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Appartement 4 pièces 80 m²

Bien expiré
VilleLaon (02)
Surface80m²
Coût Total115 940€
Loyer Annuel8 490€
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois+23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 950 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 80 m²

Appartement avec cave et place de parking situé au 2ème étage avec ascenseur. Comprenant une entrée avec cagibi, une cuisine séparée, un salon/séjour menant à une première chambre, un WC séparé puis un couloir desservant deux chambres supplémentaires et la salle d'eau. Eau et chauffage compris dans les charges.

Surface : 80 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/02/2026

Consommation énergie primaire : 205 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 44 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 366 € et 1 848 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Laon
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02000
Coordonnées : 49.564240, 3.646903
Total : 115 940€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 33 860€
Valeur du bien : 109 860€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 7.08€ - 11.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 708€/mois
Loyer annuel estimé : 8490€/an
Fourchette totale : 566€ - 884€/mois
Fourchette annuelle : 6793€ - 10611€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 9.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :580,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :33,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 614,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 186,89€
Coût de l'assurance :10 144,75€
Taxe foncière : 849,00€/an
Soit par mois : 70,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 707,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 684,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :22,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et éléments sanitaires à remplacer
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète de 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments datés nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 860 €(423 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 650€ = 5200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:3 500€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² de carrelage × 60€/m² = 360€, Douche: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 600€ = 600€, WC: 1 × 400€ = 400€, Main d'œuvre: 640€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 708 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 490 €/an
Calcul : 708 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 007 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 940 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 406 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 849 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 122 €
Revenus locatifs : +8 490 €
Charges déductibles : -39 122 €
Résultat foncier Année 1 : -30 632 €(Déficit de 30 632 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 232 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 262 €/an
Revenus locatifs : +8 490 €
Charges déductibles : -5 262 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 228 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9231.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 490 €39 126 €4 011 €-30 636 €21 400 €9 236 €9 236 €
28 660 €5 161 €3 906 €3 499 €--5 736 €
38 833 €5 052 €3 797 €3 781 €--1 955 €
49 010 €4 939 €3 684 €4 071 €---
59 190 €4 822 €3 568 €4 368 €---
69 374 €4 702 €3 447 €4 672 €---
79 561 €4 576 €3 322 €4 985 €---
89 752 €4 447 €3 192 €5 306 €---
99 947 €4 313 €3 058 €5 635 €---
1010 146 €4 174 €2 919 €5 973 €---
1110 349 €4 030 €2 775 €6 320 €---
1210 556 €3 881 €2 626 €6 676 €---
1310 767 €3 726 €2 472 €7 041 €---
1410 983 €3 567 €2 312 €7 416 €---
1511 202 €3 401 €2 146 €7 801 €---
1611 426 €3 230 €1 975 €8 197 €---
1711 655 €3 052 €1 797 €8 603 €---
1811 888 €2 868 €1 614 €9 020 €---
1912 126 €2 678 €1 423 €9 448 €---
2012 368 €2 481 €1 226 €9 887 €---
2112 616 €2 277 €1 022 €10 339 €---
2212 868 €2 065 €811 €10 803 €---
2313 125 €1 846 €592 €11 279 €---
2413 388 €1 620 €365 €11 768 €---
2513 656 €1 385 €130 €12 271 €---
TOTAL271 938 €123 417 €58 187 €148 521 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 521 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 490 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 783 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 783 €-6 420 €+8 203 €
2+1 783 €0 €+1 783 €
3+1 783 €0 €+1 783 €
4+1 783 €+635 €+1 148 €
5+1 783 €+1 310 €+473 €
6+1 783 €+1 402 €+381 €
7+1 783 €+1 495 €+288 €
8+1 783 €+1 592 €+191 €
9+1 783 €+1 690 €+93 €
10+1 783 €+1 792 €-9 €
11+1 783 €+1 896 €-113 €
12+1 783 €+2 003 €-220 €
13+1 783 €+2 112 €-329 €
14+1 783 €+2 225 €-442 €
15+1 783 €+2 340 €-557 €
16+1 783 €+2 459 €-676 €
17+1 783 €+2 581 €-798 €
18+1 783 €+2 706 €-923 €
19+1 783 €+2 834 €-1 051 €
20+1 783 €+2 966 €-1 183 €
21+1 783 €+3 102 €-1 319 €
22+1 783 €+3 241 €-1 458 €
23+1 783 €+3 384 €-1 601 €
24+1 783 €+3 530 €-1 747 €
25+1 783 €+3 681 €-1 898 €
Total+44 575 €+44 556 €+19 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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