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Achat appartement

Bien expiré
VilleVillesiscle (11)
Surface60m²
Coût Total113 041€
Loyer Annuel5 615€
Rentabilité4.97%
Cashflow/mois-176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 200 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 170 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, Surface de 60 m², 4 Pièces, 2 Chambres, Au 2ème étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage individuel électrique radiateur, Cuisine équipée, Salle de séjour : 13 m²

Idéalement située à proximité de l'autoroute et des commerces, cette charmante maison de village offre un cadre pratique et agréable au quotidien. Elle se compose de deux chambres, d'un bureau, d'un séjour, ainsi que d'une cuisine fonctionnelle accompagnée de sa buanderie. À seulement 500 mètres de la maison, vous bénéficierez également d'un jardin non attenant de 267 m2, parfait pour profiter de moments de détente, cultiver un potager ou aménager un espace de loisirs. Doté d'un chauffage électrique, ce bien peut également constituer une opportunité intéressante pour un investissement locatif. Une maison pratique et pleine de potentiel à découvrir rapidement ! (8.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Villesiscle
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11150
Coordonnées : 43.229250, 2.085160
Total : 113 041€
Prix d'acquisition : 70 200€
Travaux : 37 225€
Valeur du bien : 107 425€
Frais de notaire : 5 616€
Coût estimé : 5 616€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 7.80€/m²/mois
Fourchette : 6.30€ - 9.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 468€/mois
Loyer annuel estimé : 5615€/an
Fourchette totale : 378€ - 579€/mois
Fourchette annuelle : 4537€ - 6951€/an
Rentabilité brute :4.97%
Fourchette de rentabilité :4.01% - 6.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 041€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :564,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :32,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 597,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 186,83€
Coût de l'assurance :9 891,09€
Taxe foncière : 561,54€/an
Soit par mois : 46,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 467,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 643,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-175,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 244 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (~25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 225 €(620 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:11 105€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 20% du coût matériel = 2220€
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1 200€ = 7200€, Main d'œuvre: 20% du coût matériel = 1440€
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€ (10 m²), Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 2 000€ = 10000€ (incluant plomberie et électricité), Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 920€
    Parquet flottant: 24 m² × 80€/m² = 1920€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 305€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 468 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 615 €/an
Calcul : 468 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 873 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 041 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 396 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 562 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 225 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 055 €
Revenus locatifs : +5 615 €
Charges déductibles : -42 055 €
Résultat foncier Année 1 : -36 440 €(Déficit de 36 440 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 040 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 830 €/an
Revenus locatifs : +5 615 €
Charges déductibles : -4 830 €
Résultat foncier Années 2+ : 785 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15039.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 630 €(65% de 70 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 659 €/an
Calcul : 45 630 € × 3,636% = 1 659 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 615 €42 059 €3 877 €-36 444 €21 400 €15 044 €15 044 €
25 728 €4 732 €3 775 €996 €--14 048 €
35 842 €4 626 €3 669 €1 216 €--12 832 €
45 959 €4 517 €3 560 €1 442 €--11 390 €
56 078 €4 404 €3 447 €1 674 €--9 716 €
66 200 €4 287 €3 330 €1 913 €--7 803 €
76 324 €4 166 €3 208 €2 158 €--5 645 €
86 450 €4 040 €3 083 €2 410 €--3 234 €
96 579 €3 910 €2 953 €2 669 €--565 €
106 711 €3 776 €2 818 €2 935 €---
116 845 €3 636 €2 679 €3 209 €---
126 982 €3 492 €2 535 €3 490 €---
137 122 €3 343 €2 386 €3 779 €---
147 264 €3 188 €2 231 €4 076 €---
157 409 €3 028 €2 071 €4 381 €---
167 558 €2 863 €1 905 €4 695 €---
177 709 €2 691 €1 734 €5 018 €---
187 863 €2 514 €1 556 €5 349 €---
198 020 €2 330 €1 373 €5 690 €---
208 181 €2 140 €1 182 €6 041 €---
218 344 €1 943 €985 €6 402 €---
228 511 €1 739 €781 €6 772 €---
238 681 €1 528 €570 €7 154 €---
248 855 €1 309 €352 €7 546 €---
259 032 €1 083 €126 €7 949 €---
TOTAL179 864 €117 341 €56 187 €62 522 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 522 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 615 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 179 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 179 €-6 420 €+7 599 €
2+1 179 €0 €+1 179 €
3+1 179 €0 €+1 179 €
4+1 179 €0 €+1 179 €
5+1 179 €0 €+1 179 €
6+1 179 €0 €+1 179 €
7+1 179 €0 €+1 179 €
8+1 179 €0 €+1 179 €
9+1 179 €0 €+1 179 €
10+1 179 €+711 €+468 €
11+1 179 €+963 €+216 €
12+1 179 €+1 047 €+132 €
13+1 179 €+1 134 €+45 €
14+1 179 €+1 223 €-44 €
15+1 179 €+1 314 €-135 €
16+1 179 €+1 409 €-230 €
17+1 179 €+1 505 €-326 €
18+1 179 €+1 605 €-426 €
19+1 179 €+1 707 €-528 €
20+1 179 €+1 812 €-633 €
21+1 179 €+1 920 €-741 €
22+1 179 €+2 032 €-853 €
23+1 179 €+2 146 €-967 €
24+1 179 €+2 264 €-1 085 €
25+1 179 €+2 385 €-1 206 €
Total+29 475 €+18 757 €+10 718 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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