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Maison 6 pièces 121 m²

Bien expiré
VilleTriaize (85)
Surface121m²
Coût Total205 160€
Loyer Annuel13 844€
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 156 500 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 1 293,39 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 121 m² - Maison 6 pièces 121 m²

Maison en pierre de 121 M2 comprenant une cuisne aménagée et équipée,un spacieux salon avec cheminée insert de plus de 30m2, de 4 chambres dont 2 au rez de chaussée avec un toilette indépendant ainsi qu' une salle de bains avec douche et baignoire. A l'étage vous disposerez donc de 2 chambres et d'une salle d'eau avec toilette. Une pettite dépendance vous offrira un espace de stockage supplémentaire et vous pourrez profiter des belles journées grace à une agréable terrasse donnant sur le jardin de plus de 600 M2 entièrement clos et sans vis à vis. Très beau potentiel pour cette maison mais la toiture est à refaire en priorité ainsi que l'assainissement!! Avis aux bricoleurs!! Ce bien vous est présenté par Virginie Moulin, votre conseillère indépendante Dr House Immo. Retrouvez toutes les informations des risques sur : https://www.georisques.gouv.fr

Surface : 121 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/03/2025

Consommation énergie primaire : 171 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 630 € et 2 240 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Triaize
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85580
Coordonnées : 46.393230, -1.199344
Total : 205 160€
Prix d'acquisition : 156 500€
Travaux : 36 140€
Valeur du bien : 192 640€
Frais de notaire : 12 520€
Coût estimé : 12 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121m²
Loyer prédit : 9.53€/m²/mois
Fourchette : 7.66€ - 11.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1154€/mois
Loyer annuel estimé : 13844€/an
Fourchette totale : 926€ - 1437€/mois
Fourchette annuelle : 11116€ - 17242€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 8.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 586,96 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :192 022 €
Prix d'achat :156 500 €
Décote à l'achat :-35 522€ (-18.5%)
Marge achat-revente :-13 138€ (-6.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 030,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :59,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 090,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 954,95€
Coût de l'assurance :17 951,50€
Taxe foncière : 1 384,41€/an
Soit par mois : 115,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 153,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 205,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-51,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation toiture
Réparation complète de la toiture en raison de son état dégradé
Quantité: surface toiture à définir
Raison: Maison - Toiture à refaire en priorité selon la description
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'assainissement
Quantité: 1 système
Raison: Maison - Assainissement à refaire selon la description
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: Cuisine en bon état (4/5) mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture du salon
Quantité: 30 m²
Raison: Salon en bon état (4/5) mais rafraîchissement recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (douche, baignoire, lavabo, WC)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 supposé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 140 €(299 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Gros œuvre:19 560€
    Réparation toiture: 121 m² × 160€/m² = 19360€, Main d'œuvre: 200€
  • Assainissement:6 500€
    Mise aux normes assainissement: 1 système = 6500€
  • Cuisine:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Revêtement sol chambres: 40 m² × 30€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 40 m² × 30€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Triaize (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 154 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 844 €/an
Calcul : 1 154 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 152 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 160 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 718 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 384 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 394 €
Revenus locatifs : +13 844 €
Charges déductibles : -45 394 €
Résultat foncier Année 1 : -31 550 €(Déficit de 31 550 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 20 850 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 254 €/an
Revenus locatifs : +13 844 €
Charges déductibles : -9 254 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 590 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 20850.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 156 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 101 725 €(65% de 156 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 699 €/an
Calcul : 101 725 € × 3,636% = 3 699 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 844 €45 401 €7 158 €-31 557 €10 700 €20 857 €20 857 €
214 121 €9 074 €6 972 €5 047 €--15 810 €
314 403 €8 881 €6 778 €5 523 €--10 287 €
414 691 €8 680 €6 578 €6 011 €--4 276 €
514 985 €8 473 €6 370 €6 513 €---
615 285 €8 258 €6 155 €7 027 €---
715 591 €8 035 €5 932 €7 556 €---
815 902 €7 804 €5 702 €8 098 €---
916 221 €7 565 €5 463 €8 656 €---
1016 545 €7 317 €5 215 €9 228 €---
1116 876 €7 061 €4 958 €9 815 €---
1217 213 €6 795 €4 693 €10 418 €---
1317 558 €6 520 €4 417 €11 038 €---
1417 909 €6 235 €4 132 €11 674 €---
1518 267 €5 939 €3 837 €12 328 €---
1618 632 €5 633 €3 531 €12 999 €---
1719 005 €5 317 €3 214 €13 688 €---
1819 385 €4 988 €2 886 €14 397 €---
1919 773 €4 648 €2 546 €15 125 €---
2020 168 €4 296 €2 193 €15 872 €---
2120 572 €3 931 €1 829 €16 641 €---
2220 983 €3 553 €1 451 €17 430 €---
2321 403 €3 161 €1 059 €18 241 €---
2421 831 €2 756 €653 €19 075 €---
2522 267 €2 336 €233 €19 932 €---
TOTAL443 430 €192 657 €103 955 €250 773 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 773 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 844 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 907 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 907 €-3 210 €+6 117 €
2+2 907 €0 €+2 907 €
3+2 907 €0 €+2 907 €
4+2 907 €0 €+2 907 €
5+2 907 €+671 €+2 236 €
6+2 907 €+2 108 €+799 €
7+2 907 €+2 267 €+640 €
8+2 907 €+2 430 €+477 €
9+2 907 €+2 597 €+310 €
10+2 907 €+2 768 €+139 €
11+2 907 €+2 945 €-38 €
12+2 907 €+3 125 €-218 €
13+2 907 €+3 311 €-404 €
14+2 907 €+3 502 €-595 €
15+2 907 €+3 698 €-791 €
16+2 907 €+3 900 €-993 €
17+2 907 €+4 107 €-1 200 €
18+2 907 €+4 319 €-1 412 €
19+2 907 €+4 537 €-1 630 €
20+2 907 €+4 762 €-1 855 €
21+2 907 €+4 992 €-2 085 €
22+2 907 €+5 229 €-2 322 €
23+2 907 €+5 472 €-2 565 €
24+2 907 €+5 722 €-2 815 €
25+2 907 €+5 979 €-3 072 €
Total+72 675 €+75 232 €+-2 557 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 110 jours
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