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Duplex à vendre

VilleMontmartin-sur-Mer (50)
Surface140m²
Coût Total234 340€
Loyer Annuel14 467€
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-186€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 500 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 1 182,14 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 4 chambres, Exposition sud

Découvrez cet appartement à vendre situé à Montmartin sur Mer, idéal pour un investisseur. Avec une superficie généreuse de 140 m², cet appartement comprend 5 pièces, dont 4 chambres, et se trouve au 1er étage d'un immeuble de 2 étages. . . Vous apprécierez également la salle de bain et le séjour exposé plein sud, offrant une belle luminosité. Possibilité de faire deux logements. Construit en 1850, cet appartement dans immeuble en pierre dispose de fenêtres mixtes en bois et PVC, de volets roulants et est raccordé au tout à l'égout. Prévoir travaux : Bénéficie d'une ancienne installation de chauffage central mais sans chaudière, décoration

Ne manquez pas cette opportunité d'investissement dans un bien immobilier de qualité. Contactez l'agence FOLLIOT - Coutances pour plus d'informations. Copropriété de 3 lots - dont 3 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Ville : Montmartin-sur-Mer
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50590
Coordonnées : 48.992524, -1.533177
Total : 234 340€
Prix d'acquisition : 165 500€
Travaux : 55 600€
Valeur du bien : 221 100€
Frais de notaire : 13 240€
Coût estimé : 13 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 8.61€/m²/mois
Fourchette : 6.47€ - 11.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1206€/mois
Loyer annuel estimé : 14467€/an
Fourchette totale : 905€ - 1605€/mois
Fourchette annuelle : 10864€ - 19264€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 536,36 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :355 090 €
Prix d'achat :165 500 €
Décote à l'achat :-189 590€ (-53.4%)
Marge achat-revente :120 750€ (34.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 176,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :93,74€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 270,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 740,51€
Coût de l'assurance :28 120,80€
Taxe foncière : 1 446,66€/an
Soit par mois : 120,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 205,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 391,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-185,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Construit en 1850, généralement associé à une classe énergétique F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer l'ancienne installation de chauffage central sans chaudière.
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres mixtes en bois et PVC par des fenêtres double vitrage performantes.
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 140 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 140 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'eau chaude sanitaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - besoin de rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - besoin de rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement léger
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée/couloir.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 600 €(397 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:18 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 14 fenêtres × 1300€ = 18200€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 56 m² × 60€/m² = 3360€, Main d'œuvre: 1440€
  • Chambres - Peinture:2 800€
    Peinture murs et plafonds: 56 m² × 40€/m² = 2240€, Main d'œuvre: 560€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Autres pièces - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds entrée/couloir: 10 m² × 80€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montmartin-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 26 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 206 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 467 €/an
Calcul : 1 206 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 169 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 340 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 125 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 447 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 340 €
Revenus locatifs : +14 467 €
Charges déductibles : -66 340 €
Résultat foncier Année 1 : -51 874 €(Déficit de 51 874 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 474 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 740 €/an
Revenus locatifs : +14 467 €
Charges déductibles : -10 740 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 726 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30473.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 575 €(65% de 165 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 912 €/an
Calcul : 107 575 € × 3,636% = 3 912 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 467 €66 348 €8 177 €-51 882 €21 400 €30 482 €30 482 €
214 756 €10 535 €7 963 €4 221 €--26 260 €
315 051 €10 314 €7 742 €4 737 €--21 523 €
415 352 €10 085 €7 513 €5 267 €--16 256 €
515 659 €9 848 €7 276 €5 811 €--10 444 €
615 972 €9 602 €7 031 €6 370 €--4 074 €
716 292 €9 348 €6 776 €6 944 €---
816 618 €9 084 €6 512 €7 534 €---
916 950 €8 811 €6 239 €8 139 €---
1017 289 €8 528 €5 957 €8 761 €---
1117 635 €8 235 €5 664 €9 400 €---
1217 987 €7 932 €5 360 €10 056 €---
1318 347 €7 617 €5 046 €10 730 €---
1418 714 €7 292 €4 720 €11 423 €---
1519 088 €6 954 €4 383 €12 134 €---
1619 470 €6 605 €4 033 €12 865 €---
1719 860 €6 243 €3 671 €13 617 €---
1820 257 €5 868 €3 296 €14 389 €---
1920 662 €5 479 €2 908 €15 183 €---
2021 075 €5 077 €2 505 €15 998 €---
2121 497 €4 660 €2 089 €16 836 €---
2221 927 €4 228 €1 657 €17 698 €---
2322 365 €3 781 €1 210 €18 584 €---
2422 812 €3 318 €746 €19 495 €---
2523 269 €2 838 €266 €20 431 €---
TOTAL463 369 €238 628 €118 741 €224 741 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 741 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 467 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 038 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 038 €-6 420 €+9 458 €
2+3 038 €0 €+3 038 €
3+3 038 €0 €+3 038 €
4+3 038 €0 €+3 038 €
5+3 038 €0 €+3 038 €
6+3 038 €0 €+3 038 €
7+3 038 €+861 €+2 177 €
8+3 038 €+2 260 €+778 €
9+3 038 €+2 442 €+596 €
10+3 038 €+2 628 €+410 €
11+3 038 €+2 820 €+218 €
12+3 038 €+3 017 €+21 €
13+3 038 €+3 219 €-181 €
14+3 038 €+3 427 €-389 €
15+3 038 €+3 640 €-602 €
16+3 038 €+3 860 €-822 €
17+3 038 €+4 085 €-1 047 €
18+3 038 €+4 317 €-1 279 €
19+3 038 €+4 555 €-1 517 €
20+3 038 €+4 799 €-1 761 €
21+3 038 €+5 051 €-2 013 €
22+3 038 €+5 309 €-2 271 €
23+3 038 €+5 575 €-2 537 €
24+3 038 €+5 848 €-2 810 €
25+3 038 €+6 129 €-3 091 €
Total+75 950 €+67 422 €+8 528 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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