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Achat : Maison Malakoff (92240)

Bien expiré
VilleMalakoff (92)
Surface199m²
Coût Total441 560€
Loyer Annuel64 722€
Rentabilité14.66%
Cashflow/mois+2 538€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 355 000 €
Surface : 199 m²
Prix au m² : 1 783,92 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 199 m², 6 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, 8291 m² de terrain, Cave, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Exclusivité Sixième Avenue Immobilier Saint Germain sur Morin Et si votre prochain coup de coeur se trouvait à Sablonnières.Au calme, entourée de verdure, cette maison familiale de 199 m² habitable, 332m² utile offre tout ce que l'on recherche aujourd'hui : de l'espace, de la lumière, de la tranquillité et un vrai potentiel de vie. Elle propose une belle entrée, une vaste pièce de vie de plus de 55 m², une cuisine indépendante aménagée et équipée, 4 chambres dont 2 au rez-de-chaussée, une salle de bains avec douche et de beaux volumes pensés pour le confort du quotidien.À l'extérieur, le charme opère immédiatement avec un terrain de 8 291 m², idéal pour profiter pleinement d'un cadre naturel rare, sans vis-à-vis. Un hangar d'environ 100 m² complète l'ensemble et ouvre la porte à de nombreux projets.Et ce n'est pas tout : cette propriété dispose également d'un sous-sol total, un véritable atout qui apporte encore plus d'espace et de possibilités. Atelier, stockage, stationnement, espace loisirs ou futurs aménagements, c'est le genre de volume qui fait toute la différence et qui réserve une très belle surprise à la visite.Double vitrage Pvc, fibre optique, portail électrique, chauffage individuel gaz complété par un poêle à bois : cette maison réunit confort, volume et potentiel dans un environnement privilégié.Une maison chaleureuse, spacieuse et pleine de ressources, idéale pour une famille en quête d'espace, de nature et d'un bien capable de s'adapter à tous les projets.Une visite s'impose

Ville : Malakoff
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92240
Coordonnées : 48.627500, 2.933960
Total : 441 560€
Prix d'acquisition : 355 000€
Travaux : 58 160€
Valeur du bien : 413 160€
Frais de notaire : 28 400€
Coût estimé : 28 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 199m²
Loyer prédit : 27.10€/m²/mois
Fourchette : 13.89€ - 52.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 5394€/mois
Loyer annuel estimé : 64722€/an
Fourchette totale : 2763€ - 10527€/mois
Fourchette annuelle : 33162€ - 126320€/an
Rentabilité brute :14.66%
Fourchette de rentabilité :7.51% - 28.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 107,69 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :419 430 €
Prix d'achat :355 000 €
Décote à l'achat :-64 430€ (-15.4%)
Marge achat-revente :-22 130€ (-5.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :441 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 186,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :128,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 315,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :214 522,84€
Coût de l'assurance :38 636,50€
Taxe foncière : 6 472,25€/an
Soit par mois : 539,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 393,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 855,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2 538,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 199 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 199 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 25 m² (cuisine complète)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - légère amélioration nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 160 €(292 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 960€
    Isolation combles: 199 m² × 40€/m² = 7960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:17 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 700€ = 17500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine: 25 m² × 360€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:900€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Malakoff (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 460€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 394 €/mois
Revenus locatifs annuels : 64 722 €/an
Calcul : 5 394 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 822 €/an
Base de calcul : Emprunt de 441 560 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 545 €/an
Calcul : 129 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 472 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 000 €
Revenus locatifs : +64 722 €
Charges déductibles : -81 000 €
Résultat foncier Année 1 : -16 277 €(Déficit de 16 277 €)
Imputable sur revenu global : 16 277 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 840 €/an
Revenus locatifs : +64 722 €
Charges déductibles : -22 840 €
Résultat foncier Années 2+ : 41 883 €/an
Prix d'achat du bien : 355 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 230 750 €(65% de 355 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 391 €/an
Calcul : 230 750 € × 3,636% = 8 391 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
164 722 €81 014 €14 836 €-16 292 €16 292 €--
266 017 €22 460 €14 442 €43 557 €---
367 337 €22 053 €14 035 €45 285 €---
468 684 €21 631 €13 613 €47 053 €---
570 058 €21 195 €13 177 €48 863 €---
671 459 €20 744 €12 726 €50 715 €---
772 888 €20 277 €12 259 €52 611 €---
874 346 €19 794 €11 776 €54 552 €---
975 833 €19 294 €11 276 €56 539 €---
1077 349 €18 777 €10 760 €58 572 €---
1178 896 €18 243 €10 225 €60 654 €---
1280 474 €17 689 €9 672 €62 785 €---
1382 084 €17 117 €9 099 €64 967 €---
1483 725 €16 525 €8 507 €67 200 €---
1585 400 €15 912 €7 895 €69 487 €---
1687 108 €15 279 €7 261 €71 829 €---
1788 850 €14 623 €6 606 €74 227 €---
1890 627 €13 945 €5 927 €76 682 €---
1992 440 €13 243 €5 226 €79 196 €---
2094 288 €12 518 €4 500 €81 771 €---
2196 174 €11 767 €3 749 €84 407 €---
2298 098 €10 990 €2 972 €87 108 €---
23100 060 €10 186 €2 169 €89 873 €---
24102 061 €9 355 €1 337 €92 706 €---
25104 102 €8 495 €477 €95 607 €---
TOTAL2 073 080 €473 126 €214 523 €1 599 954 €16 292 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 887 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 599 954 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 64 722 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +13 592 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+13 592 €-4 887 €+18 479 €
2+13 592 €+13 067 €+525 €
3+13 592 €+13 585 €+7 €
4+13 592 €+14 116 €-524 €
5+13 592 €+14 659 €-1 067 €
6+13 592 €+15 215 €-1 623 €
7+13 592 €+15 783 €-2 191 €
8+13 592 €+16 366 €-2 774 €
9+13 592 €+16 962 €-3 370 €
10+13 592 €+17 572 €-3 980 €
11+13 592 €+18 196 €-4 604 €
12+13 592 €+18 835 €-5 243 €
13+13 592 €+19 490 €-5 898 €
14+13 592 €+20 160 €-6 568 €
15+13 592 €+20 846 €-7 254 €
16+13 592 €+21 549 €-7 957 €
17+13 592 €+22 268 €-8 676 €
18+13 592 €+23 005 €-9 413 €
19+13 592 €+23 759 €-10 167 €
20+13 592 €+24 531 €-10 939 €
21+13 592 €+25 322 €-11 730 €
22+13 592 €+26 132 €-12 540 €
23+13 592 €+26 962 €-13 370 €
24+13 592 €+27 812 €-14 220 €
25+13 592 €+28 682 €-15 090 €
Total+339 800 €+479 986 €+-140 186 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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