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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleÉpinay-sous-Sénart (91)
Surface58.9m²
Coût Total181 180€
Loyer Annuel10 345€
Rentabilité5.71%
Cashflow/mois-312€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 58.9 m²
Prix au m² : 2 190,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 10
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 10/10 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 17 m²), 2 chambres, Entrée séparée

L'agence Guy Hoquet Brunoy vous propose à la vente un appartement 3 pièces avec une vue imprenable sur la vallée. Il se compose : d'une entrée, un séjour lumineux , une cuisine équipée et aménagée, 2 belles chambres avec placards, une salle de bains ainsi qu'un WC Il dispose également d'une cave en sous-sol, pratique pour le stockage, et bénéficie d'un chauffage collectif au gaz inclus dans les charges. Pas de travaux à prévoir.

Ville : Épinay-sous-Sénart
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91860
Coordonnées : 48.698713, 2.525365
Total : 181 180€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 41 860€
Valeur du bien : 170 860€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58.9m²
Loyer prédit : 14.64€/m²/mois
Fourchette : 12.11€ - 17.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 862€/mois
Loyer annuel estimé : 10345€/an
Fourchette totale : 713€ - 1042€/mois
Fourchette annuelle : 8557€ - 12506€/an
Rentabilité brute :5.71%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 6.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 842,07 €/m²
Basé sur :80 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 498 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :+20 502€ (+18.9%)
Marge achat-revente :-72 682€ (-67.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :892,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :45,29€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 937,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 575,95€
Coût de l'assurance :13 588,50€
Taxe foncière : 1 034,50€/an
Soit par mois : 86,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 862,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 174,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-311,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 290 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour 58.9 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine vieillissants et rafraîchissement de la peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 860 €(711 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Remplacement chaudière gaz à condensation: 1 système: 4500€ + Main d'œuvre: 1500€ = 6000€
  • Menuiseries:8 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (inclus main d'œuvre)
  • Eau chaude:7 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 4000€
  • Cuisine:14 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète milieu de gamme: 6000€ + Peinture: 2000€ = 8000€
  • Chambres:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinay-sous-Sénart (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 862 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 345 €/an
Calcul : 862 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 992 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 180 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 544 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 034 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 230 €
Revenus locatifs : +10 345 €
Charges déductibles : -51 230 €
Résultat foncier Année 1 : -40 885 €(Déficit de 40 885 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 485 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 370 €/an
Revenus locatifs : +10 345 €
Charges déductibles : -9 370 €
Résultat foncier Années 2+ : 975 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19484.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 345 €51 236 €5 998 €-40 891 €21 400 €19 491 €19 491 €
210 552 €9 215 €5 837 €1 337 €--18 154 €
310 763 €9 050 €5 672 €1 713 €--16 441 €
410 978 €8 878 €5 500 €2 100 €--14 341 €
511 198 €8 701 €5 323 €2 497 €--11 844 €
611 422 €8 518 €5 140 €2 904 €--8 940 €
711 650 €8 328 €4 950 €3 322 €--5 618 €
811 883 €8 132 €4 754 €3 751 €--1 867 €
912 121 €7 930 €4 551 €4 191 €---
1012 363 €7 720 €4 342 €4 643 €---
1112 610 €7 503 €4 125 €5 107 €---
1212 863 €7 279 €3 901 €5 583 €---
1313 120 €7 048 €3 670 €6 072 €---
1413 382 €6 808 €3 430 €6 574 €---
1513 650 €6 561 €3 183 €7 089 €---
1613 923 €6 304 €2 926 €7 618 €---
1714 201 €6 040 €2 662 €8 162 €---
1814 485 €5 766 €2 388 €8 720 €---
1914 775 €5 483 €2 105 €9 292 €---
2015 071 €5 190 €1 812 €9 881 €---
2115 372 €4 887 €1 509 €10 485 €---
2215 680 €4 574 €1 196 €11 105 €---
2315 993 €4 251 €873 €11 742 €---
2416 313 €3 916 €538 €12 397 €---
2516 639 €3 570 €192 €13 069 €---
TOTAL331 352 €212 887 €86 576 €118 465 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 465 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 345 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 172 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 172 €-6 420 €+8 592 €
2+2 172 €0 €+2 172 €
3+2 172 €0 €+2 172 €
4+2 172 €0 €+2 172 €
5+2 172 €0 €+2 172 €
6+2 172 €0 €+2 172 €
7+2 172 €0 €+2 172 €
8+2 172 €0 €+2 172 €
9+2 172 €+697 €+1 475 €
10+2 172 €+1 393 €+779 €
11+2 172 €+1 532 €+640 €
12+2 172 €+1 675 €+497 €
13+2 172 €+1 822 €+350 €
14+2 172 €+1 972 €+200 €
15+2 172 €+2 127 €+45 €
16+2 172 €+2 286 €-114 €
17+2 172 €+2 449 €-277 €
18+2 172 €+2 616 €-444 €
19+2 172 €+2 788 €-616 €
20+2 172 €+2 964 €-792 €
21+2 172 €+3 145 €-973 €
22+2 172 €+3 332 €-1 160 €
23+2 172 €+3 523 €-1 351 €
24+2 172 €+3 719 €-1 547 €
25+2 172 €+3 921 €-1 749 €
Total+54 300 €+35 540 €+18 760 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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