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Achat : Appartement (06000)

VilleNice (06)
Surface90m²
Coût Total203 890€
Loyer Annuel20 093€
Rentabilité9.85%
Cashflow/mois+254€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 153 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 700 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 90 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, Placards, Cuisine séparée, Ascenseur, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer, Cuisine séparée

Sur Nice quartier l'Ariane, appartement 4-5 pièces d'environ 90m², composé d'un double séjour donnant sur terrasse, cuisine séparée avec loggia, 3 chambres, salle de bains, wc séparé, dressing. Beaux volumes. Place de parking en sous-sol. 120 Lots principaux 2160€ Charges annuelles Loi carrez 90m² Mr BARRALIS Nicolas, EI Agent commercial. DPE EN COURS. Honoraires d'agence intégralement à la charge du vendeur Consultez nos honoraires sur notre site.

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06000
Coordonnées : 43.735010, 7.296440
Total : 203 890€
Prix d'acquisition : 153 000€
Travaux : 38 650€
Valeur du bien : 191 650€
Frais de notaire : 12 240€
Coût estimé : 12 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1674€/mois
Loyer annuel estimé : 20093€/an
Fourchette totale : 1190€ - 2356€/mois
Fourchette annuelle : 14283€ - 28266€/an
Rentabilité brute :9.85%
Fourchette de rentabilité :7.01% - 13.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 950 €/m²
Basé sur :125 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 500 €
Prix d'achat :153 000 €
Décote à l'achat :-22 500€ (-12.8%)
Marge achat-revente :-28 390€ (-16.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 013,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :59,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 072,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 034,90€
Coût de l'assurance :17 840,38€
Taxe foncière : 2 009,27€/an
Soit par mois : 167,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 180,00€/mois
Soit par an : 2 160,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 674,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 419,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :254,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 90 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement ternie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 650 €(429 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 900€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1000€ = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 30 m² × 120€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 674 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 093 €/an
Calcul : 1 674 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 905 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 890 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 714 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 009 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 160 €/an
Calcul : 180 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 438 €
Revenus locatifs : +20 093 €
Charges déductibles : -50 438 €
Résultat foncier Année 1 : -30 345 €(Déficit de 30 345 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 945 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 788 €/an
Revenus locatifs : +20 093 €
Charges déductibles : -11 788 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 305 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8945.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 153 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 99 450 €(65% de 153 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 616 €/an
Calcul : 99 450 € × 3,636% = 3 616 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 093 €50 444 €6 911 €-30 352 €21 400 €8 952 €8 952 €
220 495 €11 612 €6 729 €8 883 €--69 €
320 904 €11 422 €6 540 €9 482 €---
421 323 €11 227 €6 344 €10 096 €---
521 749 €11 024 €6 141 €10 725 €---
622 184 €10 815 €5 932 €11 369 €---
722 628 €10 598 €5 715 €12 030 €---
823 080 €10 373 €5 490 €12 707 €---
923 542 €10 141 €5 258 €13 401 €---
1024 013 €9 900 €5 018 €14 112 €---
1124 493 €9 652 €4 769 €14 841 €---
1224 983 €9 394 €4 511 €15 589 €---
1325 482 €9 128 €4 245 €16 355 €---
1425 992 €8 852 €3 969 €17 140 €---
1526 512 €8 567 €3 684 €17 945 €---
1627 042 €8 272 €3 389 €18 771 €---
1727 583 €7 966 €3 083 €19 617 €---
1828 135 €7 650 €2 767 €20 485 €---
1928 697 €7 323 €2 440 €21 375 €---
2029 271 €6 984 €2 101 €22 287 €---
2129 857 €6 634 €1 751 €23 223 €---
2230 454 €6 271 €1 388 €24 183 €---
2331 063 €5 896 €1 013 €25 167 €---
2431 684 €5 508 €625 €26 177 €---
2532 318 €5 106 €223 €27 212 €---
TOTAL643 576 €260 757 €100 035 €382 818 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 382 818 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 093 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 219 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 219 €-6 420 €+10 639 €
2+4 219 €0 €+4 219 €
3+4 219 €+2 824 €+1 395 €
4+4 219 €+3 029 €+1 190 €
5+4 219 €+3 217 €+1 002 €
6+4 219 €+3 411 €+808 €
7+4 219 €+3 609 €+610 €
8+4 219 €+3 812 €+407 €
9+4 219 €+4 020 €+199 €
10+4 219 €+4 234 €-15 €
11+4 219 €+4 452 €-233 €
12+4 219 €+4 677 €-458 €
13+4 219 €+4 906 €-687 €
14+4 219 €+5 142 €-923 €
15+4 219 €+5 384 €-1 165 €
16+4 219 €+5 631 €-1 412 €
17+4 219 €+5 885 €-1 666 €
18+4 219 €+6 145 €-1 926 €
19+4 219 €+6 412 €-2 193 €
20+4 219 €+6 686 €-2 467 €
21+4 219 €+6 967 €-2 748 €
22+4 219 €+7 255 €-3 036 €
23+4 219 €+7 550 €-3 331 €
24+4 219 €+7 853 €-3 634 €
25+4 219 €+8 164 €-3 945 €
Total+105 475 €+114 846 €+-9 371 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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