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Maison - 11 pièce(s) - 381 m²

VilleGivraines (45)
Surface381m²
Coût Total493 830€
Loyer Annuel39 154€
Rentabilité7.93%
Cashflow/mois+333€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 395 000 €
Surface : 381 m²
Prix au m² : 1 036,75 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À Givraines, au coeur du Loiret, la maison de la célèbre dessinatrice de Tom-Tom et Nana ouvre ses portes aux amoureux d'espaces atypiques, d'art... et d'enfance.Plus qu'une maison, c'est un univers créatif réparti en 4 logements (possibilité de les rendre indépendants), chacun avec son style, sa disposition et son charme. Entre murs peints, volumes généreux, mezzanines et véranda baignée de lumière, chaque recoin respire l'imaginaire et la vie.Cette bâtisse pleine de cachet comprend :4 habitations distinctes (381m² au total), pouvant accueillir plusieurs familles ou un projet locatif,Une grange attenante avec grenier,Un jardin à l'arrière, une cour centrale, un porche et un portail sur rue,Des espaces de vie lumineux, poêle à bois, cuisines ouvertes, mezzanines, salons façon atelier ou théâtre...Un bien rare, chargé d'histoire et de créativité, idéal pour une grande famille, un projet intergénérationnel, des ateliers d'artistes, ou encore de la location longue durée ou saisonnière.Curieux, passionné de bandes dessinées, investisseur ou simplement amateur de maisons qui ont une âme ?Contactez nous pour découvrir cette maison pas comme les autres !

Numéro de mandat : 2915

Ville : Givraines
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45300
Total : 493 830€
Prix d'acquisition : 395 000€
Travaux : 67 230€
Valeur du bien : 462 230€
Frais de notaire : 31 600€
Coût estimé : 31 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 381m²
Loyer prédit : 8.56€/m²/mois
Fourchette : 6.97€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 3263€/mois
Loyer annuel estimé : 39154€/an
Fourchette totale : 2655€ - 4009€/mois
Fourchette annuelle : 31866€ - 48109€/an
Rentabilité brute :7.93%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 9.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 588,24 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :605 119 €
Prix d'achat :395 000 €
Décote à l'achat :-210 119€ (-34.7%)
Marge achat-revente :111 289€ (18.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :493 830€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 459,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :144,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 603,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :243 872,03€
Coût de l'assurance :43 210,12€
Taxe foncière : 3 915,38€/an
Soit par mois : 326,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 262,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 929,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :333,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 381 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 381 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 48 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager et revêtement
Quantité: 1 cuisine (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 230 €(176 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 430€
    Isolation toiture/combles: 381 m² × 30€/m² = 11430€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 48 fenêtres × 200€/fenêtre = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:9 600€
    Parquet flottant: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs et plafonds: 120 m² × 30€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation:12 000€
    Rénovation cuisine: 15 m² × 800€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Givraines (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 263 €/mois
Revenus locatifs annuels : 39 154 €/an
Calcul : 3 263 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 822 €/an
Base de calcul : Emprunt de 493 830 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 728 €/an
Calcul : 144 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 915 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 230 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 696 €
Revenus locatifs : +39 154 €
Charges déductibles : -89 696 €
Résultat foncier Année 1 : -50 542 €(Déficit de 50 542 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 142 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 466 €/an
Revenus locatifs : +39 154 €
Charges déductibles : -22 466 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 688 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29141.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 395 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 256 750 €(65% de 395 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 336 €/an
Calcul : 256 750 € × 3,636% = 9 336 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
139 154 €89 712 €16 838 €-50 558 €21 400 €29 158 €29 158 €
239 937 €22 038 €16 394 €17 899 €--11 259 €
340 736 €21 578 €15 934 €19 158 €---
441 550 €21 102 €15 459 €20 448 €---
542 381 €20 610 €14 966 €21 772 €---
643 229 €20 100 €14 456 €23 129 €---
744 094 €19 573 €13 929 €24 521 €---
844 975 €19 026 €13 383 €25 949 €---
945 875 €18 461 €12 817 €27 414 €---
1046 792 €17 876 €12 232 €28 916 €---
1147 728 €17 271 €11 627 €30 458 €---
1248 683 €16 644 €11 000 €32 039 €---
1349 657 €15 995 €10 351 €33 661 €---
1450 650 €15 324 €9 680 €35 326 €---
1551 663 €14 629 €8 985 €37 034 €---
1652 696 €13 909 €8 266 €38 786 €---
1753 750 €13 165 €7 521 €40 585 €---
1854 825 €12 394 €6 750 €42 431 €---
1955 921 €11 597 €5 953 €44 325 €---
2057 040 €10 771 €5 127 €46 269 €---
2158 181 €9 916 €4 273 €48 264 €---
2259 344 €9 032 €3 388 €50 312 €---
2360 531 €8 116 €2 473 €52 415 €---
2461 742 €7 169 €1 525 €54 573 €---
2562 976 €6 188 €544 €56 789 €---
TOTAL1 254 109 €452 197 €243 872 €801 912 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 801 912 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 39 154 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 222 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 222 €-6 420 €+14 642 €
2+8 222 €0 €+8 222 €
3+8 222 €+2 370 €+5 852 €
4+8 222 €+6 134 €+2 088 €
5+8 222 €+6 531 €+1 691 €
6+8 222 €+6 939 €+1 283 €
7+8 222 €+7 356 €+866 €
8+8 222 €+7 785 €+437 €
9+8 222 €+8 224 €-2 €
10+8 222 €+8 675 €-453 €
11+8 222 €+9 137 €-915 €
12+8 222 €+9 612 €-1 390 €
13+8 222 €+10 098 €-1 876 €
14+8 222 €+10 598 €-2 376 €
15+8 222 €+11 110 €-2 888 €
16+8 222 €+11 636 €-3 414 €
17+8 222 €+12 175 €-3 953 €
18+8 222 €+12 729 €-4 507 €
19+8 222 €+13 297 €-5 075 €
20+8 222 €+13 881 €-5 659 €
21+8 222 €+14 479 €-6 257 €
22+8 222 €+15 094 €-6 872 €
23+8 222 €+15 724 €-7 502 €
24+8 222 €+16 372 €-8 150 €
25+8 222 €+17 037 €-8 815 €
Total+205 550 €+240 574 €+-35 024 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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