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Appartement à vendre

VilleAlès (30)
Surface225m²
Coût Total315 780€
Loyer Annuel28 455€
Rentabilité9.01%
Cashflow/mois+462€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 231 000 €
Surface : 225 m²
Prix au m² : 1 026,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, 4 chambres, Balcon, Exposition sud-est, Interphone

Hervé FOLCHER vous présente en plein cœur de ville, au 2eme étage d'une petite copropriété cet appartement de caractère très spacieux de 225 m2 comprenant, une cuisine indépendante équipée de 22 m2 donnant sur un balcon, un vaste séjour salon lumineux de 53 m2, 4 chambres dont une avec dressing, une salle de jeux, une salle de bain, une salle d'eau, 2 toilettes. Une cave et 200 m2 de grenier complète ce bien. Chauffage central au gaz de ville et climatisation réversible. A visitez rapidement pour cela contactez moi Ce bien vous est présenté par Hervé Folcher - Entreprise individuelle - agent commercial immatriculé au RSAC de Nîmes sous le numéro 390665370.

Ville : Alès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30100
Coordonnées : 44.122660, 4.099429
Total : 315 780€
Prix d'acquisition : 231 000€
Travaux : 66 300€
Valeur du bien : 297 300€
Frais de notaire : 18 480€
Coût estimé : 18 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 225m²
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 13.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 2371€/mois
Loyer annuel estimé : 28455€/an
Fourchette totale : 1871€ - 3006€/mois
Fourchette annuelle : 22448€ - 36071€/an
Rentabilité brute :9.01%
Fourchette de rentabilité :7.11% - 11.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 912,5 €/m²
Basé sur :78 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :430 313 €
Prix d'achat :231 000 €
Décote à l'achat :-199 313€ (-46.3%)
Marge achat-revente :114 533€ (26.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :315 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 545,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :126,31€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 671,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :147 878,37€
Coût de l'assurance :37 893,60€
Taxe foncière : 2 845,54€/an
Soit par mois : 237,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 371,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 908,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :462,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 269 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage central au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 225 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 225 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 300 €(295 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alès (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 371 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 455 €/an
Calcul : 2 371 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 255 €/an
Base de calcul : Emprunt de 315 780 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 516 €/an
Calcul : 126 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 846 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 916 €
Revenus locatifs : +28 455 €
Charges déductibles : -80 916 €
Résultat foncier Année 1 : -52 461 €(Déficit de 52 461 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 061 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 616 €/an
Revenus locatifs : +28 455 €
Charges déductibles : -14 616 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 839 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31060.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 231 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 150 150 €(65% de 231 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 460 €/an
Calcul : 150 150 € × 3,636% = 5 460 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 455 €80 926 €10 265 €-52 471 €21 400 €31 071 €31 071 €
229 025 €14 350 €9 988 €14 675 €--16 396 €
329 605 €14 064 €9 703 €15 541 €--855 €
430 197 €13 768 €9 407 €16 429 €---
530 801 €13 463 €9 102 €17 338 €---
631 417 €13 148 €8 786 €18 269 €---
732 045 €12 822 €8 461 €19 224 €---
832 686 €12 485 €8 124 €20 201 €---
933 340 €12 137 €7 776 €21 203 €---
1034 007 €11 777 €7 416 €22 230 €---
1134 687 €11 405 €7 044 €23 282 €---
1235 381 €11 021 €6 660 €24 360 €---
1336 088 €10 624 €6 263 €25 464 €---
1436 810 €10 214 €5 853 €26 596 €---
1537 546 €9 790 €5 429 €27 757 €---
1638 297 €9 352 €4 990 €28 946 €---
1739 063 €8 899 €4 538 €30 164 €---
1839 844 €8 431 €4 070 €31 413 €---
1940 641 €7 947 €3 586 €32 694 €---
2041 454 €7 448 €3 086 €34 006 €---
2142 283 €6 931 €2 570 €35 352 €---
2243 129 €6 398 €2 037 €36 731 €---
2343 991 €5 846 €1 485 €38 145 €---
2444 871 €5 277 €915 €39 595 €---
2545 769 €4 688 €326 €41 081 €---
TOTAL911 436 €323 211 €147 878 €588 225 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 588 225 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 455 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 976 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 976 €-6 420 €+12 396 €
2+5 976 €0 €+5 976 €
3+5 976 €0 €+5 976 €
4+5 976 €+4 672 €+1 304 €
5+5 976 €+5 201 €+775 €
6+5 976 €+5 481 €+495 €
7+5 976 €+5 767 €+209 €
8+5 976 €+6 060 €-84 €
9+5 976 €+6 361 €-385 €
10+5 976 €+6 669 €-693 €
11+5 976 €+6 985 €-1 009 €
12+5 976 €+7 308 €-1 332 €
13+5 976 €+7 639 €-1 663 €
14+5 976 €+7 979 €-2 003 €
15+5 976 €+8 327 €-2 351 €
16+5 976 €+8 684 €-2 708 €
17+5 976 €+9 049 €-3 073 €
18+5 976 €+9 424 €-3 448 €
19+5 976 €+9 808 €-3 832 €
20+5 976 €+10 202 €-4 226 €
21+5 976 €+10 606 €-4 630 €
22+5 976 €+11 019 €-5 043 €
23+5 976 €+11 444 €-5 468 €
24+5 976 €+11 878 €-5 902 €
25+5 976 €+12 324 €-6 348 €
Total+149 400 €+176 468 €+-27 068 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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