Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleGiry (58)
Surface110m²
Coût Total157 860€
Loyer Annuel8 010€
Rentabilité5.07%
Cashflow/mois-227€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 700 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, Jardin, Terrasse, Pas de balcon

Région Prémery, porte du Morvan, Maison de caractère, sur 5161 m² comprend une entrée sur séjour, salon avec poutres apparentes,cuisine une chambe, wc indépendant, salle d'eau . Au 1er étage une chambre, d'un grenier aménageable et d'une pièce . Sous-sol en cave + coin d'eau. plus une 2em maison de 2 pièces à rénover Deux garages, une grande stabule + un hangar. Contact, M.VOYE Julien (EI) 06.58.85.32.89

Ville : Giry
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58700
Coordonnées : 47.217184, 3.345255
Total : 157 860€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 74 700€
Valeur du bien : 151 700€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 6.07€/m²/mois
Fourchette : 4.64€ - 7.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 668€/mois
Loyer annuel estimé : 8010€/an
Fourchette totale : 510€ - 873€/mois
Fourchette annuelle : 6126€ - 10475€/an
Rentabilité brute :5.07%
Fourchette de rentabilité :3.88% - 6.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :632,65 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :69 592 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :+7 408€ (+10.6%)
Marge achat-revente :-88 268€ (-126.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :781,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :46,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 827,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 693,03€
Coût de l'assurance :13 812,75€
Taxe foncière : 801,02€/an
Soit par mois : 66,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 667,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 894,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-227,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 338 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon avec nouveau revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 2.7/5 visible - salon nécessite rénovation
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 700 €(679 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 600€
    Isolation toiture/combles: 110 m² × 60€/m² = 6600€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:11 200€
    Remplacement fenêtres: 14 fenêtres × 800€ = 11200€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation complète cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation complète salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation lourde chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 400€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation complète salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 25 m² × 240€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Mise aux normes électricité:900€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 900€ = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Mise aux normes plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 tuyauterie complète × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Giry (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 668 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 010 €/an
Calcul : 668 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 299 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 860 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 553 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 801 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 353 €
Revenus locatifs : +8 010 €
Charges déductibles : -81 353 €
Résultat foncier Année 1 : -73 342 €(Déficit de 73 342 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 942 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 653 €/an
Revenus locatifs : +8 010 €
Charges déductibles : -6 653 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 358 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51942.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 010 €81 358 €5 304 €-73 347 €21 400 €51 947 €51 947 €
28 170 €6 517 €5 163 €1 654 €--50 294 €
38 334 €6 371 €5 018 €1 963 €--48 331 €
48 500 €6 220 €4 867 €2 280 €--46 051 €
58 670 €6 064 €4 711 €2 606 €--43 445 €
68 844 €5 903 €4 550 €2 941 €--40 504 €
79 021 €5 736 €4 383 €3 285 €--37 220 €
89 201 €5 564 €4 210 €3 638 €--33 582 €
99 385 €5 385 €4 031 €4 000 €--29 582 €
109 573 €5 200 €3 847 €4 373 €--25 209 €
119 764 €5 009 €3 655 €4 755 €--20 454 €
129 960 €4 811 €3 458 €5 148 €---
1310 159 €4 607 €3 253 €5 552 €---
1410 362 €4 395 €3 041 €5 967 €---
1510 569 €4 176 €2 822 €6 393 €---
1610 781 €3 949 €2 596 €6 831 €---
1710 996 €3 715 €2 362 €7 281 €---
1811 216 €3 473 €2 119 €7 744 €---
1911 440 €3 222 €1 868 €8 219 €---
2011 669 €2 962 €1 609 €8 707 €---
2111 903 €2 694 €1 340 €9 209 €---
2212 141 €2 416 €1 063 €9 725 €---
2312 384 €2 129 €775 €10 255 €---
2412 631 €1 832 €478 €10 800 €---
2512 884 €1 524 €171 €11 360 €---
TOTAL256 568 €185 231 €76 693 €71 337 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 71 337 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 010 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 682 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 682 €-6 420 €+8 102 €
2+1 682 €0 €+1 682 €
3+1 682 €0 €+1 682 €
4+1 682 €0 €+1 682 €
5+1 682 €0 €+1 682 €
6+1 682 €0 €+1 682 €
7+1 682 €0 €+1 682 €
8+1 682 €0 €+1 682 €
9+1 682 €0 €+1 682 €
10+1 682 €0 €+1 682 €
11+1 682 €0 €+1 682 €
12+1 682 €+1 545 €+137 €
13+1 682 €+1 666 €+16 €
14+1 682 €+1 790 €-108 €
15+1 682 €+1 918 €-236 €
16+1 682 €+2 049 €-367 €
17+1 682 €+2 184 €-502 €
18+1 682 €+2 323 €-641 €
19+1 682 €+2 466 €-784 €
20+1 682 €+2 612 €-930 €
21+1 682 €+2 763 €-1 081 €
22+1 682 €+2 917 €-1 235 €
23+1 682 €+3 076 €-1 394 €
24+1 682 €+3 240 €-1 558 €
25+1 682 €+3 408 €-1 726 €
Total+42 050 €+27 537 €+14 513 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →