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Charmante maison de centre-ville à Revin - Potentiel exceptionn

VilleRevin (08)
Surface120
Coût Total126 800
Loyer Annuel8 631
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-9
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 666,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vous cherchez une maison à personnaliser selon vos envies ? Venez découvrir cette belle opportunité située en plein coeur de Revin, offrant un cadre de vie paisible alliant commodités urbaines et nature. Caractéristiques principales : Surface habitable : 118 m2 Nombre de chambres : 3 chambres spacieuses Extérieur : Une agréable terrasse et un grand jardin idéal pour profiter des beaux jours Vue : Splendide vue dégagée sur les collines environnantes Confort : Fenêtres en double vitrage déjà installées À prévoir : Travaux de rafraîchissement à prévoir pour la remettre au goût du jour Atouts : Idéalement située à deux pas des commerces et des services du centre-ville, cette maison saura vous séduire par ses beaux volumes, son extérieur verdoyant et son cachet à révéler. Une belle page blanche prête à accueillir votre projet de vie ! Contactez moi au : 06/69/29/80/98 Mandat : 12932 Prix de vente FAI : 80 000€ honoraires vendeur la présente annonce immobilière à été rédigée sous la responsabilité éditoriale de l'agent mandataire indépendant en immobilier rédacteur de l'annonce et détenteur du mandat sus nommé ( sans détention de fonds ), agent commercial et indépendant Ei immatriculé au RCS de Sedan sous le numéro : 793019852 pour la société Dupont expertise et Immobilier, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société Eurl Dupont Expertise Immobilier Honoraires à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat F Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2980.00 € et 4080.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. Votre conseiller Dupont Expertise immobilier : Bareck Bendaha Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 793019852 RCP 62216628. “Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr”. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de l'agent mandataire indépendant en immobilier rédacteur de l'annonce et détenteur du mandat sus nommé (sans détention de fonds), agent commercial indépendant Ei pour la société Dupont expertise Immobilier, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société Eurl Dupont Expertise Immobilier. - https://files.netty.immo/file/dupont/30444/dhW2o/bareme_dupont_expertise_immobilier_mai_2024_cg5_.pdf

Ville : Revin
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08500
Coordonnées : 49.942122, 4.637464
Total : 126 800
Prix d'acquisition : 80 000
Travaux : 40 400
Valeur du bien : 120 400
Frais de notaire : 6 400
Coût estimé : 6 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 5.99€/m²/mois
Fourchette : 4.73€ - 7.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 719€/mois
Loyer annuel estimé : 8631€/an
Fourchette totale : 568€ - 912€/mois
Fourchette annuelle : 6810€ - 10938€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 8.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :647,52 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 702
Prix d'achat :80 000
Décote à l'achat :+2 298 (+3.0%)
Marge achat-revente :-49 098€ (-63.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :624,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :31,70€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 656,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 590,74
Coût de l'assurance :9 510,00
Taxe foncière : 863,10€/an
Soit par mois : 71,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 719,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 728,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-9,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire, fenêtres en double vitrage déjà installées
Quantité: 0
Raison: Fenêtres en double vitrage déjà présentes
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la chambre avec revêtement de sol, peinture, et réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la chambre avec peinture
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuellement nouveau revêtement de sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 400(337 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:7 200
    Isolation combles: 120 m² × 60€/m² = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation complète:4 400
    Rénovation complète 2 chambres: 22 m² × 200€/m² = 4400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Rafraîchissement:600
    Rafraîchissement chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Revin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 719 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 631 €/an
Calcul : 719 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 193 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 800 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 380 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 863 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 837
Revenus locatifs : +8 631
Charges déductibles : -45 837
Résultat foncier Année 1 : -37 206(Déficit de 37 206 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 806
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 437 €/an
Revenus locatifs : +8 631
Charges déductibles : -5 437
Résultat foncier Années 2+ : 3 194 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15805.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 63145 8414 197-37 21021 400 €15 810 €15 810 €
28 8045 3294 0853 475--12 335 €
38 9805 2133 9693 767--8 568 €
49 1595 0933 8494 066--4 502 €
59 3424 9693 7254 374--128 €
69 5294 8403 5974 689---
79 7204 7083 4645 012---
89 9144 5713 3275 344---
910 1134 4293 1855 684---
1010 3154 2823 0396 033---
1110 5214 1312 8876 390---
1210 7323 9742 7306 758---
1310 9463 8122 5687 134---
1411 1653 6442 4017 521---
1511 3883 4712 2277 918---
1611 6163 2922 0488 325---
1711 8493 1061 8638 742---
1812 0852 9151 6719 171---
1912 3272 7161 4739 611---
2012 5742 5121 26810 062---
2112 8252 3001 05610 525---
2213 0822 08183711 001---
2313 3431 85461111 489---
2413 6101 62037611 990---
2513 8821 37813412 505---
TOTAL276 453132 07860 591144 37521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 375
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 631 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 813 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 813-6 420+8 233
2+1 8130+1 813
3+1 8130+1 813
4+1 8130+1 813
5+1 8130+1 813
6+1 813+1 368+445
7+1 813+1 504+309
8+1 813+1 603+210
9+1 813+1 705+108
10+1 813+1 810+3
11+1 813+1 917-104
12+1 813+2 027-214
13+1 813+2 140-327
14+1 813+2 256-443
15+1 813+2 375-562
16+1 813+2 497-684
17+1 813+2 623-810
18+1 813+2 751-938
19+1 813+2 883-1 070
20+1 813+3 019-1 206
21+1 813+3 158-1 345
22+1 813+3 300-1 487
23+1 813+3 447-1 634
24+1 813+3 597-1 784
25+1 813+3 751-1 938
Total+45 325+43 313+2 012
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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