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Détails du bien

VilleSavigné (86)
Surface56
Coût Total85 400
Loyer Annuel4 115
Rentabilité4.82%
Cashflow/mois-133
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 714,29 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

86400 – VERGNÉ – 2 PIECES - 1 CHAMBRE

efficity, l'agence qui estime votre bien en ligne, vous propose cette maison de 2 pièces située dans le hameau de Vergné à 5 minutes de tous les commerces.

De plain-pied, à rafraichir à votre goût, elle se compose d'un séjour / cuisine, d'une chambre, d'un WC et d'une salle d'eau. Elle bénéficie d'un garage et d'une chaufferie.

Toutes les huisseries sont en double vitrage.

Reliée au tout à l'égout.

Possibilité d'acquérir en plus un terrain situé à environ 50 mètres. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Adeline Guers-Roy - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Poitiers sous le n°895368074. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Ville : Savigné
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86400
Total : 85 400
Prix d'acquisition : 40 000
Travaux : 42 200
Valeur du bien : 82 200
Frais de notaire : 3 200
Coût estimé : 3 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56
Loyer prédit : 6.12€/m²/mois
Fourchette : 4.76€ - 7.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 343€/mois
Loyer annuel estimé : 4115€/an
Fourchette totale : 267€ - 441€/mois
Fourchette annuelle : 3202€ - 5290€/an
Rentabilité brute :4.82%
Fourchette de rentabilité :3.75% - 6.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :892,05 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :49 955
Prix d'achat :40 000
Décote à l'achat :-9 955 (-19.9%)
Marge achat-revente :-35 445€ (-71.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :417,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :24,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 441,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 721,26
Coût de l'assurance :7 472,50
Taxe foncière : 411,55€/an
Soit par mois : 34,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 342,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 476,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-133,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 328 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 56 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et du plafond du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés nécessitant un rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de mise à jour et de mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de mise à jour et de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et du plafond de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 200(754 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:700
    Peinture murs et plafond chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Savigné (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 343 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 115 €/an
Calcul : 343 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 756 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 400 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 299 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 412 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 667
Revenus locatifs : +4 115
Charges déductibles : -45 667
Résultat foncier Année 1 : -41 551(Déficit de 41 551 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 151
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 467 €/an
Revenus locatifs : +4 115
Charges déductibles : -3 467
Résultat foncier Années 2+ : 649 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20151.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 11545 6702 759-41 55421 400 €20 154 €20 154 €
24 1983 3952 685803--19 351 €
34 2823 3182 608964--18 388 €
44 3673 2382 5281 129--17 259 €
54 4553 1562 4461 299--15 960 €
64 5443 0712 3611 473--14 487 €
74 6352 9832 2731 651--12 836 €
84 7272 8932 1821 835--11 002 €
94 8222 7992 0892 023--8 979 €
104 9182 7021 9922 216--6 763 €
115 0172 6021 8922 414--4 348 €
125 1172 4991 7892 618---
135 2192 3921 6822 827---
145 3242 2821 5713 042---
155 4302 1681 4573 262---
165 5392 0501 3403 489---
175 6501 9291 2183 721---
185 7631 8031 0923 960---
195 8781 6739624 205---
205 9951 5398284 457---
216 1151 4006904 715---
226 2381 2575464 981---
236 3621 1093985 254---
246 4909562465 534---
256 620798885 822---
TOTAL131 82099 68239 72132 13821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 32 138
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 115 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +864 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+864-6 420+7 284
2+8640+864
3+8640+864
4+8640+864
5+8640+864
6+8640+864
7+8640+864
8+8640+864
9+8640+864
10+8640+864
11+8640+864
12+864+785+79
13+864+848+16
14+864+913-49
15+864+979-115
16+864+1 047-183
17+864+1 116-252
18+864+1 188-324
19+864+1 261-397
20+864+1 337-473
21+864+1 415-551
22+864+1 494-630
23+864+1 576-712
24+864+1 660-796
25+864+1 746-882
Total+21 600+10 946+10 654
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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