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Centre Ville - T3 76m2

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface75m²
Coût Total56 752€
Loyer Annuel7 961€
Rentabilité14.03%
Cashflow/mois+299€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 900 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 665,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 75 m², 3 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, Cave, Chauffage central au gaz, Étage 4 sur 4

St Etienne, entre les places Jean-Jaurès et Jacquard, Appartement de 75.55m2 au 4ème et dernier étage sans ascenseur d'une petite copropriété avec faibles charges. Il se compose actuellement d'une entrée, une cuisine, un séjour, une salle de bain, une chambre et un atelier, les Wc sont pour le moment sur le pallier, il sera nécessaire de prévoir des travaux d'aménagement. Double vitrage Pvc, Chauffage individuel au gaz, chaudière récente 2020 à condensation. 2 caves et 2 greniers complètent cet appartement.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.439640, 4.387830
Total : 56 752€
Prix d'acquisition : 49 900€
Travaux : 2 860€
Valeur du bien : 52 760€
Frais de notaire : 3 992€
Coût estimé : 3 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 663€/mois
Loyer annuel estimé : 7961€/an
Fourchette totale : 492€ - 894€/mois
Fourchette annuelle : 5905€ - 10734€/an
Rentabilité brute :14.03%
Fourchette de rentabilité :10.41% - 18.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 206,9 €/m²
Basé sur :1395 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 518 €
Prix d'achat :49 900 €
Décote à l'achat :-40 618€ (-44.9%)
Marge achat-revente :33 766€ (37.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :56 752€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :281,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :16,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 297,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :27 571,79€
Coût de l'assurance :4 965,80€
Taxe foncière : 796,15€/an
Soit par mois : 66,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 663,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 363,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :299,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 306 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, la chaudière à condensation est récente (2020).
Quantité: 0
Raison: DPE E - Appartement - Chaudière récente, pas de remplacement nécessaire.
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire, les fenêtres sont en double vitrage PVC.
Quantité: 0
Raison: DPE E - Appartement - Fenêtres en bon état, pas de remplacement nécessaire.
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucune action nécessaire, le système de production d'eau chaude est en bon état.
Quantité: 0
Raison: DPE E - Appartement - Pas de remplacement nécessaire.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement du carrelage usé.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage un peu usé nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture en bon état mais un rafraîchissement serait bénéfique.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Aucune action nécessaire, le parquet est en bon état.
Quantité: 0
Raison: État 4/5 visible - parquet bien entretenu.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture en bon état mais un rafraîchissement serait bénéfique.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'espace de travail avec peinture et léger aménagement.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 860 €(38 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Carrelage:780€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 130€/m² = 780€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:650€
    Peinture chambre: 10 m² × 65€/m² = 650€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:650€
    Peinture salon: 10 m² × 65€/m² = 650€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:780€
    Peinture espace de travail: 6 m² × 130€/m² = 780€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 780€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Autres pièces - Peinture
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (780€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 663 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 961 €/an
Calcul : 663 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 905 €/an
Base de calcul : Emprunt de 56 752 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 199 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 796 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 5 760 €
Revenus locatifs : +7 961 €
Charges déductibles : -5 760 €
Résultat foncier Année 1 : 2 202 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 900 €/an
Revenus locatifs : +7 961 €
Charges déductibles : -2 900 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 062 €/an
Prix d'achat du bien : 49 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 435 €(65% de 49 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 179 €/an
Calcul : 32 435 € × 3,636% = 1 179 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 961 €5 762 €1 907 €2 200 €---
28 121 €2 851 €1 856 €5 270 €---
38 283 €2 799 €1 804 €5 484 €---
48 449 €2 744 €1 750 €5 704 €---
58 618 €2 688 €1 694 €5 929 €---
68 790 €2 630 €1 636 €6 160 €---
78 966 €2 570 €1 576 €6 396 €---
89 145 €2 508 €1 514 €6 637 €---
99 328 €2 444 €1 449 €6 884 €---
109 515 €2 378 €1 383 €7 137 €---
119 705 €2 309 €1 314 €7 396 €---
129 899 €2 238 €1 243 €7 661 €---
1310 097 €2 164 €1 170 €7 933 €---
1410 299 €2 088 €1 093 €8 211 €---
1510 505 €2 009 €1 015 €8 496 €---
1610 715 €1 928 €933 €8 787 €---
1710 929 €1 844 €849 €9 086 €---
1811 148 €1 757 €762 €9 391 €---
1911 371 €1 666 €672 €9 705 €---
2011 598 €1 573 €578 €10 025 €---
2111 830 €1 477 €482 €10 354 €---
2212 067 €1 377 €382 €10 690 €---
2312 308 €1 273 €279 €11 035 €---
2412 554 €1 167 €172 €11 388 €---
2512 806 €1 056 €61 €11 749 €---
TOTAL255 008 €55 301 €27 572 €199 707 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 707 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 961 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 672 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 672 €+660 €+1 012 €
2+1 672 €+1 581 €+91 €
3+1 672 €+1 645 €+27 €
4+1 672 €+1 711 €-39 €
5+1 672 €+1 779 €-107 €
6+1 672 €+1 848 €-176 €
7+1 672 €+1 919 €-247 €
8+1 672 €+1 991 €-319 €
9+1 672 €+2 065 €-393 €
10+1 672 €+2 141 €-469 €
11+1 672 €+2 219 €-547 €
12+1 672 €+2 298 €-626 €
13+1 672 €+2 380 €-708 €
14+1 672 €+2 463 €-791 €
15+1 672 €+2 549 €-877 €
16+1 672 €+2 636 €-964 €
17+1 672 €+2 726 €-1 054 €
18+1 672 €+2 817 €-1 145 €
19+1 672 €+2 911 €-1 239 €
20+1 672 €+3 008 €-1 336 €
21+1 672 €+3 106 €-1 434 €
22+1 672 €+3 207 €-1 535 €
23+1 672 €+3 310 €-1 638 €
24+1 672 €+3 416 €-1 744 €
25+1 672 €+3 525 €-1 853 €
Total+41 800 €+59 912 €+-18 112 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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