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vente - appartement

VilleAnnonay (07)
Surface76.3m²
Coût Total85 760€
Loyer Annuel7 634€
Rentabilité8.90%
Cashflow/mois+75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 000 €
Surface : 76.3 m²
Prix au m² : 812,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Interphone, Salle de bain, Petit prix

ANNONAY IMMOBILIER vous présente en exclusivité cet appartement en duplex de 76.3m2 (57.9m2 Carrez) situé au dernier étage d'un immeuble en centre-ville d'Annonay, avec une belle vue dégagée. Il bénéficie d'un accès facilité par l'arrière du bâtiment, ne représentant en réalité que 1 étage et demi à monter ! Pour le confort d'une vue imprenable digne d'un quatrième, dans un appartement traversant. Il se compose d'une pièce de vie avec cuisine (total 36.4m2), d'une chambre, d'une salle de bain, d'un WC séparé et d'une mezzanine de 18m2 pouvant faire office de 2ème chambre. Menuiseries PVC double-vitrage avec volets roulants manuels, chauffage assuré via des radiateurs électriques. Exposition Ouest, offrant une jolie luminosité. Actuellement loué 362.25EUR HC + 30EUR de charges. Tx F 495EUR. Charges mensuelles de copropriété environ 55EUR

Ville : Annonay
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07100
Coordonnées : 45.230000, 4.670000
Total : 85 760€
Prix d'acquisition : 62 000€
Travaux : 18 800€
Valeur du bien : 80 800€
Frais de notaire : 4 960€
Coût estimé : 4 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.3m²
Loyer prédit : 8.34€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 11.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 636€/mois
Loyer annuel estimé : 7634€/an
Fourchette totale : 478€ - 846€/mois
Fourchette annuelle : 5741€ - 10152€/an
Rentabilité brute :8.90%
Fourchette de rentabilité :6.69% - 11.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 302,84 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :252 007 €
Prix d'achat :62 000 €
Décote à l'achat :-190 007€ (-75.4%)
Marge achat-revente :166 247€ (66.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :430,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :34,30€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 465,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 454,75€
Coût de l'assurance :10 291,20€
Taxe foncière : 495,00€/an
Soit par mois : 41,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 55,00€/mois
Soit par an : 660,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 636,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 561,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :74,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement des radiateurs électriques par des radiateurs basse consommation
Quantité: 1 système pour 76.3 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration possible du confort énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et remplacement de la robinetterie
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 800 €(246 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Remplacement radiateurs basse consommation: 1 système pour 76.3 m² × 60€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:3 500€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 600€
    Pose parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon peinture: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annonay (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 636 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 634 €/an
Calcul : 636 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 990 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 760 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 412 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 495 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 356 €
Revenus locatifs : +7 634 €
Charges déductibles : -23 356 €
Résultat foncier Année 1 : -15 722 €(Déficit de 15 722 €)
Imputable sur revenu global : 15 722 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 556 €/an
Revenus locatifs : +7 634 €
Charges déductibles : -4 556 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 078 €/an
Prix d'achat du bien : 62 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 300 €(65% de 62 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 465 €/an
Calcul : 40 300 € × 3,636% = 1 465 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 634 €23 359 €2 992 €-15 725 €15 725 €--
27 787 €4 481 €2 914 €3 306 €---
37 943 €4 400 €2 833 €3 543 €---
48 102 €4 316 €2 750 €3 785 €---
58 264 €4 229 €2 663 €4 034 €---
68 429 €4 140 €2 573 €4 289 €---
78 598 €4 046 €2 480 €4 551 €---
88 769 €3 950 €2 383 €4 819 €---
98 945 €3 850 €2 283 €5 095 €---
109 124 €3 747 €2 180 €5 377 €---
119 306 €3 639 €2 073 €5 667 €---
129 492 €3 528 €1 962 €5 964 €---
139 682 €3 413 €1 847 €6 269 €---
149 876 €3 294 €1 727 €6 582 €---
1510 073 €3 171 €1 604 €6 903 €---
1610 275 €3 043 €1 476 €7 232 €---
1710 480 €2 910 €1 344 €7 570 €---
1810 690 €2 773 €1 206 €7 917 €---
1910 904 €2 631 €1 064 €8 273 €---
2011 122 €2 484 €917 €8 638 €---
2111 344 €2 331 €764 €9 013 €---
2211 571 €2 173 €606 €9 398 €---
2311 803 €2 009 €443 €9 793 €---
2412 039 €1 840 €273 €10 199 €---
2512 279 €1 664 €97 €10 615 €---
TOTAL244 530 €101 421 €43 455 €143 110 €15 725 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 717 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 110 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 634 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 603 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 603 €-4 717 €+6 320 €
2+1 603 €+992 €+611 €
3+1 603 €+1 063 €+540 €
4+1 603 €+1 136 €+467 €
5+1 603 €+1 210 €+393 €
6+1 603 €+1 287 €+316 €
7+1 603 €+1 365 €+238 €
8+1 603 €+1 446 €+157 €
9+1 603 €+1 528 €+75 €
10+1 603 €+1 613 €-10 €
11+1 603 €+1 700 €-97 €
12+1 603 €+1 789 €-186 €
13+1 603 €+1 881 €-278 €
14+1 603 €+1 975 €-372 €
15+1 603 €+2 071 €-468 €
16+1 603 €+2 170 €-567 €
17+1 603 €+2 271 €-668 €
18+1 603 €+2 375 €-772 €
19+1 603 €+2 482 €-879 €
20+1 603 €+2 591 €-988 €
21+1 603 €+2 704 €-1 101 €
22+1 603 €+2 819 €-1 216 €
23+1 603 €+2 938 €-1 335 €
24+1 603 €+3 060 €-1 457 €
25+1 603 €+3 185 €-1 582 €
Total+40 075 €+42 933 €+-2 858 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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