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BETSCHDORF - T2 avec terrasse

Bien expiré
VilleBetschdorf (67)
Surface54m²
Coût Total115 840€
Loyer Annuel8 147€
Rentabilité7.03%
Cashflow/mois-53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 370 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 155 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel, Nombre de WC : 1

BETSCHDORF – 22 rue de l'Avenir, 1er étage sans ascenseur dans une copropriété de 74 lots (40 logts), appartement T2 de 54 m2 avec terrasse Prévoir travaux de rafraîchissement - Chauffage électrique DPE E (303 kwh/m2/an) GES B (9 kgCO2/m2/an) Charges prév/an : 1081 € - TF 2025 : 310 € Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix 62370 € (hors frais notaire, frais mise en copropriété), frais de notaire réduits, pas de frais d'agence Visite sur Rdv au 0623224841 Les offres d'achat devront nous parvenir avant le 20 juillet 2026 à 12 heures par mail (cficarelli@domial.fr) Cette vente est soumise aux articles L443-11 et suivants du CCH, aux articles R443-12 et suivants du CCH ainsi qu'aux articles D443-12-1 et suivants du CCH.

Ville : Betschdorf
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67660
Coordonnées : 48.893484, 7.913632
Total : 115 840€
Prix d'acquisition : 62 370€
Travaux : 48 480€
Valeur du bien : 110 850€
Frais de notaire : 4 990€
Coût estimé : 4 990€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 12.57€/m²/mois
Fourchette : 9.87€ - 16.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 679€/mois
Loyer annuel estimé : 8147€/an
Fourchette totale : 533€ - 865€/mois
Fourchette annuelle : 6396€ - 10376€/an
Rentabilité brute :7.03%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 8.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :581,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :33,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 615,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 696,34€
Coût de l'assurance :10 136,00€
Taxe foncière : 310,00€/an
Soit par mois : 25,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 90,08€/mois
Soit par an : 1 080,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 678,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 731,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-52,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 303 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 480 €(898 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Betschdorf (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 679 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 147 €/an
Calcul : 679 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 038 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 840 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 405 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 310 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 081 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 315 €
Revenus locatifs : +8 147 €
Charges déductibles : -54 315 €
Résultat foncier Année 1 : -46 168 €(Déficit de 46 168 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 768 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 835 €/an
Revenus locatifs : +8 147 €
Charges déductibles : -5 835 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 312 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24767.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 370 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 541 €(65% de 62 370 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 474 €/an
Calcul : 40 541 € × 3,636% = 1 474 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 147 €54 318 €4 042 €-46 172 €21 400 €24 772 €24 772 €
28 310 €5 733 €3 936 €2 577 €--22 195 €
38 476 €5 624 €3 827 €2 852 €--19 342 €
48 645 €5 510 €3 714 €3 135 €--16 208 €
58 818 €5 393 €3 597 €3 425 €--12 782 €
68 995 €5 272 €3 475 €3 723 €--9 060 €
79 175 €5 146 €3 350 €4 029 €--5 031 €
89 358 €5 016 €3 219 €4 342 €--689 €
99 545 €4 881 €3 084 €4 664 €---
109 736 €4 741 €2 944 €4 995 €---
119 931 €4 596 €2 800 €5 335 €---
1210 129 €4 446 €2 650 €5 683 €---
1310 332 €4 291 €2 494 €6 041 €---
1410 539 €4 130 €2 333 €6 409 €---
1510 749 €3 963 €2 166 €6 787 €---
1610 964 €3 790 €1 994 €7 174 €---
1711 184 €3 611 €1 815 €7 573 €---
1811 407 €3 426 €1 629 €7 982 €---
1911 636 €3 234 €1 437 €8 402 €---
2011 868 €3 035 €1 238 €8 833 €---
2112 106 €2 829 €1 032 €9 277 €---
2212 348 €2 615 €819 €9 732 €---
2312 595 €2 394 €598 €10 200 €---
2412 847 €2 165 €369 €10 681 €---
2513 104 €1 928 €132 €11 175 €---
TOTAL260 942 €152 086 €58 696 €108 856 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 856 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 147 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 711 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 711 €-6 420 €+8 131 €
2+1 711 €0 €+1 711 €
3+1 711 €0 €+1 711 €
4+1 711 €0 €+1 711 €
5+1 711 €0 €+1 711 €
6+1 711 €0 €+1 711 €
7+1 711 €0 €+1 711 €
8+1 711 €0 €+1 711 €
9+1 711 €+1 193 €+518 €
10+1 711 €+1 499 €+212 €
11+1 711 €+1 600 €+111 €
12+1 711 €+1 705 €+6 €
13+1 711 €+1 812 €-101 €
14+1 711 €+1 923 €-212 €
15+1 711 €+2 036 €-325 €
16+1 711 €+2 152 €-441 €
17+1 711 €+2 272 €-561 €
18+1 711 €+2 394 €-683 €
19+1 711 €+2 521 €-810 €
20+1 711 €+2 650 €-939 €
21+1 711 €+2 783 €-1 072 €
22+1 711 €+2 920 €-1 209 €
23+1 711 €+3 060 €-1 349 €
24+1 711 €+3 204 €-1 493 €
25+1 711 €+3 353 €-1 642 €
Total+42 775 €+32 657 €+10 118 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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