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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePérigueux (24)
Surface107m²
Coût Total220 576€
Loyer Annuel12 005€
Rentabilité5.44%
Cashflow/mois-256€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 132 200 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 1 235,51 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 23 m²), 2 chambres, Pas de balcon, Non meublé

Sur la commune de Périgueux, investissement immobilier à réaliser avec un appartement de belle superficie pour un T4. L'appartement se trouve au premier niveau ; pas d'ascenseur dans le bâtiment. L'espace intérieur compte 2 chambres, une salle de bain, un coin salon de 23m² et un espace cuisine. La surface plancher habitable est de 107m² loi Carrez. L'habitation donne accès à un espace de stockage en sous-sol. Vous pouvez contacter AXE 24 si ce logement a retenu votre attention. Un logement facile à louer qui plaira notamment aux investisseurs.

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.195061, 0.711858
Total : 220 576€
Prix d'acquisition : 132 200€
Travaux : 77 800€
Valeur du bien : 210 000€
Frais de notaire : 10 576€
Coût estimé : 10 576€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1000€/mois
Loyer annuel estimé : 12005€/an
Fourchette totale : 792€ - 1264€/mois
Fourchette annuelle : 9501€ - 15167€/an
Rentabilité brute :5.44%
Fourchette de rentabilité :4.31% - 6.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 880,13 €/m²
Basé sur :142 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :201 173 €
Prix d'achat :132 200 €
Décote à l'achat :-68 973€ (-34.3%)
Marge achat-revente :-19 403€ (-9.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 576€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 092,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :64,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 156,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 162,31€
Coût de l'assurance :19 300,40€
Taxe foncière : 1 200,45€/an
Soit par mois : 100,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 000,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 256,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-256,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 800 €(727 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:23 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 10000€ + pose: 3500€ = 13500€
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 11 fenêtres × 800€ = 8800€
  • Eau chaude:6 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 2500€ + pose: 1000€ = 3500€
  • Cuisine:27 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ + Électroménager: 3000€ = 15000€
  • Salle de bain:10 500€
    Rénovation salle de bain complète: 4500€ + Carrelage: 1500€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 000 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 005 €/an
Calcul : 1 000 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 404 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 576 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 772 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 177 €
Revenus locatifs : +12 005 €
Charges déductibles : -87 177 €
Résultat foncier Année 1 : -75 172 €(Déficit de 75 172 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 772 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 377 €/an
Revenus locatifs : +12 005 €
Charges déductibles : -9 377 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 628 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53772.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 132 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 930 €(65% de 132 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 125 €/an
Calcul : 85 930 € × 3,636% = 3 125 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 005 €87 184 €7 411 €-75 179 €21 400 €53 779 €53 779 €
212 245 €9 187 €7 215 €3 058 €--50 722 €
312 490 €8 983 €7 011 €3 506 €--47 216 €
412 739 €8 773 €6 800 €3 966 €--43 249 €
512 994 €8 555 €6 582 €4 439 €--38 810 €
613 254 €8 330 €6 357 €4 924 €--33 885 €
713 519 €8 096 €6 124 €5 423 €--28 463 €
813 789 €7 855 €5 883 €5 934 €--22 528 €
914 065 €7 605 €5 633 €6 460 €--16 069 €
1014 347 €7 347 €5 375 €6 999 €--9 069 €
1114 633 €7 080 €5 108 €7 553 €--1 516 €
1214 926 €6 804 €4 831 €8 122 €---
1315 225 €6 518 €4 545 €8 707 €---
1415 529 €6 222 €4 250 €9 307 €---
1515 840 €5 916 €3 944 €9 924 €---
1616 157 €5 600 €3 627 €10 557 €---
1716 480 €5 272 €3 300 €11 207 €---
1816 809 €4 933 €2 961 €11 876 €---
1917 145 €4 583 €2 610 €12 562 €---
2017 488 €4 220 €2 248 €13 268 €---
2117 838 €3 845 €1 873 €13 993 €---
2218 195 €3 457 €1 485 €14 738 €---
2318 559 €3 056 €1 083 €15 503 €---
2418 930 €2 640 €668 €16 290 €---
2519 309 €2 211 €238 €17 098 €---
TOTAL384 509 €234 274 €107 162 €150 235 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 235 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 005 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 521 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 521 €-6 420 €+8 941 €
2+2 521 €0 €+2 521 €
3+2 521 €0 €+2 521 €
4+2 521 €0 €+2 521 €
5+2 521 €0 €+2 521 €
6+2 521 €0 €+2 521 €
7+2 521 €0 €+2 521 €
8+2 521 €0 €+2 521 €
9+2 521 €0 €+2 521 €
10+2 521 €0 €+2 521 €
11+2 521 €0 €+2 521 €
12+2 521 €+2 437 €+84 €
13+2 521 €+2 612 €-91 €
14+2 521 €+2 792 €-271 €
15+2 521 €+2 977 €-456 €
16+2 521 €+3 167 €-646 €
17+2 521 €+3 362 €-841 €
18+2 521 €+3 563 €-1 042 €
19+2 521 €+3 769 €-1 248 €
20+2 521 €+3 980 €-1 459 €
21+2 521 €+4 198 €-1 677 €
22+2 521 €+4 421 €-1 900 €
23+2 521 €+4 651 €-2 130 €
24+2 521 €+4 887 €-2 366 €
25+2 521 €+5 129 €-2 608 €
Total+63 025 €+45 525 €+17 500 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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