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Détails du bien

Bien expiré
VilleRoche-sur-Yon (85)
Surface237m²
Coût Total450 928€
Loyer Annuel29 892€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 383 100 €
Surface : 237 m²
Prix au m² : 1 616,46 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Votre agence 123webimmo l'immobilier au meilleur prix vous présente : Hyper centre, appartement 4 chambres de 237 m². A 200 mètres de la Place Napoléon, dans un bel immeuble ne comptant que 2 logements et des bureaux, situé aux 3ème et 4ème (dernier étage) étages, cet appartement hors norme, offre une vaste entrée, une pièce de vie de 66 m² ouvrant sur une terrasse de 23 m², plein ouest, une cuisine de 15 m² + arrière-cuisine. 4 chambres équipées de salles d'eau privatives de 16 à 45 m² (pièces d'eau comprises). 3 WC indépendants. Balcon de 12 m² au niveau de la chambre principale. Jardin commun aux 3 lots avec accès piétons / vélos par le fond de la copropriété. Prévoir travaux de rénovation. Cet appartement conviendra aussi bien aux adeptes de la vie en centre-ville cherchant une superficie unique qu'à des investisseurs souhaitant optimiser cette surface d'exception en plein centre-ville. DPE en D (chauffage collectif gaz de ville, compris dans les charges, chaudière viesmann récente).

N'hésitez pas à nous consulter.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site du gouvernement :

Ville : Roche-sur-Yon
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85000
Total : 450 928€
Prix d'acquisition : 383 100€
Travaux : 37 180€
Valeur du bien : 420 280€
Frais de notaire : 30 648€
Coût estimé : 30 648€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 237m²
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.48€ - 13.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 2491€/mois
Loyer annuel estimé : 29892€/an
Fourchette totale : 2011€ - 3086€/mois
Fourchette annuelle : 24126€ - 37037€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :450 928€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 228,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :131,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 360,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :217 632,62€
Coût de l'assurance :39 456,20€
Taxe foncière : 2 989,24€/an
Soit par mois : 249,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 491,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 609,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz de ville
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le chauffage soit collectif, une vérification est recommandée pour assurer l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: cuisine de 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des salles de bain dans les 4 chambres
Quantité: 4 salles de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour complète des installations sanitaires.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques
Quantité: 4 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant des travaux de rafraîchissement et de mise aux normes.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien léger du salon
Quantité: salon de 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais un léger rafraîchissement est conseillé.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle à manger
Quantité: salle à manger de 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres si simple vitrage ou ancien
Quantité: estimation de 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique possible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 180 €(157 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:180€
    Vérification système chauffage collectif: 1 système × 180€ = 180€
  • Cuisine:7 200€
    Rénovation cuisine 12 m²: 600€/m² × 12 = 7200€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète 4 salles de bain: 3000€ × 4 = 12000€
  • Chambres:12 000€
    Rénovation 4 chambres: 3000€ × 4 = 12000€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€
  • Autres pièces:600€
    Rafraîchissement salle à manger 15 m²: 40€/m² × 15 = 600€
  • Menuiseries:4 000€
    Remplacement 5 fenêtres: 800€ × 5 = 4000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roche-sur-Yon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 180€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 491 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 892 €/an
Calcul : 2 491 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 047 €/an
Base de calcul : Emprunt de 450 928 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 578 €/an
Calcul : 132 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 989 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 794 €
Revenus locatifs : +29 892 €
Charges déductibles : -56 794 €
Résultat foncier Année 1 : -26 902 €(Déficit de 26 902 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 502 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 614 €/an
Revenus locatifs : +29 892 €
Charges déductibles : -19 614 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 278 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5502.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 383 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 249 015 €(65% de 383 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 055 €/an
Calcul : 249 015 € × 3,636% = 9 055 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 892 €56 809 €15 062 €-26 917 €21 400 €5 517 €5 517 €
230 490 €19 228 €14 661 €11 262 €---
331 100 €18 813 €14 246 €12 287 €---
431 722 €18 384 €13 817 €13 338 €---
532 357 €17 941 €13 373 €14 416 €---
633 004 €17 482 €12 914 €15 522 €---
733 664 €17 007 €12 439 €16 657 €---
834 337 €16 516 €11 948 €17 821 €---
935 024 €16 008 €11 441 €19 016 €---
1035 724 €15 483 €10 915 €20 241 €---
1136 439 €14 939 €10 372 €21 499 €---
1237 167 €14 377 €9 810 €22 790 €---
1337 911 €13 796 €9 229 €24 115 €---
1438 669 €13 195 €8 627 €25 474 €---
1539 442 €12 573 €8 006 €26 869 €---
1640 231 €11 930 €7 362 €28 301 €---
1741 036 €11 265 €6 697 €29 771 €---
1841 857 €10 576 €6 009 €31 280 €---
1942 694 €9 865 €5 297 €32 829 €---
2043 548 €9 129 €4 561 €34 419 €---
2144 419 €8 367 €3 800 €36 051 €---
2245 307 €7 579 €3 012 €37 727 €---
2346 213 €6 765 €2 197 €39 448 €---
2447 137 €5 922 €1 355 €41 215 €---
2548 080 €5 051 €483 €43 029 €---
TOTAL957 463 €369 000 €217 633 €588 463 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 588 463 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 892 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 277 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 277 €-6 420 €+12 697 €
2+6 277 €+1 724 €+4 553 €
3+6 277 €+3 686 €+2 591 €
4+6 277 €+4 001 €+2 276 €
5+6 277 €+4 325 €+1 952 €
6+6 277 €+4 657 €+1 620 €
7+6 277 €+4 997 €+1 280 €
8+6 277 €+5 346 €+931 €
9+6 277 €+5 705 €+572 €
10+6 277 €+6 072 €+205 €
11+6 277 €+6 450 €-173 €
12+6 277 €+6 837 €-560 €
13+6 277 €+7 234 €-957 €
14+6 277 €+7 642 €-1 365 €
15+6 277 €+8 061 €-1 784 €
16+6 277 €+8 490 €-2 213 €
17+6 277 €+8 931 €-2 654 €
18+6 277 €+9 384 €-3 107 €
19+6 277 €+9 849 €-3 572 €
20+6 277 €+10 326 €-4 049 €
21+6 277 €+10 815 €-4 538 €
22+6 277 €+11 318 €-5 041 €
23+6 277 €+11 834 €-5 557 €
24+6 277 €+12 365 €-6 088 €
25+6 277 €+12 909 €-6 632 €
Total+156 925 €+176 539 €+-19 614 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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