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Achat maison

Bien expiré
VilleGramat (46)
Surface130m²
Coût Total209 681€
Loyer Annuel11 127€
Rentabilité5.31%
Cashflow/mois-258€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 124 890 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 960,69 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au coeur de Gramat, laissez vous séduire par cette maison de caractère avec cour extérieur! Séjour convivial, cuisine avec accès extérieur et dépendance, 4 chambres, 2 salles d'eau. Fibre déjà en place. Coup de coeur assuré pour premier achat ou investissement locatif!

Ville : Gramat
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46500
Coordonnées : 44.758720, 1.669510
Total : 209 681€
Prix d'acquisition : 124 890€
Travaux : 74 800€
Valeur du bien : 199 690€
Frais de notaire : 9 991€
Coût estimé : 9 991€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 7.13€/m²/mois
Fourchette : 5.58€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 927€/mois
Loyer annuel estimé : 11127€/an
Fourchette totale : 725€ - 1186€/mois
Fourchette annuelle : 8698€ - 14234€/an
Rentabilité brute :5.31%
Fourchette de rentabilité :4.15% - 6.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 681€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 031,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :61,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 092,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 860,78€
Coût de l'assurance :18 347,09€
Taxe foncière : 1 112,66€/an
Soit par mois : 92,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 927,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 185,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-258,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 257 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur rapport qualité/prix, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie, électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs un peu usés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - mobilier un peu daté nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 800 €(575 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:7 800€
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 60€/m² = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€ = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 6000€ = 12000€ (incluant éléments sanitaires, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 000€
    Parquet flottant: 56 m² × 70€/m² = 3920€, Main d'œuvre: 80€
  • Chambres - Peinture:2 800€
    Peinture murs et plafonds: 56 m² × 50€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gramat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 927 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 127 €/an
Calcul : 927 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 914 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 681 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 734 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 113 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 560 €
Revenus locatifs : +11 127 €
Charges déductibles : -83 560 €
Résultat foncier Année 1 : -72 434 €(Déficit de 72 434 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 034 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 760 €/an
Revenus locatifs : +11 127 €
Charges déductibles : -8 760 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 366 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51033.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 124 890 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 179 €(65% de 124 890 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 952 €/an
Calcul : 81 179 € × 3,636% = 2 952 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 127 €83 567 €6 920 €-72 440 €21 400 €51 040 €51 040 €
211 349 €8 582 €6 735 €2 768 €--48 273 €
311 576 €8 390 €6 544 €3 186 €--45 087 €
411 808 €8 192 €6 345 €3 616 €--41 471 €
512 044 €7 987 €6 141 €4 056 €--37 415 €
612 285 €7 776 €5 929 €4 509 €--32 906 €
712 530 €7 557 €5 710 €4 974 €--27 932 €
812 781 €7 331 €5 484 €5 450 €--22 482 €
913 037 €7 097 €5 250 €5 940 €--16 542 €
1013 297 €6 855 €5 008 €6 443 €--10 099 €
1113 563 €6 605 €4 758 €6 959 €--3 141 €
1213 834 €6 346 €4 500 €7 488 €---
1314 111 €6 079 €4 232 €8 032 €---
1414 393 €5 802 €3 956 €8 591 €---
1514 681 €5 517 €3 670 €9 165 €---
1614 975 €5 221 €3 375 €9 754 €---
1715 274 €4 916 €3 069 €10 359 €---
1815 580 €4 600 €2 753 €10 980 €---
1915 891 €4 273 €2 427 €11 618 €---
2016 209 €3 936 €2 089 €12 274 €---
2116 533 €3 586 €1 740 €12 947 €---
2216 864 €3 226 €1 379 €13 639 €---
2317 201 €2 852 €1 006 €14 349 €---
2417 545 €2 467 €620 €15 079 €---
2517 896 €2 068 €221 €15 829 €---
TOTAL356 387 €220 824 €99 861 €135 563 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 563 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 127 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 337 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 337 €-6 420 €+8 757 €
2+2 337 €0 €+2 337 €
3+2 337 €0 €+2 337 €
4+2 337 €0 €+2 337 €
5+2 337 €0 €+2 337 €
6+2 337 €0 €+2 337 €
7+2 337 €0 €+2 337 €
8+2 337 €0 €+2 337 €
9+2 337 €0 €+2 337 €
10+2 337 €0 €+2 337 €
11+2 337 €0 €+2 337 €
12+2 337 €+2 247 €+90 €
13+2 337 €+2 410 €-73 €
14+2 337 €+2 577 €-240 €
15+2 337 €+2 749 €-412 €
16+2 337 €+2 926 €-589 €
17+2 337 €+3 108 €-771 €
18+2 337 €+3 294 €-957 €
19+2 337 €+3 485 €-1 148 €
20+2 337 €+3 682 €-1 345 €
21+2 337 €+3 884 €-1 547 €
22+2 337 €+4 092 €-1 755 €
23+2 337 €+4 305 €-1 968 €
24+2 337 €+4 524 €-2 187 €
25+2 337 €+4 749 €-2 412 €
Total+58 425 €+41 611 €+16 814 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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