Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface80m²
Coût Total110 620€
Loyer Annuel9 055€
Rentabilité8.19%
Cashflow/mois-118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 80 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Accessible, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cave, 2 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Terrasse

Appartement 80m2 en résidence, au 1er étage, chalons centre quartier calme proche commerces . Charges de copropriété autour de 650 euros par trimestre. Pas de gros travaux supplémentaires prévus en 2026.

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.969295, 4.374662
Total : 110 620€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 24 220€
Valeur du bien : 104 220€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 755€/mois
Loyer annuel estimé : 9055€/an
Fourchette totale : 594€ - 958€/mois
Fourchette annuelle : 7131€ - 11497€/an
Rentabilité brute :8.19%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 10.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 536,87 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 949 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-42 949€ (-34.9%)
Marge achat-revente :12 329€ (10.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :548,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :32,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 580,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 919,42€
Coût de l'assurance :9 679,25€
Taxe foncière : 905,47€/an
Soit par mois : 75,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 216,67€/mois
Soit par an : 2 600,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 754,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 872,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 80 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé pour salle de bain - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 220 €(303 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:720€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 755 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 055 €/an
Calcul : 755 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 724 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 620 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 387 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 905 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 600 €/an
Calcul : 217 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 837 €
Revenus locatifs : +9 055 €
Charges déductibles : -31 837 €
Résultat foncier Année 1 : -22 782 €(Déficit de 22 782 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 382 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 617 €/an
Revenus locatifs : +9 055 €
Charges déductibles : -7 617 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 438 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1382.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 055 €31 840 €3 728 €-22 786 €21 400 €1 386 €1 386 €
29 236 €7 522 €3 629 €1 714 €---
39 420 €7 419 €3 527 €2 001 €---
49 609 €7 314 €3 421 €2 295 €---
59 801 €7 204 €3 311 €2 597 €---
69 997 €7 091 €3 198 €2 906 €---
710 197 €6 974 €3 081 €3 223 €---
810 401 €6 852 €2 960 €3 549 €---
910 609 €6 727 €2 834 €3 882 €---
1010 821 €6 597 €2 704 €4 224 €---
1111 038 €6 463 €2 570 €4 575 €---
1211 258 €6 324 €2 431 €4 935 €---
1311 484 €6 180 €2 287 €5 303 €---
1411 713 €6 031 €2 139 €5 682 €---
1511 947 €5 877 €1 985 €6 070 €---
1612 186 €5 718 €1 826 €6 468 €---
1712 430 €5 553 €1 661 €6 877 €---
1812 679 €5 383 €1 490 €7 296 €---
1912 932 €5 207 €1 314 €7 726 €---
2013 191 €5 024 €1 132 €8 167 €---
2113 455 €4 835 €943 €8 619 €---
2213 724 €4 640 €747 €9 084 €---
2313 998 €4 438 €545 €9 560 €---
2414 278 €4 229 €336 €10 049 €---
2514 564 €4 013 €120 €10 551 €---
TOTAL290 024 €175 456 €53 919 €114 568 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 568 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 055 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 901 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 901 €-6 420 €+8 321 €
2+1 901 €+98 €+1 803 €
3+1 901 €+600 €+1 301 €
4+1 901 €+689 €+1 212 €
5+1 901 €+779 €+1 122 €
6+1 901 €+872 €+1 029 €
7+1 901 €+967 €+934 €
8+1 901 €+1 065 €+836 €
9+1 901 €+1 165 €+736 €
10+1 901 €+1 267 €+634 €
11+1 901 €+1 372 €+529 €
12+1 901 €+1 480 €+421 €
13+1 901 €+1 591 €+310 €
14+1 901 €+1 705 €+196 €
15+1 901 €+1 821 €+80 €
16+1 901 €+1 940 €-39 €
17+1 901 €+2 063 €-162 €
18+1 901 €+2 189 €-288 €
19+1 901 €+2 318 €-417 €
20+1 901 €+2 450 €-549 €
21+1 901 €+2 586 €-685 €
22+1 901 €+2 725 €-824 €
23+1 901 €+2 868 €-967 €
24+1 901 €+3 015 €-1 114 €
25+1 901 €+3 165 €-1 264 €
Total+47 525 €+34 370 €+13 155 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →