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Achat appartement

Bien expiré
VilleSaint-Gaudens (31)
Surface56m²
Coût Total88 400€
Loyer Annuel5 361€
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 214,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Vue, Surface de 56 m², Bâtiment de 2 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Au 2ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Chauffage individuel électrique, 1 Parking, Calme

Situé au dernier étage d'une résidence calme et sécurisée, ce bel appartement T3 de 56 m² vous séduira par sa vue dégagée sur les Pyrénées et son excellent état général. Libre de toute occupation, il est prêt à accueillir ses futurs occupants. Il dispose d'un balcon ainsi que d'une place de parking privative.

Ville : Saint-Gaudens
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Coordonnées : 43.120100, 0.750450
Total : 88 400€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 14 960€
Valeur du bien : 82 960€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 447€/mois
Loyer annuel estimé : 5361€/an
Fourchette totale : 372€ - 537€/mois
Fourchette annuelle : 4464€ - 6440€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 7.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :436,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :26,52€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 462,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 523,57€
Coût de l'assurance :7 956,00€
Taxe foncière : 536,15€/an
Soit par mois : 44,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 446,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 507,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 189 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager basique et du plan de travail usé
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures datées et mise à jour de l'éclairage
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 960 €(267 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:1 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système à 2500€ + Main d'œuvre: 1000€ = 3500€
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€ + Électroménager: 2000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 8000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Gaudens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 447 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 361 €/an
Calcul : 447 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 941 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 400 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 318 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 536 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 755 €
Revenus locatifs : +5 361 €
Charges déductibles : -18 755 €
Résultat foncier Année 1 : -13 394 €(Déficit de 13 394 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 694 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 795 €/an
Revenus locatifs : +5 361 €
Charges déductibles : -3 795 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 566 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2693.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 361 €18 758 €2 944 €-13 397 €10 700 €2 697 €2 697 €
25 469 €3 720 €2 865 €1 749 €--948 €
35 578 €3 639 €2 784 €1 939 €---
45 690 €3 555 €2 700 €2 135 €---
55 803 €3 468 €2 613 €2 336 €---
65 919 €3 378 €2 524 €2 541 €---
76 038 €3 285 €2 431 €2 753 €---
86 159 €3 189 €2 335 €2 969 €---
96 282 €3 090 €2 235 €3 192 €---
106 407 €2 987 €2 133 €3 420 €---
116 536 €2 881 €2 026 €3 655 €---
126 666 €2 771 €1 917 €3 895 €---
136 800 €2 657 €1 803 €4 142 €---
146 936 €2 540 €1 685 €4 396 €---
157 074 €2 418 €1 564 €4 656 €---
167 216 €2 293 €1 438 €4 923 €---
177 360 €2 163 €1 308 €5 198 €---
187 507 €2 028 €1 174 €5 479 €---
197 657 €1 889 €1 035 €5 768 €---
207 811 €1 745 €891 €6 065 €---
217 967 €1 596 €742 €6 370 €---
228 126 €1 443 €588 €6 684 €---
238 289 €1 283 €429 €7 005 €---
248 454 €1 119 €265 €7 336 €---
258 624 €949 €94 €7 675 €---
TOTAL171 729 €78 843 €42 524 €92 886 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 886 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 361 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 126 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 126 €-3 210 €+4 336 €
2+1 126 €0 €+1 126 €
3+1 126 €+297 €+829 €
4+1 126 €+640 €+486 €
5+1 126 €+701 €+425 €
6+1 126 €+762 €+364 €
7+1 126 €+826 €+300 €
8+1 126 €+891 €+235 €
9+1 126 €+958 €+168 €
10+1 126 €+1 026 €+100 €
11+1 126 €+1 096 €+30 €
12+1 126 €+1 169 €-43 €
13+1 126 €+1 243 €-117 €
14+1 126 €+1 319 €-193 €
15+1 126 €+1 397 €-271 €
16+1 126 €+1 477 €-351 €
17+1 126 €+1 559 €-433 €
18+1 126 €+1 644 €-518 €
19+1 126 €+1 731 €-605 €
20+1 126 €+1 820 €-694 €
21+1 126 €+1 911 €-785 €
22+1 126 €+2 005 €-879 €
23+1 126 €+2 102 €-976 €
24+1 126 €+2 201 €-1 075 €
25+1 126 €+2 302 €-1 176 €
Total+28 150 €+27 866 €+284 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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