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Maison 6 pièces 165 m²

Bien expiré
VilleValdurenque (81)
Surface165m²
Coût Total233 440€
Loyer Annuel16 118€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois+1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 158 000 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 957,58 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 165 m² - Nichée à Valdurenque, cette maison familiale de 166 m² offre un cadre de vie agréable grâce à ses cinq chambres généreuses, dont deux de plus de 17 m², et un séjour de 41 m² qui devient le cœur convivial du quotidien. Le rez-de-chaussée comprend une entrée spacieuse, une buanderie pratique, un dégagement fonctionnel et une chambre ; les combles d'environ 80 m² offrent une opportunité d'aménagement. Un garage non attenant de 16 m² et une cave de 48 m² complètent le bien, offrant de multiples possibilités de stockage et de stationnement.

Le quotidien profite d'un accès aisé aux transports : l'arrêt de bus Raucoules se trouve à quelques pas, assurant une liaison directe avec les environs. La propriété est proche de toutes les commodités de la ville. Une opportunité rare d'acquérir un bien habitable sans gros travaux, prêt à accueillir ses nouveaux propriétaires.

Pour les visites, n'hésitez plus et appelez l'agence Century 21 CGI Castres au [Coordonnées masquées]. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2680.0 € et 3626.0 €, indexées à l'année 2021 (abonnements compris). Bien proposé par Kévin BRUNIAUX EI, agent commercial (RSAC 935064287) Référence annonce : 25207 Consommation énergétique : 285 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 8 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Valdurenque
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81090
Coordonnées : 43.569750, 2.309118
Total : 233 440€
Prix d'acquisition : 158 000€
Travaux : 62 800€
Valeur du bien : 220 800€
Frais de notaire : 12 640€
Coût estimé : 12 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165m²
Loyer prédit : 8.14€/m²/mois
Fourchette : 6.13€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1343€/mois
Loyer annuel estimé : 16118€/an
Fourchette totale : 1011€ - 1785€/mois
Fourchette annuelle : 12130€ - 21417€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 9.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 576,47 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :260 118 €
Prix d'achat :158 000 €
Décote à l'achat :-102 118€ (-39.3%)
Marge achat-revente :26 678€ (10.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 149,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :58,36€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 208,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 548,13€
Coût de l'assurance :17 508,00€
Taxe foncière : 1 611,82€/an
Soit par mois : 134,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 343,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 342,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :0,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 165 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 20 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: environ 41 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3.5/5 visible - cuisine fonctionnelle mais avec éléments datés
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 800 €(381 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:9 900€
    Isolation des combles: 165 m² × 60€/m² = 9900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:22 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1100€/fenêtre = 22000€ (installation incluse)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€ (plomberie, électricité et matériaux inclus)
  • Rafraîchissement salon:3 500€
    Peinture murs et plafonds: 41 m² × 40€/m² = 1640€, Électricité mise aux normes: 1860€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:1 600€
    Peinture cuisine: 20 m² × 40€/m² = 800€, Électricité mise aux normes: 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 000€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau = 1000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Valdurenque (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 343 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 118 €/an
Calcul : 1 343 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 720 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 440 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 700 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 612 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 832 €
Revenus locatifs : +16 118 €
Charges déductibles : -72 832 €
Résultat foncier Année 1 : -56 714 €(Déficit de 56 714 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 314 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 032 €/an
Revenus locatifs : +16 118 €
Charges déductibles : -10 032 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 086 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35314.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 158 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 700 €(65% de 158 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 735 €/an
Calcul : 102 700 € × 3,636% = 3 735 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 118 €72 840 €7 728 €-56 722 €21 400 €35 322 €35 322 €
216 441 €9 833 €7 521 €6 607 €--28 714 €
316 769 €9 620 €7 307 €7 150 €--21 564 €
417 105 €9 399 €7 087 €7 706 €--13 858 €
517 447 €9 170 €6 858 €8 276 €--5 582 €
617 796 €8 934 €6 622 €8 862 €---
718 152 €8 690 €6 378 €9 462 €---
818 515 €8 438 €6 125 €10 077 €---
918 885 €8 176 €5 864 €10 709 €---
1019 263 €7 907 €5 594 €11 356 €---
1119 648 €7 627 €5 315 €12 021 €---
1220 041 €7 339 €5 027 €12 702 €---
1320 442 €7 040 €4 728 €13 401 €---
1420 851 €6 732 €4 420 €14 119 €---
1521 268 €6 413 €4 100 €14 855 €---
1621 693 €6 083 €3 771 €15 610 €---
1722 127 €5 741 €3 429 €16 385 €---
1822 569 €5 389 €3 077 €17 181 €---
1923 021 €5 024 €2 712 €17 997 €---
2023 481 €4 647 €2 335 €18 834 €---
2123 951 €4 257 €1 945 €19 694 €---
2224 430 €3 853 €1 541 €20 576 €---
2324 918 €3 436 €1 124 €21 482 €---
2425 417 €3 005 €693 €22 412 €---
2525 925 €2 559 €247 €23 366 €---
TOTAL516 270 €232 152 €111 548 €284 118 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 284 118 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 118 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 385 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 385 €-6 420 €+9 805 €
2+3 385 €0 €+3 385 €
3+3 385 €0 €+3 385 €
4+3 385 €0 €+3 385 €
5+3 385 €0 €+3 385 €
6+3 385 €+984 €+2 401 €
7+3 385 €+2 838 €+547 €
8+3 385 €+3 023 €+362 €
9+3 385 €+3 213 €+172 €
10+3 385 €+3 407 €-22 €
11+3 385 €+3 606 €-221 €
12+3 385 €+3 811 €-426 €
13+3 385 €+4 020 €-635 €
14+3 385 €+4 236 €-851 €
15+3 385 €+4 456 €-1 071 €
16+3 385 €+4 683 €-1 298 €
17+3 385 €+4 916 €-1 531 €
18+3 385 €+5 154 €-1 769 €
19+3 385 €+5 399 €-2 014 €
20+3 385 €+5 650 €-2 265 €
21+3 385 €+5 908 €-2 523 €
22+3 385 €+6 173 €-2 788 €
23+3 385 €+6 445 €-3 060 €
24+3 385 €+6 723 €-3 338 €
25+3 385 €+7 010 €-3 625 €
Total+84 625 €+85 235 €+-610 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 68 jours
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