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Appartement 4 pièces 92 m²

VilleForbach (57)
Surface92m²
Coût Total122 940€
Loyer Annuel8 975€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois+38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 184,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 92 m²

#ENVENTE – Forbach – Rue Bauer – Appartement – 91,58 m² – 3 chambres – Jardin

Situé à Forbach, rue Bauer, cet appartement de 91,58 m² offre de beaux volumes et une configuration idéale pour une famille ou un investissement locatif.

Implanté dans un environnement résidentiel, il bénéficie également d'un jardin, un véritable atout au quotidien.

• Appartement d'environ 91,58 m²• Trois chambres• Séjour / salon lumineux• Cuisine indépendante• Salle de bain• WC séparés• Buanderie• Couloir avec espace de distribution• Cave• Jardin privatif

Un bien fonctionnel offrant de beaux volumes et des espaces extérieurs, idéal pour une résidence principale ou un projet locatif.

Votre conseiller MONTANA IMMOBILIER : Stefano Montana Agent commercial (Entreprise individuelle)

Surface : 92 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 3 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 05/12/2025

Consommation énergie primaire : 130 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 200 € et 1 600 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Forbach
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57600
Coordonnées : 49.188670, 6.903425
Total : 122 940€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 5 220€
Valeur du bien : 114 220€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 8.13€/m²/mois
Fourchette : 6.44€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 748€/mois
Loyer annuel estimé : 8975€/an
Fourchette totale : 592€ - 945€/mois
Fourchette annuelle : 7104€ - 11339€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :600,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,83€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 635,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 181,87€
Coût de l'assurance :10 449,90€
Taxe foncière : 897,53€/an
Soit par mois : 74,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 747,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 710,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :37,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 38 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état, rafraîchissement léger possible
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 38 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 220 €(57 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 850€
    Parquet flottant: 38 m² × 60€/m² = 2280€, Main d'œuvre: 570€
  • Chambres - Peinture:1 140€
    Peinture murs et plafonds: 38 m² × 30€/m² = 1140€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 30€/m² = 300€
  • Salle de bain - Peinture:180€
    Peinture murs et plafonds: 6 m² × 30€/m² = 180€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Forbach (coefficient 1 appliqué, pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 748 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 975 €/an
Calcul : 748 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 968 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 940 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 418 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 898 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 504 €
Revenus locatifs : +8 975 €
Charges déductibles : -10 504 €
Résultat foncier Année 1 : -1 528 €(Déficit de 1 528 €)
Imputable sur revenu global : 1 528 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 284 €/an
Revenus locatifs : +8 975 €
Charges déductibles : -5 284 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 692 €/an
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 975 €10 507 €3 972 €-1 532 €1 532 €--
29 155 €5 180 €3 865 €3 975 €---
39 338 €5 069 €3 754 €4 269 €---
49 525 €4 955 €3 639 €4 570 €---
59 715 €4 836 €3 521 €4 879 €---
69 909 €4 714 €3 399 €5 195 €---
710 108 €4 588 €3 272 €5 520 €---
810 310 €4 457 €3 142 €5 853 €---
910 516 €4 322 €3 007 €6 194 €---
1010 726 €4 183 €2 867 €6 543 €---
1110 941 €4 039 €2 723 €6 902 €---
1211 160 €3 890 €2 575 €7 269 €---
1311 383 €3 737 €2 421 €7 646 €---
1411 610 €3 578 €2 262 €8 033 €---
1511 843 €3 414 €2 098 €8 429 €---
1612 080 €3 244 €1 929 €8 835 €---
1712 321 €3 069 €1 753 €9 252 €---
1812 568 €2 888 €1 573 €9 680 €---
1912 819 €2 701 €1 386 €10 118 €---
2013 075 €2 508 €1 192 €10 567 €---
2113 337 €2 308 €993 €11 028 €---
2213 604 €2 102 €787 €11 501 €---
2313 876 €1 889 €574 €11 987 €---
2414 153 €1 669 €353 €12 484 €---
2514 436 €1 442 €126 €12 995 €---
TOTAL287 481 €95 290 €57 182 €192 191 €1 532 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 460 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 191 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 975 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 885 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 885 €-460 €+2 345 €
2+1 885 €+1 192 €+693 €
3+1 885 €+1 281 €+604 €
4+1 885 €+1 371 €+514 €
5+1 885 €+1 464 €+421 €
6+1 885 €+1 559 €+326 €
7+1 885 €+1 656 €+229 €
8+1 885 €+1 756 €+129 €
9+1 885 €+1 858 €+27 €
10+1 885 €+1 963 €-78 €
11+1 885 €+2 071 €-186 €
12+1 885 €+2 181 €-296 €
13+1 885 €+2 294 €-409 €
14+1 885 €+2 410 €-525 €
15+1 885 €+2 529 €-644 €
16+1 885 €+2 651 €-766 €
17+1 885 €+2 776 €-891 €
18+1 885 €+2 904 €-1 019 €
19+1 885 €+3 035 €-1 150 €
20+1 885 €+3 170 €-1 285 €
21+1 885 €+3 309 €-1 424 €
22+1 885 €+3 450 €-1 565 €
23+1 885 €+3 596 €-1 711 €
24+1 885 €+3 745 €-1 860 €
25+1 885 €+3 898 €-2 013 €
Total+47 125 €+57 657 €+-10 532 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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