 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 106 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 912 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 912 €-6 420 €+8 332 €
2+1 912 €0 €+1 912 €
3+1 912 €0 €+1 912 €
4+1 912 €0 €+1 912 €
5+1 912 €0 €+1 912 €
6+1 912 €0 €+1 912 €
7+1 912 €+1 055 €+857 €
8+1 912 €+1 531 €+381 €
9+1 912 €+1 644 €+268 €
10+1 912 €+1 759 €+153 €
11+1 912 €+1 878 €+34 €
12+1 912 €+2 000 €-88 €
13+1 912 €+2 125 €-213 €
14+1 912 €+2 253 €-341 €
15+1 912 €+2 385 €-473 €
16+1 912 €+2 521 €-609 €
17+1 912 €+2 660 €-748 €
18+1 912 €+2 803 €-891 €
19+1 912 €+2 951 €-1 039 €
20+1 912 €+3 102 €-1 190 €
21+1 912 €+3 257 €-1 345 €
22+1 912 €+3 416 €-1 504 €
23+1 912 €+3 580 €-1 668 €
24+1 912 €+3 749 €-1 837 €
25+1 912 €+3 922 €-2 010 €
Total+47 800 €+42 171 €+5 629 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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