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Appartement 4 pièces – 11 boulevard Joffre à BELFORT

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface68m²
Coût Total61 100€
Loyer Annuel7 467€
Rentabilité12.22%
Cashflow/mois+172€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 661,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Belfort – 11 boulevard Joffre Appartement 4 pièces – 68.30 m² – RDC

Il se compose d’une cuisine avec accès à une loggia, d’un salon, d’une salle à manger, de deux chambres avec placard, d’un WC.

Grenier. Travaux à prévoir

Copropriété : 267 lots Gestion par un syndic professionnel Charges : env. 70 €/mois (860 €/an) Taxe foncière estimée : 679 €

Travaux : Des travaux de rénovation énergétique sont programmés en 2026 (déjà financés) :

  • Isolation des greniers
  • Isolation du plafond des caves
  • Installation d’un nouveau système de chauffage collectif

Modalités : Les visites s’effectuent uniquement sur rendez-vous. Pour toute acquisition, un dossier d’offre devra être déposé comprenant :

  • Le formulaire de proposition (remis lors de la visite),
  • Un justificatif de financement,
  • Le dernier avis d’imposition. ⚠️ Toute offre incomplète ne pourra être étudiée.
Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.641210, 6.854570
Total : 61 100€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 57 500€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 622€/mois
Loyer annuel estimé : 7467€/an
Fourchette totale : 485€ - 799€/mois
Fourchette annuelle : 5816€ - 9586€/an
Rentabilité brute :12.22%
Fourchette de rentabilité :9.52% - 15.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :61 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :305,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :17,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 323,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 664,30€
Coût de l'assurance :5 346,25€
Taxe foncière : 679,00€/an
Soit par mois : 56,58€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 70,00€/mois
Soit par an : 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 622,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 450,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :171,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un nouveau système de chauffage collectif prévu en 2026
Quantité: 1 système collectif
Raison: DPE E - Appartement - Travaux de rénovation énergétique programmés
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 68 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour de l'électroménager et carrelage
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 35 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(184 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Remplacement système de chauffage collectif: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 622 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 467 €/an
Calcul : 622 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 112 €/an
Base de calcul : Emprunt de 61 100 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 214 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 679 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 345 €
Revenus locatifs : +7 467 €
Charges déductibles : -16 345 €
Résultat foncier Année 1 : -8 878 €(Déficit de 8 878 €)
Imputable sur revenu global : 8 878 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 845 €/an
Revenus locatifs : +7 467 €
Charges déductibles : -3 845 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 622 €/an
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 467 €16 347 €2 114 €-8 880 €8 880 €--
27 616 €3 791 €2 058 €3 825 €---
37 769 €3 734 €2 001 €4 035 €---
47 924 €3 674 €1 942 €4 249 €---
58 082 €3 613 €1 880 €4 469 €---
68 244 €3 549 €1 816 €4 695 €---
78 409 €3 483 €1 750 €4 926 €---
88 577 €3 415 €1 682 €5 162 €---
98 749 €3 344 €1 611 €5 404 €---
108 924 €3 271 €1 538 €5 653 €---
119 102 €3 195 €1 462 €5 907 €---
129 284 €3 117 €1 384 €6 167 €---
139 470 €3 035 €1 302 €6 434 €---
149 659 €2 951 €1 218 €6 708 €---
159 852 €2 864 €1 131 €6 988 €---
1610 049 €2 774 €1 041 €7 276 €---
1710 250 €2 680 €947 €7 570 €---
1810 455 €2 583 €850 €7 872 €---
1910 664 €2 483 €750 €8 182 €---
2010 878 €2 379 €646 €8 499 €---
2111 095 €2 271 €539 €8 824 €---
2211 317 €2 160 €427 €9 157 €---
2311 544 €2 045 €312 €9 499 €---
2411 774 €1 925 €192 €9 849 €---
2512 010 €1 802 €69 €10 208 €---
TOTAL239 165 €86 486 €30 664 €152 680 €8 880 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 664 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 680 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 467 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 568 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 568 €-2 664 €+4 232 €
2+1 568 €+1 148 €+420 €
3+1 568 €+1 210 €+358 €
4+1 568 €+1 275 €+293 €
5+1 568 €+1 341 €+227 €
6+1 568 €+1 408 €+160 €
7+1 568 €+1 478 €+90 €
8+1 568 €+1 549 €+19 €
9+1 568 €+1 621 €-53 €
10+1 568 €+1 696 €-128 €
11+1 568 €+1 772 €-204 €
12+1 568 €+1 850 €-282 €
13+1 568 €+1 930 €-362 €
14+1 568 €+2 012 €-444 €
15+1 568 €+2 097 €-529 €
16+1 568 €+2 183 €-615 €
17+1 568 €+2 271 €-703 €
18+1 568 €+2 362 €-794 €
19+1 568 €+2 454 €-886 €
20+1 568 €+2 550 €-982 €
21+1 568 €+2 647 €-1 079 €
22+1 568 €+2 747 €-1 179 €
23+1 568 €+2 850 €-1 282 €
24+1 568 €+2 955 €-1 387 €
25+1 568 €+3 063 €-1 495 €
Total+39 200 €+45 804 €+-6 604 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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