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Appartement 4 pièces 73 m²

VilleAngers (49)
Surface73m²
Coût Total183 632€
Loyer Annuel11 519€
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 900 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 779,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 73 m²

REFERENCE ANNONCE : 49013-2089 - ANGERS - BANCHAIS Dans un ensemble immobilier en copropriété : Appartement type 4, au 2ème étage gauche comprenant : Entrée, cuisine, salon et séjour, 2 chambres, salle de bains, wc, débarras Cave en sous sol Une place de parking privative en extérieur

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 73 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/01/2026

Consommation énergie primaire : 240.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 425 € et 1 927 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Angers
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49100
Coordonnées : 47.480755, -0.520836
Total : 183 632€
Prix d'acquisition : 129 900€
Travaux : 43 340€
Valeur du bien : 173 240€
Frais de notaire : 10 392€
Coût estimé : 10 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 13.15€/m²/mois
Fourchette : 9.82€ - 17.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 960€/mois
Loyer annuel estimé : 11519€/an
Fourchette totale : 717€ - 1286€/mois
Fourchette annuelle : 8601€ - 15428€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 8.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 265,63 €/m²
Basé sur :87 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :165 391 €
Prix d'achat :129 900 €
Décote à l'achat :-35 491€ (-21.5%)
Marge achat-revente :-18 241€ (-11.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 632€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :930,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :73,45€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 003,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 420,17€
Coût de l'assurance :22 035,84€
Taxe foncière : 1 151,90€/an
Soit par mois : 95,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 959,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 099,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-139,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitent une rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'éclairage
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 340 €(594 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 1000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (6 m²) × 1200€/m² = 7200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 740€
    Rénovation lourde chambres: 24 m² × 80€/m² = 1920€, Peinture: 24 m² × 30€/m² = 720€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Éclairage: 400€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angers (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 960 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 519 €/an
Calcul : 960 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 547 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 632 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 881 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 152 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 921 €
Revenus locatifs : +11 519 €
Charges déductibles : -51 921 €
Résultat foncier Année 1 : -40 402 €(Déficit de 40 402 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 002 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 581 €/an
Revenus locatifs : +11 519 €
Charges déductibles : -8 581 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 938 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19001.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 435 €(65% de 129 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 070 €/an
Calcul : 84 435 € × 3,636% = 3 070 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 519 €51 927 €6 553 €-40 408 €21 400 €19 008 €19 008 €
211 749 €8 418 €6 384 €3 332 €--15 676 €
311 984 €8 242 €6 209 €3 742 €--11 934 €
412 224 €8 060 €6 027 €4 164 €--7 770 €
512 469 €7 872 €5 839 €4 597 €--3 173 €
612 718 €7 677 €5 643 €5 041 €---
712 972 €7 474 €5 441 €5 498 €---
813 232 €7 264 €5 231 €5 968 €---
913 496 €7 046 €5 013 €6 450 €---
1013 766 €6 821 €4 787 €6 946 €---
1114 042 €6 587 €4 553 €7 455 €---
1214 322 €6 344 €4 311 €7 978 €---
1314 609 €6 093 €4 059 €8 516 €---
1414 901 €5 832 €3 798 €9 069 €---
1515 199 €5 562 €3 528 €9 638 €---
1615 503 €5 281 €3 248 €10 222 €---
1715 813 €4 991 €2 958 €10 822 €---
1816 129 €4 690 €2 656 €11 440 €---
1916 452 €4 378 €2 344 €12 074 €---
2016 781 €4 054 €2 021 €12 727 €---
2117 117 €3 718 €1 685 €13 398 €---
2217 459 €3 371 €1 337 €14 088 €---
2317 808 €3 010 €977 €14 798 €---
2418 164 €2 636 €603 €15 528 €---
2518 528 €2 249 €215 €16 279 €---
TOTAL368 957 €189 594 €95 420 €179 364 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 364 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 519 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 419 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 419 €-6 420 €+8 839 €
2+2 419 €0 €+2 419 €
3+2 419 €0 €+2 419 €
4+2 419 €0 €+2 419 €
5+2 419 €0 €+2 419 €
6+2 419 €+560 €+1 859 €
7+2 419 €+1 650 €+769 €
8+2 419 €+1 790 €+629 €
9+2 419 €+1 935 €+484 €
10+2 419 €+2 084 €+335 €
11+2 419 €+2 237 €+182 €
12+2 419 €+2 394 €+25 €
13+2 419 €+2 555 €-136 €
14+2 419 €+2 721 €-302 €
15+2 419 €+2 891 €-472 €
16+2 419 €+3 067 €-648 €
17+2 419 €+3 247 €-828 €
18+2 419 €+3 432 €-1 013 €
19+2 419 €+3 622 €-1 203 €
20+2 419 €+3 818 €-1 399 €
21+2 419 €+4 019 €-1 600 €
22+2 419 €+4 227 €-1 808 €
23+2 419 €+4 439 €-2 020 €
24+2 419 €+4 658 €-2 239 €
25+2 419 €+4 884 €-2 465 €
Total+60 475 €+53 809 €+6 666 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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