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Vente maison 5 pièces 170 m² Camors (56330) - Superimmo

Bien expiré
VilleCamors (56)
Surface170m²
Coût Total287 899€
Loyer Annuel18 256€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-141€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 199 490 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 173,47 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de belle stature, idéalement située à proximité immédiate du bourg, offrant de beaux volumes et un cadre de vie agréable. Édifiée sur un sous-sol complet, l'étage de vie se compose d'une entrée desservant un vaste séjour-salon lumineux, un bureau, une cuisine aménagée et entièrement équipée (AEF), une chambre, une buanderie ainsi qu'une salle de bains. Au premier, vous trouverez trois chambres confortables, des toilettes indépendantes et une salle d'eau. L'ensemble est implanté sur un terrain d'environ 900 m², idéal pour profiter des extérieurs en toute tranquillité. Maison fonctionnelle et bien agencée, parfaite pour une famille en quête de confort et de proximité avec les commodités. (6.68 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Camors
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56330
Total : 287 899€
Prix d'acquisition : 199 490€
Travaux : 72 450€
Valeur du bien : 271 940€
Frais de notaire : 15 959€
Coût estimé : 15 959€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.03€ - 11.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1521€/mois
Loyer annuel estimé : 18256€/an
Fourchette totale : 1195€ - 1936€/mois
Fourchette annuelle : 14342€ - 23238€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 8.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 861,81 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :316 508 €
Prix d'achat :199 490 €
Décote à l'achat :-117 018€ (-37.0%)
Marge achat-revente :28 609€ (9.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :287 899€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 425,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :83,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 509,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 869,81€
Coût de l'assurance :25 191,16€
Taxe foncière : 1 825,58€/an
Soit par mois : 152,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 521,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 662,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-140,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 280 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine avec installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct mais nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger avec usure visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 450 €(426 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 600€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Isolation - Isolation toiture/combles:6 800€
    Isolation combles: 170 m² × 40€/m² = 6800€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:18 900€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 900€ = 18900€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon - Rafraîchissement peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€
  • Autres pièces - Rafraîchissement peinture salle à manger:450€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 521 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 256 €/an
Calcul : 1 521 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 664 €/an
Base de calcul : Emprunt de 287 899 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 008 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 826 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 947 €
Revenus locatifs : +18 256 €
Charges déductibles : -84 947 €
Résultat foncier Année 1 : -66 692 €(Déficit de 66 692 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 292 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 497 €/an
Revenus locatifs : +18 256 €
Charges déductibles : -12 497 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 758 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45291.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 490 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 669 €(65% de 199 490 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 715 €/an
Calcul : 129 669 € × 3,636% = 4 715 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 256 €84 957 €9 673 €-66 701 €21 400 €45 301 €45 301 €
218 621 €12 250 €9 417 €6 371 €--38 930 €
318 993 €11 984 €9 151 €7 009 €--31 920 €
419 373 €11 709 €8 876 €7 664 €--24 256 €
519 761 €11 425 €8 592 €8 336 €--15 920 €
620 156 €11 131 €8 297 €9 025 €--6 895 €
720 559 €10 826 €7 993 €9 733 €---
820 970 €10 511 €7 678 €10 459 €---
921 390 €10 186 €7 352 €11 204 €---
1021 817 €9 849 €7 015 €11 969 €---
1122 254 €9 500 €6 667 €12 754 €---
1222 699 €9 139 €6 306 €13 560 €---
1323 153 €8 766 €5 933 €14 387 €---
1423 616 €8 380 €5 547 €15 236 €---
1524 088 €7 981 €5 147 €16 107 €---
1624 570 €7 568 €4 734 €17 002 €---
1725 061 €7 140 €4 307 €17 921 €---
1825 563 €6 698 €3 865 €18 865 €---
1926 074 €6 240 €3 407 €19 833 €---
2026 595 €5 767 €2 934 €20 828 €---
2127 127 €5 278 €2 444 €21 850 €---
2227 670 €4 771 €1 938 €22 899 €---
2328 223 €4 247 €1 414 €23 976 €---
2428 788 €3 705 €872 €25 083 €---
2529 363 €3 144 €311 €26 219 €---
TOTAL584 739 €283 150 €139 870 €301 589 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 301 589 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 256 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 834 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 834 €-6 420 €+10 254 €
2+3 834 €0 €+3 834 €
3+3 834 €0 €+3 834 €
4+3 834 €0 €+3 834 €
5+3 834 €0 €+3 834 €
6+3 834 €0 €+3 834 €
7+3 834 €+851 €+2 983 €
8+3 834 €+3 138 €+696 €
9+3 834 €+3 361 €+473 €
10+3 834 €+3 591 €+243 €
11+3 834 €+3 826 €+8 €
12+3 834 €+4 068 €-234 €
13+3 834 €+4 316 €-482 €
14+3 834 €+4 571 €-737 €
15+3 834 €+4 832 €-998 €
16+3 834 €+5 101 €-1 267 €
17+3 834 €+5 376 €-1 542 €
18+3 834 €+5 659 €-1 825 €
19+3 834 €+5 950 €-2 116 €
20+3 834 €+6 248 €-2 414 €
21+3 834 €+6 555 €-2 721 €
22+3 834 €+6 870 €-3 036 €
23+3 834 €+7 193 €-3 359 €
24+3 834 €+7 525 €-3 691 €
25+3 834 €+7 866 €-4 032 €
Total+95 850 €+90 477 €+5 373 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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