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Maison avec fort potentiel, grand garage et jardin clos

Bien expiré
VilleBussy-en-Othe (89)
Surface101m²
Coût Total151 572€
Loyer Annuel8 281€
Rentabilité5.46%
Cashflow/mois-172€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 900 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 870,3 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 101 m², 4 pièces, 872 m² de terrain

Certaines maisons ont une âme. Celle-Ci attend simplement qu’on lui redonne vie. Nichée dans une rue calme de Bussy en Othe, sur un terrain clos de 872 m2, cette maison offre un cadre paisible et surtout une formidable opportunité de créer un lieu qui vous ressemble. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez un salon chaleureux d’environ 30 m2, une chambre permettant une vie de plain-pied, une cuisine indépendante avec accès direct à l’extérieur, idéale pour les beaux jours, ainsi qu’une salle d’eau et des Wc séparés.À l’étage, une grande chambre de 28 m2 ouvre le champ des possibles : espace nuit, bureau, loisirs ou détente, selon vos besoins. À l’extérieur, un garage indépendant de 65 m2 vient compléter ce bien. Un espace rare, parfait pour stationner, bricoler ou développer vos projets. Des travaux sont à prévoir, c’est ce qui en fait une belle opportunité de valorisation, idéale pour un premier achat, une famille ou les amoureux de rénovation.Une visite, un coup de cœur, un projet ? Contactez-moi pour écrire la prochaine page de cette maison: .Mme Audrey Causin, [Coordonnées masquées].Agent Commercial immatriculé au Registre des Agents Commerciaux (Rsac) du Tribunal de Commerce de Sens sous le numéro 2019Ac00070 ou [Coordonnées masquées].

Ville : Bussy-en-Othe
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89400
Coordonnées : 48.024722, 3.515640
Total : 151 572€
Prix d'acquisition : 87 900€
Travaux : 56 640€
Valeur du bien : 144 540€
Frais de notaire : 7 032€
Coût estimé : 7 032€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 6.83€/m²/mois
Fourchette : 5.41€ - 8.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 690€/mois
Loyer annuel estimé : 8281€/an
Fourchette totale : 546€ - 872€/mois
Fourchette annuelle : 6555€ - 10463€/an
Rentabilité brute :5.46%
Fourchette de rentabilité :4.32% - 6.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 572€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :749,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :44,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 793,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 153,61€
Coût de l'assurance :13 262,55€
Taxe foncière : 828,14€/an
Soit par mois : 69,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 690,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 862,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-172,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 736 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière bois actuelle
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (101 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et plusieurs prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: toute la plomberie de la maison
Raison: Assurer un bon fonctionnement et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 640 €(561 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:4 540€
    Isolation toiture/combles: 101 m² × 40€/m² = 4040€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€
  • Chambres:6 800€
    Rénovation chambres: 40 m² × 150€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine:6 800€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 500€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 800€
  • Électricité générale:2 400€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€, Ajout de prises: 5 prises × 100€ = 500€, Main d'œuvre: 400€
  • Plomberie générale:2 100€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison (toute la plomberie) × 1800€ = 1800€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bussy-en-Othe (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 540€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 690 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 281 €/an
Calcul : 690 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 058 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 572 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 531 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 828 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 056 €
Revenus locatifs : +8 281 €
Charges déductibles : -63 056 €
Résultat foncier Année 1 : -54 775 €(Déficit de 54 775 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 375 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 416 €/an
Revenus locatifs : +8 281 €
Charges déductibles : -6 416 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 865 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33375.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 135 €(65% de 87 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 078 €/an
Calcul : 57 135 € × 3,636% = 2 078 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 281 €63 061 €5 063 €-54 780 €21 400 €33 380 €33 380 €
28 447 €6 287 €4 928 €2 160 €--31 219 €
38 616 €6 147 €4 788 €2 469 €--28 751 €
48 788 €6 003 €4 644 €2 785 €--25 965 €
58 964 €5 854 €4 495 €3 110 €--22 855 €
69 143 €5 700 €4 341 €3 444 €--19 411 €
79 326 €5 540 €4 181 €3 786 €--15 625 €
89 513 €5 375 €4 016 €4 138 €--11 487 €
99 703 €5 204 €3 846 €4 499 €--6 988 €
109 897 €5 028 €3 669 €4 869 €--2 119 €
1110 095 €4 845 €3 486 €5 250 €---
1210 297 €4 656 €3 297 €5 641 €---
1310 503 €4 461 €3 102 €6 042 €---
1410 713 €4 259 €2 900 €6 454 €---
1510 927 €4 050 €2 691 €6 878 €---
1611 146 €3 833 €2 475 €7 312 €---
1711 369 €3 610 €2 251 €7 759 €---
1811 596 €3 378 €2 020 €8 217 €---
1911 828 €3 139 €1 781 €8 689 €---
2012 064 €2 892 €1 533 €9 173 €---
2112 306 €2 636 €1 277 €9 670 €---
2212 552 €2 371 €1 012 €10 181 €---
2312 803 €2 097 €739 €10 706 €---
2413 059 €1 814 €455 €11 245 €---
2513 320 €1 521 €162 €11 799 €---
TOTAL265 255 €163 760 €73 154 €101 495 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 495 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 281 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 739 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 739 €-6 420 €+8 159 €
2+1 739 €0 €+1 739 €
3+1 739 €0 €+1 739 €
4+1 739 €0 €+1 739 €
5+1 739 €0 €+1 739 €
6+1 739 €0 €+1 739 €
7+1 739 €0 €+1 739 €
8+1 739 €0 €+1 739 €
9+1 739 €0 €+1 739 €
10+1 739 €0 €+1 739 €
11+1 739 €+939 €+800 €
12+1 739 €+1 692 €+47 €
13+1 739 €+1 813 €-74 €
14+1 739 €+1 936 €-197 €
15+1 739 €+2 063 €-324 €
16+1 739 €+2 194 €-455 €
17+1 739 €+2 328 €-589 €
18+1 739 €+2 465 €-726 €
19+1 739 €+2 607 €-868 €
20+1 739 €+2 752 €-1 013 €
21+1 739 €+2 901 €-1 162 €
22+1 739 €+3 054 €-1 315 €
23+1 739 €+3 212 €-1 473 €
24+1 739 €+3 373 €-1 634 €
25+1 739 €+3 540 €-1 801 €
Total+43 475 €+30 449 €+13 026 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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