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Maison 6 pièces 187 m²

VilleCahors (46)
Surface187m²
Coût Total192 548€
Loyer Annuel23 708€
Rentabilité12.31%
Cashflow/mois+758€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 171 359 €
Surface : 187 m²
Prix au m² : 916,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 187 m² - Maison de 6 pièces principales

Maison idéalement située près du centre-ville et des commerces, avec ligne de bus à proximité. Au rez-de-chaussée : salon ouvrant sur une grande terrasse, 2 chambres dont une avec salle d'eau, WC, cellier, atelier et cave. À l'étage : salon, séjour, cuisine, salle d'eau, WC, chambre, et véranda ouvrant sur une seconde terrasse. Honoraires à charge acquéreur : 7.1% Référence annonce : 265-3222 Date de réalisation du diagnostic : 26/03/2024 Prix hors honoraires : 160 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 773 € et 3 751 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2024 (abonnements compris)

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.453601, 1.458654
Total : 192 548€
Prix d'acquisition : 171 359€
Travaux : 7 480€
Valeur du bien : 178 839€
Frais de notaire : 13 709€
Coût estimé : 13 709€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 187m²
Loyer prédit : 10.57€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 13.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1976€/mois
Loyer annuel estimé : 23708€/an
Fourchette totale : 1564€ - 2496€/mois
Fourchette annuelle : 18764€ - 29955€/an
Rentabilité brute :12.31%
Fourchette de rentabilité :9.74% - 15.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 928,57 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :360 643 €
Prix d'achat :171 359 €
Décote à l'achat :-189 284€ (-52.5%)
Marge achat-revente :168 095€ (46.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 548€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :963,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :56,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 020,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 634,20€
Coût de l'assurance :16 847,95€
Taxe foncière : 2 370,79€/an
Soit par mois : 197,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 975,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 217,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :757,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 280 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 187 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 187 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen, nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 480 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 480€
    Isolation toiture/combles: 187 m² × 40€/m² = 7480€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 480€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 480€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 976 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 708 €/an
Calcul : 1 976 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 655 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 548 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 674 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 371 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 179 €
Revenus locatifs : +23 708 €
Charges déductibles : -17 179 €
Résultat foncier Année 1 : 6 529 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 699 €/an
Revenus locatifs : +23 708 €
Charges déductibles : -9 699 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 009 €/an
Prix d'achat du bien : 171 359 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 383 €(65% de 171 359 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 050 €/an
Calcul : 111 383 € × 3,636% = 4 050 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 708 €17 186 €6 661 €6 522 €---
224 182 €9 531 €6 486 €14 651 €---
324 666 €9 350 €6 306 €15 315 €---
425 159 €9 163 €6 119 €15 996 €---
525 662 €8 970 €5 925 €16 693 €---
626 175 €8 769 €5 724 €17 407 €---
726 699 €8 561 €5 516 €18 138 €---
827 233 €8 346 €5 301 €18 887 €---
927 778 €8 123 €5 078 €19 655 €---
1028 333 €7 892 €4 847 €20 441 €---
1128 900 €7 653 €4 608 €21 247 €---
1229 478 €7 406 €4 361 €22 072 €---
1330 067 €7 149 €4 105 €22 918 €---
1430 669 €6 884 €3 839 €23 785 €---
1531 282 €6 609 €3 564 €24 673 €---
1631 908 €6 324 €3 280 €25 583 €---
1732 546 €6 030 €2 985 €26 516 €---
1833 197 €5 724 €2 680 €27 472 €---
1933 861 €5 408 €2 364 €28 452 €---
2034 538 €5 081 €2 036 €29 457 €---
2135 229 €4 742 €1 697 €30 487 €---
2235 933 €4 391 €1 346 €31 542 €---
2336 652 €4 027 €983 €32 625 €---
2437 385 €3 651 €606 €33 734 €---
2538 133 €3 261 €216 €34 872 €---
TOTAL759 371 €180 232 €96 634 €579 140 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 579 140 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 708 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 979 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 979 €+1 957 €+3 022 €
2+4 979 €+4 395 €+584 €
3+4 979 €+4 595 €+384 €
4+4 979 €+4 799 €+180 €
5+4 979 €+5 008 €-29 €
6+4 979 €+5 222 €-243 €
7+4 979 €+5 441 €-462 €
8+4 979 €+5 666 €-687 €
9+4 979 €+5 896 €-917 €
10+4 979 €+6 132 €-1 153 €
11+4 979 €+6 374 €-1 395 €
12+4 979 €+6 622 €-1 643 €
13+4 979 €+6 875 €-1 896 €
14+4 979 €+7 135 €-2 156 €
15+4 979 €+7 402 €-2 423 €
16+4 979 €+7 675 €-2 696 €
17+4 979 €+7 955 €-2 976 €
18+4 979 €+8 242 €-3 263 €
19+4 979 €+8 536 €-3 557 €
20+4 979 €+8 837 €-3 858 €
21+4 979 €+9 146 €-4 167 €
22+4 979 €+9 463 €-4 484 €
23+4 979 €+9 787 €-4 808 €
24+4 979 €+10 120 €-5 141 €
25+4 979 €+10 461 €-5 482 €
Total+124 475 €+173 742 €+-49 267 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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