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Appartement à vendre

VilleLaon (02)
Surface51m²
Coût Total81 600€
Loyer Annuel7 109€
Rentabilité8.71%
Cashflow/mois+100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 372,55 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, Cuisine ouverte, 1 chambre, Entrée séparée, 1 place de parking, Pas de cave, Non meublé

Laon ville haute à deux pas du centre ville situé au 2ème étage d'un immeuble de caractère cet appartement de type 2 sur 51 m2 hab. en bon état général comprend une entrée, cuisine aménagée ouverte sur séjour, une salle de bain, wc et une chambre avec placard. Parking privé sécurisé.

Ville : Laon
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02000
Coordonnées : 49.561412, 3.615468
Total : 81 600€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 76 000€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 11.62€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 592€/mois
Loyer annuel estimé : 7109€/an
Fourchette totale : 479€ - 732€/mois
Fourchette annuelle : 5752€ - 8787€/an
Rentabilité brute :8.71%
Fourchette de rentabilité :7.05% - 10.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 141,71 €/m²
Basé sur :92 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :58 227 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :+11 773€ (+20.2%)
Marge achat-revente :-23 373€ (-40.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :409,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :23,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 433,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 215,39€
Coût de l'assurance :7 140,00€
Taxe foncière : 710,92€/an
Soit par mois : 59,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 592,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 492,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :100,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 265 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(118 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 592 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 109 €/an
Calcul : 592 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 836 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 600 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 286 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 711 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 833 €
Revenus locatifs : +7 109 €
Charges déductibles : -9 833 €
Résultat foncier Année 1 : -2 724 €(Déficit de 2 724 €)
Imputable sur revenu global : 2 724 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 833 €/an
Revenus locatifs : +7 109 €
Charges déductibles : -3 833 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 276 €/an
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 109 €9 836 €2 839 €-2 726 €2 726 €--
27 251 €3 761 €2 765 €3 490 €---
37 396 €3 685 €2 688 €3 712 €---
47 544 €3 605 €2 608 €3 939 €---
57 695 €3 523 €2 526 €4 173 €---
67 849 €3 437 €2 441 €4 412 €---
78 006 €3 349 €2 352 €4 657 €---
88 166 €3 257 €2 261 €4 909 €---
98 330 €3 162 €2 166 €5 167 €---
108 496 €3 064 €2 068 €5 432 €---
118 666 €2 962 €1 966 €5 704 €---
128 839 €2 857 €1 860 €5 983 €---
139 016 €2 748 €1 751 €6 269 €---
149 197 €2 635 €1 638 €6 562 €---
159 380 €2 517 €1 521 €6 863 €---
169 568 €2 396 €1 400 €7 172 €---
179 759 €2 270 €1 274 €7 489 €---
189 955 €2 140 €1 144 €7 814 €---
1910 154 €2 005 €1 009 €8 148 €---
2010 357 €1 866 €869 €8 491 €---
2110 564 €1 721 €725 €8 843 €---
2210 775 €1 571 €575 €9 204 €---
2310 991 €1 416 €420 €9 575 €---
2411 210 €1 255 €259 €9 955 €---
2511 435 €1 089 €92 €10 346 €---
TOTAL227 710 €72 128 €41 215 €155 581 €2 726 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 818 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 581 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 109 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 493 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 493 €-818 €+2 311 €
2+1 493 €+1 047 €+446 €
3+1 493 €+1 114 €+379 €
4+1 493 €+1 182 €+311 €
5+1 493 €+1 252 €+241 €
6+1 493 €+1 324 €+169 €
7+1 493 €+1 397 €+96 €
8+1 493 €+1 473 €+20 €
9+1 493 €+1 550 €-57 €
10+1 493 €+1 630 €-137 €
11+1 493 €+1 711 €-218 €
12+1 493 €+1 795 €-302 €
13+1 493 €+1 881 €-388 €
14+1 493 €+1 969 €-476 €
15+1 493 €+2 059 €-566 €
16+1 493 €+2 152 €-659 €
17+1 493 €+2 247 €-754 €
18+1 493 €+2 344 €-851 €
19+1 493 €+2 444 €-951 €
20+1 493 €+2 547 €-1 054 €
21+1 493 €+2 653 €-1 160 €
22+1 493 €+2 761 €-1 268 €
23+1 493 €+2 872 €-1 379 €
24+1 493 €+2 987 €-1 494 €
25+1 493 €+3 104 €-1 611 €
Total+37 325 €+46 674 €+-9 349 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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