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Achat : Maison Malakoff (92240)

Bien expiré
VilleMalakoff (92)
Surface199
Coût Total441 560
Loyer Annuel64 722
Rentabilité14.66%
Cashflow/mois+2 538
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 355 000 €
Surface : 199 m²
Prix au m² : 1 783,92 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 199 m², 6 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, 8291 m² de terrain, Cave, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Exclusivité Sixième Avenue Immobilier Saint Germain sur Morin Et si votre prochain coup de coeur se trouvait à Sablonnières.Au calme, entourée de verdure, cette maison familiale de 199 m² habitable, 332m² utile offre tout ce que l'on recherche aujourd'hui : de l'espace, de la lumière, de la tranquillité et un vrai potentiel de vie. Elle propose une belle entrée, une vaste pièce de vie de plus de 55 m², une cuisine indépendante aménagée et équipée, 4 chambres dont 2 au rez-de-chaussée, une salle de bains avec douche et de beaux volumes pensés pour le confort du quotidien.À l'extérieur, le charme opère immédiatement avec un terrain de 8 291 m², idéal pour profiter pleinement d'un cadre naturel rare, sans vis-à-vis. Un hangar d'environ 100 m² complète l'ensemble et ouvre la porte à de nombreux projets.Et ce n'est pas tout : cette propriété dispose également d'un sous-sol total, un véritable atout qui apporte encore plus d'espace et de possibilités. Atelier, stockage, stationnement, espace loisirs ou futurs aménagements, c'est le genre de volume qui fait toute la différence et qui réserve une très belle surprise à la visite.Double vitrage Pvc, fibre optique, portail électrique, chauffage individuel gaz complété par un poêle à bois : cette maison réunit confort, volume et potentiel dans un environnement privilégié.Une maison chaleureuse, spacieuse et pleine de ressources, idéale pour une famille en quête d'espace, de nature et d'un bien capable de s'adapter à tous les projets.Une visite s'impose

Ville : Malakoff
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92240
Coordonnées : 48.627500, 2.933960
Total : 441 560
Prix d'acquisition : 355 000
Travaux : 58 160
Valeur du bien : 413 160
Frais de notaire : 28 400
Coût estimé : 28 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 199
Loyer prédit : 27.10€/m²/mois
Fourchette : 13.89€ - 52.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 5394€/mois
Loyer annuel estimé : 64722€/an
Fourchette totale : 2763€ - 10527€/mois
Fourchette annuelle : 33162€ - 126320€/an
Rentabilité brute :14.66%
Fourchette de rentabilité :7.51% - 28.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 107,69 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :419 430
Prix d'achat :355 000
Décote à l'achat :-64 430 (-15.4%)
Marge achat-revente :-22 130€ (-5.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :441 560
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 186,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :128,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 315,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :214 522,84
Coût de l'assurance :38 636,50
Taxe foncière : 6 472,25€/an
Soit par mois : 539,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 393,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 855,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2 538,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 199 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 199 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 25 m² (cuisine complète)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - légère amélioration nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 160(292 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 960
    Isolation combles: 199 m² × 40€/m² = 7960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:17 500
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 700€ = 17500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation cuisine: 25 m² × 360€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:900
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Malakoff (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 460✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 394 €/mois
Revenus locatifs annuels : 64 722 €/an
Calcul : 5 394 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 822 €/an
Base de calcul : Emprunt de 441 560 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 545 €/an
Calcul : 129 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 472 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 160
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 000
Revenus locatifs : +64 722
Charges déductibles : -81 000
Résultat foncier Année 1 : -16 277(Déficit de 16 277 €)
Imputable sur revenu global : 16 277
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 840 €/an
Revenus locatifs : +64 722
Charges déductibles : -22 840
Résultat foncier Années 2+ : 41 883 €/an
Prix d'achat du bien : 355 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 230 750(65% de 355 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 391 €/an
Calcul : 230 750 € × 3,636% = 8 391
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
164 72281 01414 836-16 29216 292 €--
266 01722 46014 44243 557---
367 33722 05314 03545 285---
468 68421 63113 61347 053---
570 05821 19513 17748 863---
671 45920 74412 72650 715---
772 88820 27712 25952 611---
874 34619 79411 77654 552---
975 83319 29411 27656 539---
1077 34918 77710 76058 572---
1178 89618 24310 22560 654---
1280 47417 6899 67262 785---
1382 08417 1179 09964 967---
1483 72516 5258 50767 200---
1585 40015 9127 89569 487---
1687 10815 2797 26171 829---
1788 85014 6236 60674 227---
1890 62713 9455 92776 682---
1992 44013 2435 22679 196---
2094 28812 5184 50081 771---
2196 17411 7673 74984 407---
2298 09810 9902 97287 108---
23100 06010 1862 16989 873---
24102 0619 3551 33792 706---
25104 1028 49547795 607---
TOTAL2 073 080473 126214 5231 599 95416 292Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 887
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 599 954
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 64 722 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +13 592 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+13 592-4 887+18 479
2+13 592+13 067+525
3+13 592+13 585+7
4+13 592+14 116-524
5+13 592+14 659-1 067
6+13 592+15 215-1 623
7+13 592+15 783-2 191
8+13 592+16 366-2 774
9+13 592+16 962-3 370
10+13 592+17 572-3 980
11+13 592+18 196-4 604
12+13 592+18 835-5 243
13+13 592+19 490-5 898
14+13 592+20 160-6 568
15+13 592+20 846-7 254
16+13 592+21 549-7 957
17+13 592+22 268-8 676
18+13 592+23 005-9 413
19+13 592+23 759-10 167
20+13 592+24 531-10 939
21+13 592+25 322-11 730
22+13 592+26 132-12 540
23+13 592+26 962-13 370
24+13 592+27 812-14 220
25+13 592+28 682-15 090
Total+339 800+479 986+-140 186
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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