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Ferme 5 pièces 115 m²

Bien expiré
VilleHousseras (88)
Surface115m²
Coût Total145 050€
Loyer Annuel9 076€
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-88€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 608,7 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ferme 5 pièces 115 m²

Charmante ferme individuelle offrant un fort potentiel pour les amateurs de pierre et d'authenticité. Composée au rdc : entrée, cuisine, salon-séjour, salle de bains, wc, grange et dépendances. Al 'étage 3 chambres et grenier. L'ensemble posé sur 1225 m2 de terrain avec ruisseau. A visiter sans tarder !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr/

Surface : 115 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/06/2023

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Housseras
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88700
Coordonnées : 48.298943, 6.710934
Total : 145 050€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 69 450€
Valeur du bien : 139 450€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 6.58€/m²/mois
Fourchette : 5.11€ - 8.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 756€/mois
Loyer annuel estimé : 9076€/an
Fourchette totale : 587€ - 974€/mois
Fourchette annuelle : 7050€ - 11684€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :726,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 768,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 796,35€
Coût de l'assurance :12 691,88€
Taxe foncière : 907,56€/an
Soit par mois : 75,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 756,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 844,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-87,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs en peinture usée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs en peinture usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 450 €(604 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 050€
    Isolation combles: 115 m² × 70€/m² = 8050€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 900€ = 12600€ (incluant pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant installation)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 1500€/m² = 18000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Revêtement sol chambres:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (incluant pose)
  • Peinture chambres:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Housseras (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 650€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 756 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 076 €/an
Calcul : 756 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 013 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 050 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 508 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 908 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 878 €
Revenus locatifs : +9 076 €
Charges déductibles : -75 878 €
Résultat foncier Année 1 : -66 803 €(Déficit de 66 803 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 403 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 428 €/an
Revenus locatifs : +9 076 €
Charges déductibles : -6 428 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 647 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45402.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 076 €75 883 €5 018 €-66 807 €21 400 €45 407 €45 407 €
29 257 €6 302 €4 886 €2 955 €--42 452 €
39 442 €6 165 €4 750 €3 277 €--39 175 €
49 631 €6 025 €4 609 €3 607 €--35 569 €
59 824 €5 879 €4 463 €3 945 €--31 624 €
610 020 €5 727 €4 312 €4 293 €--27 331 €
710 221 €5 571 €4 156 €4 650 €--22 681 €
810 425 €5 409 €3 993 €5 016 €--17 665 €
910 633 €5 241 €3 826 €5 393 €--12 272 €
1010 846 €5 067 €3 652 €5 779 €--6 493 €
1111 063 €4 887 €3 472 €6 176 €--316 €
1211 284 €4 700 €3 285 €6 584 €---
1311 510 €4 507 €3 092 €7 003 €---
1411 740 €4 307 €2 892 €7 433 €---
1511 975 €4 100 €2 685 €7 875 €---
1612 215 €3 886 €2 471 €8 329 €---
1712 459 €3 664 €2 249 €8 795 €---
1812 708 €3 434 €2 019 €9 274 €---
1912 962 €3 196 €1 781 €9 766 €---
2013 221 €2 949 €1 534 €10 272 €---
2113 486 €2 694 €1 279 €10 792 €---
2213 756 €2 429 €1 014 €11 326 €---
2314 031 €2 155 €740 €11 875 €---
2414 311 €1 872 €457 €12 439 €---
2514 597 €1 578 €163 €13 019 €---
TOTAL290 693 €177 627 €72 796 €113 066 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 066 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 076 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 906 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 906 €-6 420 €+8 326 €
2+1 906 €0 €+1 906 €
3+1 906 €0 €+1 906 €
4+1 906 €0 €+1 906 €
5+1 906 €0 €+1 906 €
6+1 906 €0 €+1 906 €
7+1 906 €0 €+1 906 €
8+1 906 €0 €+1 906 €
9+1 906 €0 €+1 906 €
10+1 906 €0 €+1 906 €
11+1 906 €0 €+1 906 €
12+1 906 €+1 975 €-69 €
13+1 906 €+2 101 €-195 €
14+1 906 €+2 230 €-324 €
15+1 906 €+2 362 €-456 €
16+1 906 €+2 499 €-593 €
17+1 906 €+2 638 €-732 €
18+1 906 €+2 782 €-876 €
19+1 906 €+2 930 €-1 024 €
20+1 906 €+3 082 €-1 176 €
21+1 906 €+3 238 €-1 332 €
22+1 906 €+3 398 €-1 492 €
23+1 906 €+3 563 €-1 657 €
24+1 906 €+3 732 €-1 826 €
25+1 906 €+3 906 €-2 000 €
Total+47 650 €+34 015 €+13 635 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 93 jours
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