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Détails du bien

VilleApremont (85)
Surface244m²
Coût Total302 500€
Loyer Annuel26 608€
Rentabilité8.80%
Cashflow/mois+430€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 244 m²
Prix au m² : 860,66 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Apremont
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85220
Total : 302 500€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 75 700€
Valeur du bien : 285 700€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 244m²
Loyer prédit : 9.09€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 2217€/mois
Loyer annuel estimé : 26608€/an
Fourchette totale : 1799€ - 2733€/mois
Fourchette annuelle : 21592€ - 32790€/an
Rentabilité brute :8.80%
Fourchette de rentabilité :7.14% - 10.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 186,96 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :533 618 €
Prix d'achat :210 000 €
Décote à l'achat :-323 618€ (-60.6%)
Marge achat-revente :231 118€ (43.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :302 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 477,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :88,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 565,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 698,85€
Coût de l'assurance :26 468,75€
Taxe foncière : 2 660,83€/an
Soit par mois : 221,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 217,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 787,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :430,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 244 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 244 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 244 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 700 €(310 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 600€ = 18000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:15 000€
    Isolation combles: 244 m² × 60€/m² = 14640€, Main d'œuvre: 360€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 70€/m² = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Apremont (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 217 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 608 €/an
Calcul : 2 217 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 764 €/an
Base de calcul : Emprunt de 302 500 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 059 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 661 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 183 €
Revenus locatifs : +26 608 €
Charges déductibles : -89 183 €
Résultat foncier Année 1 : -62 575 €(Déficit de 62 575 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 175 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 483 €/an
Revenus locatifs : +26 608 €
Charges déductibles : -13 483 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 125 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41174.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 608 €89 193 €9 773 €-62 585 €21 400 €41 185 €41 185 €
227 140 €13 229 €9 509 €13 912 €--27 273 €
327 683 €12 956 €9 236 €14 727 €--12 545 €
428 237 €12 674 €8 954 €15 563 €---
528 802 €12 383 €8 663 €16 419 €---
629 378 €12 082 €8 362 €17 296 €---
729 965 €11 771 €8 051 €18 194 €---
830 565 €11 450 €7 730 €19 115 €---
931 176 €11 118 €7 398 €20 058 €---
1031 799 €10 775 €7 056 €21 024 €---
1132 435 €10 421 €6 701 €22 015 €---
1233 084 €10 055 €6 335 €23 029 €---
1333 746 €9 677 €5 957 €24 069 €---
1434 421 €9 286 €5 566 €25 135 €---
1535 109 €8 882 €5 163 €26 227 €---
1635 811 €8 465 €4 746 €27 346 €---
1736 527 €8 034 €4 315 €28 493 €---
1837 258 €7 589 €3 869 €29 669 €---
1938 003 €7 129 €3 409 €30 874 €---
2038 763 €6 654 €2 934 €32 110 €---
2139 539 €6 162 €2 443 €33 376 €---
2240 329 €5 655 €1 936 €34 674 €---
2341 136 €5 131 €1 411 €36 005 €---
2441 959 €4 589 €870 €37 369 €---
2542 798 €4 030 €310 €38 768 €---
TOTAL852 272 €309 388 €140 699 €542 883 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 542 883 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 608 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 588 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 588 €-6 420 €+12 008 €
2+5 588 €0 €+5 588 €
3+5 588 €0 €+5 588 €
4+5 588 €+905 €+4 683 €
5+5 588 €+4 926 €+662 €
6+5 588 €+5 189 €+399 €
7+5 588 €+5 458 €+130 €
8+5 588 €+5 734 €-146 €
9+5 588 €+6 017 €-429 €
10+5 588 €+6 307 €-719 €
11+5 588 €+6 604 €-1 016 €
12+5 588 €+6 909 €-1 321 €
13+5 588 €+7 221 €-1 633 €
14+5 588 €+7 540 €-1 952 €
15+5 588 €+7 868 €-2 280 €
16+5 588 €+8 204 €-2 616 €
17+5 588 €+8 548 €-2 960 €
18+5 588 €+8 901 €-3 313 €
19+5 588 €+9 262 €-3 674 €
20+5 588 €+9 633 €-4 045 €
21+5 588 €+10 013 €-4 425 €
22+5 588 €+10 402 €-4 814 €
23+5 588 €+10 802 €-5 214 €
24+5 588 €+11 211 €-5 623 €
25+5 588 €+11 630 €-6 042 €
Total+139 700 €+162 865 €+-23 165 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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